高雄裝潢統包：依屋型決定外殼與公共界面誰包

高雄裝潢統包最常出現爭議的地方，不在室內，而在室內與外殼、室內與公共設施的交界。這頁依高雄常見的屋型，說明屋頂、外牆、門窗、公共管線與電梯這些界面該不該包進統包，以及怎麼約定。

高雄裝潢統包的範圍，要從屋型與屋齡反推

同樣叫統包，老透天、老公寓、大樓新成屋與透天電梯別墅要統包的內容差很多。大樓新成屋多半只處理室內，結構與外牆由建商與社區負責；老透天則往往連屋頂、外牆與門窗都要一起看；老公寓卡在公共管線與鄰戶；電梯別墅多了電梯、車庫與多樓層設備。若用新成屋的範圍去估一棟老透天，開工後才發現屋頂漏水沒包進去，追加就會一筆接一筆。所以談高雄裝潢統包時，第一步不是問總價，而是先講清楚屋型、屋齡與這次要處理的邊界在哪裡。

屋齡三十年以上的老透天：統包要不要包屋頂與外牆？

高雄屋齡三十年以上的老屋達六十四萬棟，其中不少是透天。老透天的室內問題，常常來自外殼：屋頂防水老化、外牆裂縫滲水、舊鋁窗周邊漏水。若統包只做室內，新做的天花與牆面可能在第一個雨季就出現水痕。比較穩妥的做法，是在估價前先檢查屋頂與外牆，再決定外殼工程要包進統包，還是另外發包。包進統包的好處是責任集中、工序好排；代價是總價提高，且外殼工程受天候影響大，工期較難掌握。不包的話，要在合約裡寫清楚室內工程不負責外殼滲水。

老公寓的統包，常卡在公共管線與鄰戶

老公寓的給排水立管、糞管與電力幹線多半是整棟共用，統包能處理的是自家戶內的部分。問題在於老舊的立管若有滲漏，換了戶內管線也解決不了；樓上住戶的漏水，也可能沿著樓板影響你家剛做好的天花。談統包時，要先請對方檢查戶內與公共管線的交接處，判斷哪些問題屬於自家範圍、哪些需要與鄰戶或管委會協調。統包能代為溝通，但無法替你決定公共設施的修繕。這部分若沒有事先說明，施工中卡住時，統包與屋主很容易互相認為是對方的責任。

大樓新成屋：統包範圍以「改什麼、留什麼」劃線

大樓新成屋的結構、外牆與公共設施都還在建商保固範圍，統包通常只處理室內，但這不代表範圍比較單純。建商配備的地板、磁磚、門片、廚具與衛浴，哪些保留、哪些拆除，會直接影響工程量；拆掉建商配備，也可能影響原本的建商保固。所以在談統包前，先逐項列出要保留與要更動的配備，並確認建商保固條件。另外，社區管委會通常有裝修規範，包括施工時段、保護工程、搬運電梯使用與押金，這些都要納入統包的工作範圍與時程，才不會開工後才發現被社區叫停。

透天電梯別墅：電梯、車庫與多樓層空調的界面

透天電梯別墅的統包，最容易遺漏的是設備界面。電梯通常由電梯廠商負責安裝與保養，裝修統包則處理電梯門框周邊的收邊與各樓層的電梯廳裝修，兩者的界線要寫清楚。一樓車庫與室內的高低差、防水與排水，也常在室內與外部工程之間無人負責。多樓層的空調配置，室外機放哪裡、冷媒管怎麼走、各層的排水怎麼接，都要在統包範圍中明確分工。豐聚在高雄的《煦院》就是一百二十坪、五房五衛的透天電梯別墅，這種規模的房子，設備界面越早定案，現場越少返工。

店面與住商混合的透天：統包包不包招牌與騎樓？

高雄有不少一樓作店面、樓上自住的透天。這類房子的統包，除了室內，還可能涉及招牌、騎樓地坪與門面。招牌與騎樓有各自的申請與管理規定，並不在一般室內裝修的範圍內；若統包不熟悉，最好另外委託熟悉相關申請的廠商，或在合約裡寫明統包不負責這些項目的申請。店面與住家的電力、給排水是否要分開，也要在設計階段決定。代價是範圍越多，協調越複雜，但若一開始沒有界定清楚，開店前才補做門面，工期與預算都會被打亂。

