府會園道裝修前要知道什麼？從社區條件看規劃

府會園道是台中七期市政北一路上的超高層住宅，屋齡已約十年，現在買進或準備翻新的屋主，面對的多半是二次裝修而不是新成屋。這篇先整理公開的社區資料，再談這類大坪數物件裝修前要確認的條件。

府會園道是什麼樣的社區？先看公開資料

依 591 實價登錄社區頁的資料，府會園道位在台中市西屯區市政北一路，建設公司列為國泰建設，營造為三井工程，建築設計為趙英傑，地上三十一層、地下五層，共一百一十二戶，公設比約三成，用途為住家用。信義房屋的社區資料則列出主要結構為鋼骨鋼筋混凝土，警衛管理為全天候，屋齡標示為十一年，591 標示為十年，兩者約略一致。591 列出的公設項目包括接待大廳、中庭花園、空中花園、交誼廳、健身房、視聽室、閱覽室與親子遊戲區等。本文不評論建案好壞，也不談價格，只從這些條件出發，說明室內規劃要先考慮的事。以下內容也不代表豐聚曾在此社區施工。

七期市政北一路的超高層住宅：裝修前先理解的條件

七期重劃區橫跨台中西屯與南屯，以大坪數、高總價的住宅產品為主，府會園道所在的市政北一路一帶也屬於這個區域。超高層住宅的裝修，跟一般透天或中低樓層大樓最大的不同，在於所有材料、工具與人員都要經過電梯與地下室，施工動線完全受到社區管理的規範；而且樓層高，風壓與日照條件也和低樓層不同，窗簾、窗邊材質與空調的負擔都要考慮進去。如果你是從台中其他區的透天換到七期的超高層大樓，生活方式會有明顯的改變，例如不再有自己的頂樓與前院，收納與晾曬都要在室內解決，這些都要在規劃時一起想。

屋齡約十年的豪宅，二次裝修跟新成屋不同

府會園道目前屋齡約十年，市場上流通的物件多半已經住過人，有原屋主的裝潢。這跟新成屋交屋後直接設計很不一樣：新成屋的管線、防水與設備都是新的，只要在建商的基礎上做加法；屋齡十年左右的物件，則要先判斷哪些東西可以留、哪些要更新，例如冷氣主機、熱水設備、廚房設備、浴室的防水與五金，可能已經接近需要汰換的年限。原本的裝潢也要拆開才知道裡面的狀況，天花板裡的管線、櫃體後方的牆面、地板下的找平層，都可能有意想不到的問題。所以二次裝修的預算，要預留一部分給拆開後才發現的修繕項目。

鋼骨鋼筋混凝土結構：哪些牆不能動要先查

信義房屋的社區資料標示府會園道的主要結構為鋼骨鋼筋混凝土。對室內裝修來說，這代表柱、樑與部分牆體屬於主要構造，不能任意打除或鑽孔。依公寓大廈管理條例第十六條，住戶裝修未經主管建築機關核准，不得破壞或變更主要構造。屋主在規劃格局時，常會想把兩個房間打通、或把廚房的牆拆掉做開放式，這時候要先取得建物的竣工圖或結構圖，確認要拆的牆是一般隔間還是結構牆。若需要在樑上穿管，也要經過結構評估。這些確認做在設計之前，可以避免平面配置做好了才發現不能施工，整個方案要重來。

三房到五房、大坪數格局：怎麼重分家人的區域

591 的社區資料列出的格局，包括三房、四房與五房，格局坪數從約六十坪到一百八十坪以上不等，成交紀錄中也有四房兩廳四衛的格局。這類大坪數住宅的房間數多、衛浴數也多，二次裝修時常見的需求是重新分配家人的區域：例如把相鄰的兩間房合併成主臥套房、把一間房改成書房或起居室、或者讓長輩與年輕一代各有獨立的生活區。大坪數住宅的代價是動線變長，從主臥走到廚房可能要穿過好幾個空間，格局調整時要注意不要讓某一區變得太偏遠。也要留意衛浴的位置與排水，移動衛浴牽涉到樓板與管道間，難度比移動房間高很多。

電梯、貨梯與公設：大樓搬運與保護工程怎麼排

超高層住宅的施工，大部分的時間與成本都花在搬運上。拆除的廢料要運下樓、新的板材與設備要運上樓，大型的石材、整片的玻璃或長的木料，要先確認電梯或貨梯的尺寸放不放得下，否則就要現場切割或改變材料規格。591 社區問答中有使用者提到社區配置客梯與貨梯，但這屬於個人回覆，實際配置與使用規定仍要向管委會確認。施工前，社區通常會要求在電梯、大廳與當層走道做保護工程，並收取裝修押金，這些規定都寫在社區的裝修規範裡。依公寓大廈管理條例第六條，修繕專有部分需要使用共用部分時，應經管理負責人或管委會同意。

六層以上集合住宅的室內裝修許可：府會園道這類大樓要先判斷

依建築法與建築物室內裝修管理辦法的規定，六層以上的集合住宅進行室內裝修，原則上須事先申請審查許可；油漆粉刷、更換壁紙、加裝冷氣這類項目則不用申請。府會園道是地上三十一層的集合住宅，如果裝修內容涉及天花板、內部牆面、分間牆變更或超過一點二公尺的固定隔屏，就要先判斷是否需要向台中市都市發展局申請許可。台中市的報導也提到，一定規模的室內裝修須向都發局申請許可，營建性質的工程另須向環保局申報空氣污染防制費，很多屋主以為業者會申報，最後才發現沒有辦。動工前，先跟設計師確認申請由誰負責、規費由誰負擔，並寫進合約。

