房地合一稅裝潢認列：哪些能列、要附哪些證明

房地合一稅裝潢認列，是很多屋主賣房前才想到的事，但能不能認列，取決於當初裝修時有沒有留下對的文件。這頁整理法令要件、裝潢發票明細的寫法、金流與照片的角色，以及被剔除的常見情況，不提供個案稅務建議。

房地合一稅裝潢認列，認的是改良修繕，不是所有裝潢

出售房屋時，房地合一稅的課稅所得，大致是成交價額減除取得成本與相關費用後的餘額。裝修費用之所以和這筆稅有關，是因為符合條件的改良與修繕支出，可以列入房屋成本，讓課稅所得變少。

但這裡說的不是你在裝潢上花的每一筆錢。國稅局審查的重點，是這筆支出是否屬於改良或修繕、是否真的發生，以及有沒有足夠的證明。所以在討論能列多少之前，先建立一個觀念：認列的前提是修繕事實與證明文件，而不是裝潢金額本身。以下說明的是一般規則，個案請以國稅局或會計師的判斷為準。

法令怎麼寫：增加價值或效能、非二年內耗竭

依《房地合一課徵所得稅申報作業要點》，可以列入成本的項目之一，是取得房屋後，於使用期間支付能增加房屋價值或效能、且非二年內所能耗竭的增置、改良或修繕費。財政部的房地合一稅問答集也使用相同的表述。

這句話有三個關鍵：第一，時間點是取得房屋之後的使用期間；第二，效果是增加房屋價值或效能；第三，不是短期內就會用完的消耗。所以像是重新配置水電管線、更換衛浴設備這類與房屋機能有關的工程，比較符合這個方向；而每年的清潔、小修小補，就比較難說是改良。

哪些工程比較有機會被認列？固著在房屋上的工程

聯合報曾引述國稅局的說明，舉例洗手台、浴缸、水電管線等支出可以列報，曬衣架、冷氣、家具等則不可列入。從這個例子可以看出一個大致的判斷方向：固著在房屋上、拆不走、與房屋機能相關的工程，比較有機會被認定為改良；可以搬走帶到下一個家的物品，通常不算。

不過，實際認定仍要看個案。同一類工程，可能因為性質、金額或證明文件不同而有不同結果。所以屋主在裝修時能做的，是把固定工程與活動物品分開計價、分開取得憑證，讓日後整理時有清楚的界線。

家具家電與活動式物品：為什麼通常列不進去

很多屋主會把沙發、餐桌、窗簾、冷氣與家電一起算進裝潢總額。從日常語言來看沒有錯，但從稅務的角度，這些物品可以移動、可以帶走，也不一定會增加房屋本身的價值或效能，國稅局的舉例中，冷氣與家具就被列為不可列入的項目。

所以在請設計方報價時，可以請對方把系統櫃與木作、家具、家電、窗簾等分項列出，不要用一個總價帶過。代價是報價單會變長、發票也可能要分開開，但日後申報時，可以很清楚地區分哪些是工程、哪些是物品，不會因為混在一起而整筆被質疑。

裝潢發票明細要寫到多細？品名、數量與工程位置

只有一張寫著裝修工程一式的發票，在申報時往往不夠。國稅局說明，申報時可以檢附修繕合約、修繕項目明細表或估價單、修繕前後照片與合法憑證。換句話說，發票本身證明的是付款與金額，真正說明做了什麼工程的，是明細。

所以裝潢發票明細最好能對應到具體的工程：例如浴室防水與磁磚、廚房給排水管線更新、全室電線更新，並附上數量、單價與位置。如果發票品名只能寫得簡單，就要讓估價單或工程明細表把細項補足，兩份文件的金額要能對得起來。

裝潢發票項目與估價單、合約要能互相對照

認列時，國稅局會把幾份文件放在一起看：工程合約寫了什麼範圍、估價單或明細表列了哪些項目、裝潢發票項目與金額是多少、付款紀錄是否吻合。四份文件彼此對得上，說服力才夠。

常見的問題是：合約總價和發票總額對不起來，因為中間有追加減；或是發票分好幾家開，卻沒有對應的明細。解決方法是每一次追加減都簽變更單，並請業者開立對應的發票。豐聚的服務流程把設計合約與工程合約分開，工程依合約階段收費，每一期的付款與憑證比較容易對照。

個人工班沒有統一發票時，收據要載明哪些資料？

不是每一位師傅都能開統一發票。國稅局說明，合法憑證包括統一發票、免用統一發票收據，或載有收款人身分證統一編號、收款金額及日期的收據；也有報導整理，個人工班可以開立載明收款人身分證統一編號、姓名與地址的合法收據。

