皇翔柏悅格局圖怎麼看？兩房與三房的判讀重點

皇翔柏悅格局圖是許多人評估這個台北中正區預售案時第一份拿到的資料，但銷售圖只畫出牆與房間名稱。這頁說明拿到圖之後該看哪些地方、哪些要另外查證，以及簽約前要核對什麼。

皇翔柏悅格局圖有好幾種版本，先確認手上是哪一份

同一個建案會出現好幾種格局圖：接待中心的銷售家配圖、契約附件的房屋平面圖、取得使用執照後的竣工圖，以及交屋後權狀附的建物平面圖。銷售家配圖畫了沙發與床，看起來最好懂，但家具常被縮小比例，不適合拿來精算。

判讀的順序是：先用銷售圖理解空間關係，再拿契約附圖核對牆位與開窗，最後在交屋時拿竣工圖與現場比對。本頁不提供也不描述未授權的平面圖，只說明拿到圖之後的判讀方法。豐聚也沒有參與過這個建案，以下內容都是一般性的判讀原則加上公開資料。

公開資料先對齊：中正區東門生活圈的十層住宅

依591新建案編輯部二〇二五年五月的看屋報導，皇翔柏悅位於台北市中正區杭州南路一段一四三巷，屬東門生活圈；基地約三百四十一點八二坪，地上十層、地下三層，共五十四戶，為皇翔建設開發的預售案。工商時報二〇二六年三月的報導則提到，這個案子預計二〇二七年取得使用執照。

另一篇二〇二五年八月的業者提供報導，提到純住宅規劃、不設店面，以及樓高三米六等說法。這類資料屬於廣告內容，可以當成線索，但正式數字要以契約與核准圖說為準。這些資料決定了你拿到格局圖時，該特別注意哪些條件。

一層六戶配兩部電梯：從格局圖看戶門位置與鄰戶關係

同一份報導提到每層六戶、配兩部電梯，梯戶比一比三。一層六戶的住宅，格局圖上最先要看的是自家戶門和電梯、鄰戶門的相對位置：戶門正對電梯或鄰戶門，玄關就要多考慮視線遮擋；戶門在走廊底端，私密性較好，但走道可能較長。

再看自家臥室牆是不是和鄰戶客廳相鄰。如果主臥床頭牆的另一側是鄰戶的電視牆，隔音就要另外處理，例如床頭牆加做吸音層或調整床位。這些在格局圖上都看得出來，越早看出來，客變或設計時越有空間調整。

兩房約二十七坪起：A2、A3戶型要先看哪些地方？

591的報導指出，A2、A3為兩房，坪數約二十七坪起。這個坪數的兩房，客餐廚通常會整合在同一個開放空間，格局圖上要確認的是：沙發背牆夠不夠長、餐桌放在哪裡才不會擋住走道、廚房是一字型還是有中島空間。

第二間房的用途也要先想清楚。如果是給小孩，床、衣櫃與書桌都要放得下；如果是書房或客房，可以考慮做成半開放，讓公共空間看起來更寬。代價是半開放的房間隔音與隱私較弱，未來要改回臥室時，可能要重做隔間，而分間牆變更屬於室內裝修，台北市六層以上集合住宅要先送審。

三房三十一到三十七坪：差的幾坪，會落在格局的哪裡？

同一份報導指出，A1、A5、A6、A7為三房，坪數約三十一到三十七坪。同樣是三房，差出的幾坪不一定平均分配，可能落在主臥更衣、較寬的客廳、多一個儲藏空間，也可能只是陽台或公設分攤不同。

判讀方法是把同為三房的戶型圖並排，逐一比較客廳面寬、主臥長寬、第三房尺寸與玄關深度。第三房常常是最小的一間，要確認放一張單人床加衣櫃之後還有沒有走道。如果第三房只適合當書房，那就要想清楚：多付的坪數，換來的是一間真正能睡人的房間，還是一個收納空間。

每戶都規劃雙衛浴：從格局圖找管道間與排水路徑

報導提到各戶型都是雙衛浴設計。衛浴是格局裡最難移動的部分，因為排水要接到管道間，而管道間是整棟共用的垂直管路。格局圖上通常會以小方框標示管道間，先找到它，就能推估衛浴與廚房能動的範圍。

如果想把客衛移位，或把主衛改成乾濕分離加大，就要看新位置到管道間的距離，距離越遠，地板墊高越多，代價是門檻變高或天花要降。另一個要看的，是衛浴有沒有對外窗：沒有窗的衛浴要靠機械排風，排風管路會影響天花的高度與造型。