高樓層住宅的窗簾地毯：消防法的防焰規定

依消防法第十一條，地面樓層達十一層以上的建築物等場所，管理權人應使用附有防焰標示的地毯、窗簾、布幕等物品。府會園道是地上三十一層的建築，所以在選擇窗簾、地毯這類布料時，要確認產品有防焰標示。這項規定常常在裝修後期才被注意到，屋主已經挑好喜歡的窗簾布料，才發現沒有防焰標示，只能重新選擇。建議在設計階段就把防焰列為窗簾與地毯的選擇條件，挑選布料時直接請廠商出示防焰標示。另外，高樓層的日照強、窗面大，窗簾的遮光與隔熱效果也比低樓層更重要，選擇時可以一起考慮。

台中的裝修施工時段：噪音管制與社區規約要一起看

大樓裡的裝修工程，最容易引起鄰居抱怨的就是噪音。台中市環保局依噪音管制法，對住宅與公寓大廈使用動力機械從事裝修工程的時段有所規範，詳細時段應以環保局的最新公告為準；社區管委會的裝修規範，通常還會再訂出更嚴格的施工時間，例如只能在平日的特定時段施工、假日禁止有噪音的工程。這些時間限制會直接影響工期，拆除、打鑿這類吵雜的工程只能在允許的時段進行，總工期可能比透天或其他大樓更長。屋主在安排入住時間前，先向管委會索取裝修規範，並請設計師依照規範排出施工進度，比較不會因為延誤而影響搬家計畫。

原屋主的裝潢要保留多少？拆除清單的判斷

買進中古的大坪數住宅時，屋主常常猶豫：原屋主的裝潢做得還不錯，要全部拆掉，還是保留一部分？判斷的方法，可以從三個方面來看：一是狀況，櫃體有沒有受潮變形、天花有沒有漏水痕跡、地板有沒有起伏；二是適用性，原本的格局與收納是否符合你家的生活方式；三是風格，原本的材質與顏色能不能跟新的設計融合。保留的好處是省下拆除與重做的費用與時間，代價是新舊之間可能會有落差，整體的完成度會受到影響。建議先請設計師到現場評估，列出一份保留、修改與拆除的清單，再依照預算與期待做決定，而不是一開始就全部打掉。

中古豪宅翻新的參考：豐聚《Symphonic Poem 交響詩》

豐聚的作品《Symphonic Poem 交響詩》是一個二百一十六坪的中古屋豪宅翻新案，配置四房四廳六衛，空間中使用了木質天花、石材牆面與透光石。這個案子與府會園道並不是同一個社區，但同樣屬於大坪數的中古豪宅，可以作為二次裝修的參考：大坪數的空間要靠材質與天花的層次建立秩序，否則容易顯得空曠；衛浴數量多，代表給排水與防水的檢查點也多，每一間都要逐一確認。中古豪宅翻新的另一個重點，是新的設計要跟既有的建築條件相容，例如樑的位置、窗戶的比例與既有的管道間，這些都會影響天花與牆面的處理方式。

高樓層大坪數的另一種參考：《觀雲》樓中樓

豐聚的作品《觀雲》是一百坪的高樓層樓中樓豪宅，配置五房兩廳四衛。高樓層住宅的視野與採光，通常是屋主最在意的條件，設計時會盡量讓公共空間朝向最好的景觀，私人空間則依照日照與隱私來安排。對府會園道這類超高層住宅的屋主來說，可以參考這樣的思考方式：先確認自家物件的座向與景觀面，決定客廳、餐廳與主臥要佔據哪一個方位，再來安排其他房間與收納。高樓層的另一個代價是西曬與強光，窗邊的材質、窗簾與空調都要考慮，否則好的景觀可能伴隨悶熱的室內。這些都要在平面配置的階段一起決定。

準備府會園道這類物件的裝修前，可以先整理的資料

如果你已經買下或正在考慮府會園道這類的大坪數中古物件，跟設計師見面前，可以先準備幾樣資料：建物的權狀與平面圖、能取得的竣工圖或結構圖、原屋主裝潢的照片與保留意願、社區的裝修規範與管委會聯絡方式、預計的入住時間與家庭成員的需求。也可以先列出原本設備的狀況，例如冷氣、熱水器、廚房設備的使用年限與是否正常運作。如果物件還在交易階段，可以在簽約前先請設計師看現場，評估翻新的範圍與大概的工程項目，作為是否購買與議價的參考。這些資料準備得越完整，設計師越能精準地評估工程的範圍。

向管委會與設計師分別確認的問題

準備裝修時，有些問題要問管委會，有些要問設計師。向管委會可以確認：裝修申請的流程與需要的文件、押金與保護工程的規定、允許施工的時段、電梯與貨梯的使用方式、廢料清運的規定。向設計師可以確認：哪些項目需要申請室內裝修許可、由誰負責送件；原本的裝潢與設備哪些可以保留；結構牆與管道間的位置會怎麼影響格局；窗簾與地毯如何符合防焰規定。豐聚的設計費以每坪新台幣一萬元計算，服務流程從初步溝通、現場丈量、平面配置到設計合約，屋主可以在初步溝通時就把這些問題一次提出，讓後續的評估更有方向。