驗屋是什麼？從通知驗收到交屋的完整流程

驗屋不是拿著工具挑毛病，而是在付清尾款、拿到鑰匙之前，確認你買到的房子和契約寫的一致。這篇說明驗屋在整個交屋流程裡的位置，以及每一步買方手上有哪些籌碼。

驗屋到底在驗什麼？把它看成交屋前的對帳

驗屋最容易被誤解成「找缺點」。比較準確的說法是對帳：契約與圖面寫了什麼、建材設備表列了什麼，現場是否都做到了；做到的部分，品質是否在合理範圍。這個角度能幫你分清楚哪些是必須修的瑕疵，哪些只是個人偏好。

例如磁磚顏色和樣品屋不同，要回頭對建材表；浴室排水慢、門關不緊，屬於功能瑕疵；牆面有輕微色差，可能只要補漆。把問題分類，建商比較願意處理，你也不會在雞毛蒜皮的事情上耗盡溝通額度。代價是驗屋前要先讀過契約與建材表，花一個晚上做功課。

預售屋、新成屋、中古屋，驗屋的依據各不相同

預售屋與新成屋是向建商購買，驗屋依據是買賣契約、建材設備表與內政部公告的定型化契約應記載事項，缺失可以要求限期修繕。中古屋則是現況交易，依據主要是建物現況確認書與買賣契約，賣方通常只對揭露內容與約定事項負責。

依據不同，驗屋的重點也不同：建商交屋重在施工瑕疵與規格是否相符，中古屋交屋前驗屋重在現況是否與簽約時一致、約定修繕是否完成。中古屋的細節另有專文說明，這篇以交屋流程為主。搞錯依據，常會出現向中古屋賣方要求重做磁磚、或對建商的漏項只要求折價的狀況，兩邊都吃虧。

交屋前驗屋的時間點：通知驗收之後先別急著點交

依預售屋買賣定型化契約應記載事項，賣方完成主建物、附屬建物與設備，取得使用執照並接通自來水、電力後，應通知買方驗收。也就是說，水電通了才是驗屋的起點，水電沒通就無法測排水、插座與熱水器。

接到通知後，先確認驗屋可用的時段與陪同人員，再決定自己驗或委託專業。很多買方在同一天驗屋又點交，看到問題也只能簽名收下。比較穩的做法是驗屋與點交分開：先驗、列出缺失、等修繕，複驗通過再點交。代價是入住時程往後推，如果你同時排了裝修，時程表要預留這段緩衝。

驗收單怎麼寫，才能讓建商照著修

應記載事項規定，驗收時發現瑕疵，賣方應提供驗收單載明，並限期修繕。驗收單是你和建商之間唯一有效的修繕依據，寫得模糊，修得也會模糊。每一項缺失至少寫清楚位置、現象與期待的處理結果，例如「主臥浴室地坪排水慢，積水不退，請調整洩水」，而不是只寫「浴室有問題」。

照片要對應驗收單編號，必要時在現場貼上標籤。驗收單上也要寫修繕期限與複驗日期，雙方簽名各留一份。代價是驗收單會變長，建商人員可能不耐煩，但寫清楚可以省下之後反覆溝通的時間。

交屋保留款百分之五，是買方手上的籌碼

預售屋定型化契約應記載事項明訂，買方有權於自備款部分保留房地總價百分之五作為交屋保留款，於修繕完成並經雙方複驗合格後支付。地方政府稽查時也曾發現契約誤把保留款寫成房屋總價或固定金額、或放在貸款部分，簽約時就要先檢查自己的契約是否寫對。

保留款的意義在於讓修繕有動力。若驗屋發現缺失、修繕未完成就把款項付清，等於放掉最主要的籌碼。代價是建商可能希望你先交屋再修，這時可以把驗收單與保留款條文一起拿出來，請對方依契約處理。是否要動用與怎麼主張，具體情況建議向地政或消保單位確認。

複驗要看什麼？修過的地方最容易再出問題

複驗不是重新驗一次全屋，而是拿著第一次的驗收單逐項確認。重點在三種情況：沒修、修了但沒修好、修了卻弄壞旁邊。例如重新打膠的窗框，膠條是否完整、周邊牆面是否沾污；換過的磁磚，顏色批號是否一致、敲起來是否仍空心；調過的門片，是否換成另一側摩擦。

複驗也要確認修繕過程有沒有留下新的問題，像是搬運刮傷地板、施工後沒清潔排水孔。每一項確認後在驗收單上註記結果，全部合格再支付保留款與點交。若某一項始終修不好，要討論替代處理方式並寫成書面，不要口頭帶過。