統包工期遇上雨季：延誤責任怎麼約定？

高雄的雨量多集中在六到九月，以雷雨和颱風雨為主；依中央氣象署高雄氣象站的說明，十月到次年四月降雨日數較少。若統包範圍包含屋頂、外牆或陽台，雨季延誤幾乎無法避免；即使只做室內，泥作與油漆的乾燥時間也會拉長。合約可以約定哪些天候狀況可以展延工期、展延要怎麼通知與確認，以及展延期間的費用怎麼處理。內政部公告過建築物室內裝修設計委託及工程承攬契約書範本，可以拿來對照自己的合約有沒有漏寫這類條款。

統包總價裡，哪些是固定、哪些會隨屋況浮動？

統包總價通常可以分成兩部分：一部分是圖面上看得到、數量明確的工項，例如櫃體、天花、油漆與地板，這部分在圖面定案後相對固定；另一部分是拆除後才知道的屋況，例如管線老化、牆內滲水、樓板不平，這部分會隨屋況浮動。老屋的浮動比例通常高於新成屋。比較好的做法，是請統包把可能浮動的項目單獨列出，並說明發現問題時的處理程序與計價方式。設計費則與工程費分開計算，豐聚的設計費是每坪新台幣一萬元，工程費依實際範圍估算。

統包要不要包送審？六層以上集合住宅的申請分工

依現行規定，六層樓以上的集合住宅，室內裝修原則上要事先申請許可；五層樓以下原則上不用，但增設廁所或浴室、增設二間以上居室造成分間牆變更時例外。高雄的室內裝修許可與合格證，由市府工務局建築管理處受理。需要送審的案子，申請圖說要由合法的室內裝修業或開業建築師簽章負責。統包合約要寫明送審由誰辦理、費用由誰負擔、審查期間是否可以先做不涉及審查的工項，避免屋主以為統包會處理，統包卻以為屋主自己辦。

拆除後發現問題，統包追加要有一套程序

統包最常見的爭議，是拆除後發現的問題怎麼追加。合理的程序是：統包發現問題後先停在那一項，拍照並通知屋主與設計師；三方到場或線上確認問題範圍；統包提出處理方式、費用與工期影響；屋主書面同意後再施工。若跳過書面同意直接做，事後對費用就很難有共識。也要約定追加的單價是比照原報價，還是另外報價。這套程序寫在合約或附件裡，比口頭說「有問題再說」可靠得多，也能保護統包，避免被質疑擅自追加。

豐聚的做法：設計合約與工程合約分兩步簽

豐聚的八步服務流程裡，設計合約與工程合約是分開簽的。先在設計合約階段完成建材材質討論、3D 立體圖與施工圖，並確認工程預算與進度；之後才簽工程合約，確認工程進度、施工期限與付款方式。工程施工時依設計圖與進度施工、依合約階段收費，並由專人現場監工回報業主。分兩步簽的好處是，屋主在決定工程之前就能看到完整的圖面與預算；代價是前期需要較多討論時間。豐聚根留台中南屯，跨區承接高雄案件時也是同樣的流程。

高雄屋主談統包前，可以先整理的屋況與範圍清單

談統包前，可以先整理：屋型、屋齡與樓層數；權狀或平面圖；屋頂、外牆、門窗與陽台的現況照片；過去的漏水與修繕紀錄；建商配備中要保留與要更動的項目；自購的設備與家具清單；社區管委會的裝修規範；預計入住時間與預算範圍。最重要的是列出你認為的邊界：這次要不要處理屋頂、外牆、門窗、招牌或電梯廳。把這份清單交給每一家統包，才能比較同一個範圍的報價，也能看出誰會主動提醒你漏掉的部分。

簽高雄統包合約前，逐項確認範圍的問題

可以直接問：這份報價包含屋頂、外牆與門窗嗎？如果不包含，室內滲水時怎麼判斷責任？公共管線與戶內管線的交界由誰檢查？建商配備拆除後會不會影響建商保固？電梯廠商與裝修工程的界線在哪裡？送審由誰辦理、費用誰付？雨季延誤怎麼展延？拆除後發現的問題，追加程序與計價方式是什麼？各工項保固多久，從何時起算？這些問題的答案若能寫進合約與附件，統包的單一窗口才真正發揮作用。問完之後，把答案和其他家統包的回覆並排比較，差異最大的地方，往往就是日後最容易起爭議的地方。