公設比百分之三十四：把權狀坪數換回室內實際面積

591報導記載皇翔柏悅的公設比為百分之三十四。這代表權狀上的總坪數中，約三分之一是大廳、梯廳、公共設施等共有部分，再加上陽台、雨遮等附屬建物，真正的室內面積會明顯比廣告坪數小。

建議看格局圖時，同時要求銷售人員提供每一戶的主建物、附屬建物、共有部分面積明細。設計規劃與家具配置都以主建物面積為基礎，用總坪數去想像空間，很容易高估。拿到明細後，可以把每個房間的長寬尺寸寫在圖上，算出客廳與臥室的實際面積，再判斷能不能符合你的生活需求。

業者說的樓高三米六，室內淨高要另外確認

業者報導提到樓高三米六。要注意，「樓高」通常指的是樓板到樓板的高度，室內淨高還要扣掉樓板厚度與地坪材料；做了天花、藏了空調與排風管之後，實際看到的高度會再降低。

判讀方法是向建商確認契約圖說上的樓層高度與樓板厚度，再看梁的位置與梁下高度。格局圖不會畫梁，但梁決定了天花怎麼做：如果大梁剛好橫過客廳中央，天花就要順著梁做造型，或者把空調管線集中在梁旁。淨高夠的話，可以選擇局部天花保留高度感；淨高不足，就要在空調形式上做取捨。

預計二〇二七年取得使照：客變現在還來得及嗎？

依工商時報二〇二六年三月的報導，皇翔柏悅預計二〇二七年取得使用執照。預售屋的客戶變更設計通常有截止時間，結構體施工到一定進度後，就不再接受隔間或管線變更，因此要直接向建商確認客變期限與可變更項目。

如果客變期還在，優先處理的是之後很難改的項目：隔間牆位置、插座與弱電點位、衛浴配置與廚房管線。如果客變期已過，就以交屋後的室內裝修處理，代價是要拆除建商已完成的部分，並且依規定送審。豐聚的流程是預售屋待交屋後再做二次丈量，設計變更以建設公司圖面為準。

簽約前核對：格局圖與面積誤差在契約裡的保障

內政部公告的預售屋買賣定型化契約應記載事項中，廣告宣傳品、建材設備表、房屋及停車位平面圖與位置示意圖，都是契約的一部分；契約審閱期至少五日。面積方面，登記面積與契約不符時有找補規定，誤差超過百分之三，買方得解除契約。

所以簽約前，要確認契約附的是哪一版平面圖、上面有沒有標示尺寸與面積。如果銷售圖和契約附圖不一樣，以契約附圖為準，並請銷售人員說明差異。審閱期間也可以請設計師一起看圖，先標出可能需要客變的地方。

豐聚跨區承接台北：中小坪數與預售屋的參考作品

豐聚根留台中南屯，也跨區承接台北案件，台北作品有大直四十一坪毛胚屋的《鄭公館》、台北六十六坪新成屋豪宅《歸嶼》，以及台北精華地段五十四坪的《富日居》。豐聚沒有在皇翔柏悅做過案子。

和皇翔柏悅三房坪數相近的參考，是《Graceful 澄心雅居》：三十三坪的新成屋，兩房兩廳兩衛，豐聚從預售屋階段就開始參與。從預售屋開始介入的好處，是能在客變期就把插座、衛浴與隔間定下來，交屋後減少拆改；代價是設計要提早定案，屋主需要提早想清楚生活需求。

帶皇翔柏悅格局圖來諮詢前，可以先準備的資料

最重要的是契約附的房屋平面圖，其次是建材設備表與面積明細（主建物、附屬建物、共有部分）。如果有銷售家配圖、客變說明書與客變截止日期，也一起帶來，能幫助判斷哪些項目還來得及改。

另外請整理家庭成員與作息、預計入住時間、現有家具中要帶過去的大件（床、沙發、鋼琴、書櫃）尺寸，以及大致的預算範圍。豐聚的設計費是每坪新台幣一萬元，第一次溝通時會說明設計作業流程、設計費與工程管理費以及付款方式。

請設計師看柏悅戶型時，可以直接問的問題

可以問：這個戶型的管道間在哪，衛浴能不能移？第三房實際能放什麼？梁會從哪裡經過，天花要做多低？客變期內最值得改的三件事是什麼？如果不客變，交屋後再改要多花哪些拆除與送審的成本？

也可以請對方說明：同樣是三房，不同戶型的實際差異在哪？哪一種格局比較適合你的家庭結構？好的設計師會先問你的生活方式，再談戶型的優缺點，而不是只說哪一戶比較好。如果對方沒有看契約附圖、只看銷售家配圖就給結論，就要多問一句：尺寸是從哪裡來的。