所以找個人工班施作時，付款當下就要請對方開立載明這些資料的收據，並保留匯款紀錄，不要事後才回頭找人補。代價是部分師傅可能不習慣開收據，需要事先說好。如果整個工程由一家公司統籌，就由該公司開立發票，屋主的文件整理會單純很多。

付款金流：國稅局查核時常看的證據

國稅局提醒納稅人，持有期間若有修繕，應保存修繕合約、明細表、合法憑證、付款金流與修繕前後照片。其中付款金流的意義在於，它能證明錢真的付出去了，而且付給了開立憑證的那一方。

所以裝修款盡量用匯款或轉帳支付，匯款的戶名要與開立發票或收據的對象一致。現金付款不是不行，但比較難證明。代價是每次付款都要多一個步驟，但日後要證明這筆錢的去向時，銀行紀錄比任何說明都直接。建議每次付款後，把匯款單據與對應的發票放在同一個資料夾。

施工前、中、後的照片：證明修繕事實

有了發票與金流，還要能證明工程真的做了。國稅局在多個案例中提到，會比對屋況照片、前手與後手的說明，判斷是否有修繕事實。施工前的現況、施工中的管線與防水、完工後的成果，三個階段的照片能把整個修繕過程串起來。

建議每一個工程區域都拍：浴室拆除前、管線更換時、防水完成時與完工後；廚房、電線與天花也一樣。照片要能看出是同一個空間，最好保留拍攝時間。代價只是多花一點時間，但這些照片在屋主自己驗收、保固時也很有用，不只是為了報稅。

沒有單據時：按成交價額百分之三、上限三十萬元的推計

如果真的沒有保留證明文件，規定也有替代的計算方式。依財政部房地合一稅問答集與申報作業要點，未提示相關費用證明文件，或所提示的費用證明金額未達成交價額百分之三者，稽徵機關得按成交價額百分之三計算其費用，並以三十萬元為限。

要注意的是，這是一個有上限的推計，而且規範的是費用的計算。對於做過大規模裝修的屋主來說，實際花費可能遠超過推計的上限，沒有文件就只能接受較低的認定。這也說明了為什麼從裝修那天就要開始保存文件：文件完整，才有機會依實際發生的金額主張。

被剔除的案例：空屋申報修繕費的後果

工商時報曾報導高雄國稅局說明的案例：一位納稅人向建設公司購入房地後出售，申報減除一百五十萬元修繕費，並提示統一發票、估價單與工程承攬契約；國稅局比對前手與後手提供的屋況照片與說明，發現該屋為空屋、只有交屋時的設備，因此剔除費用，以持有二年內百分之四十五的稅率補徵稅額並處罰。

另有報導提到，有納稅人以關係人開立、營業項目與修繕無關的公司發票列報裝修費，同樣被剔除並處罰。國稅局也提醒，申報錯誤者若在未經檢舉或調查前自動補報補繳，依稅捐稽徵法規定可加計利息免罰。

申報期限與持有期間：裝修時間點和賣房時間點的關係

依財政部房地合一稅問答集，個人應在房地完成所有權移轉登記日的次日起三十日內向稽徵機關申報。三十天其實很短，如果到那時才開始找裝修文件，很容易來不及。問答集也說明，居住者持有二年以內稅率為百分之四十五、超過二年未逾五年為百分之三十五、超過十年為百分之十五；符合自住房地優惠者，課稅所得四百萬元以下免稅。

所以裝修文件不是賣房前才整理的東西。持有期間越短、稅率越高，裝修費用能否認列對稅額的影響就越大。實際適用哪一級稅率，請向國稅局確認。

從開工那天起的文件夾：屋主可以先建立的分類方式

建議在簽約時就建立一個裝修文件夾，依工程階段分類：第一層放設計合約、工程合約與追加減變更單；第二層放估價單與工程明細表；第三層放每一期的發票或收據；第四層放匯款紀錄；第五層放施工前、中、後的照片。

另外，可以把家具、家電、窗簾等物品的單據另外放一個資料夾，和工程類分開。豐聚做過的中古屋案例，例如二百一十六坪的中古屋豪宅《Symphonic Poem 交響詩》，工程範圍涵蓋天花、牆面與石材，這類翻修的文件量很大，越早分類，日後越省事。

向國稅局或會計師確認裝潢認列前，可以帶的資料與問題

要確認自己的裝修能認列多少，最直接的方式是帶著資料問。可以準備：房屋的取得日期與方式、買賣契約、裝修合約與變更單、明細表、發票或收據、付款紀錄與施工照片。

可以問的問題包括：我的哪些工程屬於改良或修繕、可以列入成本？家具與系統櫃要怎麼區分？個人工班的收據格式是否足夠？如果文件不完整，用推計與核實列報的差別是什麼？另外，裝修前也可以先問設計方：報價能不能把工程與物品分開？發票能不能對應到明細？這些問題的答案，會讓你日後申報時少很多麻煩。