自己驗、請驗屋公司、請設計師一起看，各有代價

自己驗的好處是省錢、可以照自己的節奏看，代價是經驗不足，容易漏看空心磚、洩水坡度這類需要工具與判斷的項目。請驗屋公司則是買一份專業的檢查與報告，報告可以直接作為驗收單附件，但要另外付費，複驗通常也另計。

第三種是如果已經確定要裝修，可以請設計師在驗屋時一起到場。設計師看的角度不同，會留意哪些缺失之後會被裝修覆蓋、哪些必須在裝修前處理。驗屋公司的挑選方法另有專文說明。三種方式可以搭配，重點是在交屋前就決定由誰負責，而不是當天才臨時找人。

中古屋交屋前驗屋，要跟點交清單一起對照

中古屋交屋前驗屋，核心工作是確認現況與簽約時一致。做法是準備一份點交清單：約定留下的設備如冷氣、熱水器、廚具是否都在且能運作；約定賣方修繕的項目是否完成；約定清空的物品是否已清除；水電瓦斯表號與帳單是否結清。

這份清單最好在簽約時就請仲介一起列好，點交當天逐項打勾。中古屋驗屋清單如果只寫「屋況良好」，日後發生爭議就很難主張。代價是簽約時要多花一點時間逐項確認，但能減少交屋當天才發現冷氣被拆走、熱水器換成舊款這類摩擦。

保固期限從交屋日起算，驗屋紀錄要留到什麼時候

依預售屋定型化契約應記載事項，保固期限自買方完成交屋日起算，結構部分如基礎、樑柱、承重牆壁、樓地板、屋頂、樓梯等負責保固十五年，固定建材及設備部分如門窗、粉刷、地磚等負責保固一年，賣方交屋時應出具房屋保固服務紀錄卡。

這代表驗屋紀錄不是交屋後就可以丟。一年保固內出現的地磚空心、門窗變形，可以對照驗屋時的照片判斷是新問題還是舊問題；結構相關的紀錄更應長期保存。代價很小，只要把驗收單、照片、複驗結果與保固卡整理在同一個資料夾，裝修時也一併交給設計師。

驗屋和裝修丈量是同一天做嗎？

可以同一天，但目的不同，最好分開記錄。驗屋關心的是缺失與修繕；丈量關心的是尺寸、樑柱位置、管道間與設備位置，用來做平面配置與施工圖。豐聚的服務流程第二步是現場丈量後放樣，預售屋則待交屋後二次丈量，也就是房子實際蓋好之後再量一次，確認與圖面是否有落差。

如果同一天進行，建議先驗屋，讓建商人員帶著缺失離開，再由設計團隊丈量，避免兩件事互相干擾。驗屋時發現的牆面不平、天花板高度與圖面不同，也要告訴設計師，因為這會直接影響櫃體尺寸與天花板設計。

驗屋發現的缺失，會怎麼影響裝潢設計

有些缺失會被裝修覆蓋，有些則必須先處理。地磚空心若打算鋪木地板，仍要先請建商處理，否則日後可能隆起；牆面不平如果要做系統櫃或木作牆，可以由裝修吸收，但最好仍記錄在驗收單上；浴室洩水不良若不打算重做浴室，就一定要建商修好。

反過來說，若已規劃大範圍改造，例如重做浴室或移動廚房，部分缺失的修繕就沒有意義，可以和建商協商改以其他方式處理。以豐聚在雙橡園2279完成的《Aether 藏光》為例，六十六坪新成屋要做弧形天花與窗邊臥榻，天花板與窗邊的現況就是設計前必須先確認的部分。

驗屋前屋主可以先準備的文件與工具

文件方面，準備買賣契約、建材設備表、平面圖與客變圖（若有做客變）、交屋通知與驗屋時段確認。這些資料決定你驗的是什麼，現場遇到爭議也能直接翻給對方看。

工具方面，基本的有手電筒、捲尺、插座檢測器、小球或彈珠、可擦拭的標籤貼紙、便利貼與手機。若是委託專業驗屋，工具可以交給對方，但文件仍要自己準備。另外要預留時間：一般住宅驗屋可能需要大半天，帶小孩或長輩同行容易分心，盡量讓負責驗屋的人專心。若之後要裝修，這些文件也是初步溝通時最實用的資料。

跟建商、仲介或設計師溝通驗屋結果時可以問的問題

面對建商，可以問：這些缺失的修繕期限是多久、由哪個工班處理、修完由誰通知複驗、保留款何時支付；面對中古屋仲介，可以問：約定修繕的項目誰負責驗收、點交清單是否附在契約內、交屋後發現的問題如何通知。

面對設計師，可以問：哪些缺失會影響設計、哪些可以由裝修吸收、裝修進場要等到複驗完成嗎、管委會的裝修申請與施工時段要多久前提出。這些問題能幫你把驗屋、交屋與裝修排成一條時程，而不是三件互相卡住的事。