樓中樓平面圖怎麼看？把上下兩層疊起來讀

樓中樓平面圖比平層難讀，因為一張圖只畫一層，真正的問題藏在兩層之間：挑空在哪、樓梯落在哪、上層的浴室壓在下層哪個房間上方。這篇教你把兩張圖疊起來看，並分辨每種圖面能證明什麼。

樓中樓平面圖一定是兩張：先找對位點，再把上下層疊起來

平層住宅一張平面圖就能看完，樓中樓平面圖至少是上下兩張，而且兩張分開看，很容易漏掉彼此的關係。第一步是找對位點：外牆轉角、結構柱與管道間，這三樣東西在上下層的位置不會變，可以當成兩張圖的釘子。把上層圖印在描圖紙上，或在電腦裡調成半透明，以柱位對齊疊在下層圖上，才看得出上層的房間究竟懸在哪一塊空間頂上。如果兩張圖比例不同，先依標註的尺寸換算成同一比例再疊。代價是要多花一點時間，但這一步沒做，後面討論配置、管線與燈具時，常常是兩個人各自看著不同的一層在講話。

挑空在圖上長什麼樣？交叉線、斜線與文字標示

樓中樓的挑空，在下層平面圖上通常看不出來，因為下層那塊地板照常畫成客廳或餐廳；要在上層圖上找。常見畫法是在挑空範圍內畫交叉線或斜線，並標上「挑空」或「上空」字樣，邊緣會有一條欄杆線。看圖時先確認三件事：挑空範圍的形狀是否跟下層客廳一致；欄杆線沿著哪幾邊，有沒有哪一段是開放的；挑空旁邊緊鄰的是走道還是房間。如果上層臥室的門直接開在挑空邊，代表房門外就是雙層高的空間，隱私與聲音都要另外處理。圖上沒有標示的地方，不要自己假設是樓板，直接問清楚。

樓梯符號的箭頭與斷線：從第一階數到最後一階

平面圖上的樓梯，會用一條帶箭頭的線表示上樓方向，通常標「上」或英文縮寫，梯段中間常有一條斜的斷線，表示樓梯在這個剖切高度被切斷，斷線之後的部分屬於另一層。讀樓中樓平面圖時，要在下層找到第一階的位置，在上層找到最後一階落在哪，兩者連起來才是完整的樓梯。數一數圖上的梯級線，再用樓層高度除以階數，就能粗估每一階的級高。依建築技術規則，樓層高度是從室內地板面量到直上層地板面；一般建築物樓梯的級高上限為二十公分、級深下限為二十一公分。算出來接近上限的樓梯，實際走起來通常偏陡。

疊圖之後最常發現的事：上層浴室壓在下層客廳上方

兩層一疊，很多看單張圖時發現不了的問題會跳出來。最常見的是上層浴室或洗衣區剛好在下層客廳、餐廳或主臥的正上方，這代表排水管會從下層的天花板內經過，下層天花要降多少、維修孔開在哪、半夜沖水的聲音會不會傳下來，都要一併考慮。第二種是上層臥室的床位，壓在下層廚房或電視牆的上方，噪音與熱氣會往上走。第三種是上層的櫃體或重物落在下層沒有梁的位置。這些不一定不能做，但每一項都有代價：多一層隔音、多一道吊隱天花，或乾脆把濕區移到上下對齊的位置。越早在圖上發現，越便宜。

平面圖看不到高度：為什麼樓中樓一定要再看剖面圖

平面圖是從上往下看的，所有高度資訊都被壓扁了。樓中樓偏偏是一個高度決定一切的屋型：挑空有多高、上層地板到天花剩多少、樓梯轉角上方有沒有梁，全都要靠剖面圖才看得到。建築技術規則規定，樓梯級面最外緣到天花板底面、梁底面或上一層樓梯底面的垂直淨空，不得小於一百九十公分，這個數字在平面圖上完全無從檢查。如果建商或屋主手上只有平面圖，至少要請設計師在關鍵位置補畫剖面：挑空中央、樓梯全段、上層最低的那根梁下。多畫幾張圖會增加設計時間，但比完工後才發現撞頭便宜得多。

銷售圖、竣工圖與測量成果圖：三種圖能證明的事不一樣

看樓中樓房子時，手上常常同時有好幾種圖。代銷給的銷售圖多半附家具配置，用來讓人想像生活，但尺寸與牆厚不一定精確，也不能證明上層是合法的樓層。要確認上層的身分，媒體與房地產專文常建議的做法，是對照建物登記謄本、使用執照與竣工圖，看圖上是否標示夾層字樣、上層面積有沒有登記；也可以調閱建築測量成果圖對照現況。如果銷售圖上畫了一層，竣工圖上卻沒有，那多出來的部分很可能是交屋後才加的。代價是調圖需要跑一趟機關、準備文件，但這是出價前最值得花的時間。

在台中調閱使用執照存根與圖說，要準備哪些文件

以台中為例，台中市都市發展局受理申請影印使用執照存根與建管檔案圖說，應備文件包括申請書、建物登記謄本、房屋所有權人身分證影本與印章；申請人不是所有權人時，要另附受託人的身分證影本與印章，委任代理則要附委任書，送件地點是都發局秘書室檔案的申請應用櫃台。也就是說，還沒成交的買方通常無法自己調圖，要請屋主或仲介協助。其他縣市的窗口與文件不一定相同，送件前先查該市建管單位的公告。拿到圖之後，把竣工圖上的樓梯、挑空與上層範圍，跟手上的樓中樓平面圖逐一比對，差異處拍照記下來。

圖上的面積數字怎麼讀：室內、登記與權狀的差別

樓中樓平面圖上的面積標示，常讓人誤以為就是可以使用的大小。權狀面積包含一定比例分攤的公共設施，室內實際能用的面積會比權狀少；銷售圖上的房間尺寸，也可能是量到牆中心或含牆厚。再加上樓中樓有挑空，上層實際能鋪地板的範圍，通常比下層小。依建築技術規則，同一樓層內夾層面積的總和超過該層樓地板面積三分之一或一百平方公尺者，視為另一樓層，所以上層與下層的面積比例，本身就是判斷這間房子產品型態的線索。看到上層面積異常接近下層時，要特別回頭查登記與竣工圖。

梁、柱與管道間：最容易被家具示意遮住的幾條線

銷售用的樓中樓平面圖常把家具畫得很滿，梁位卻只用細虛線標示，甚至不畫。梁在平面上看不出影響，但在樓中樓裡，上層樓板下方的梁會直接決定下層哪裡的天花會被壓低，挑空邊的梁則會影響吊燈與窗簾軌道能裝在哪。管道間是上下層共用的垂直通道，位置不能移，浴室與廚房最好靠近它，否則排水要拉長、坡度不足就容易堵。看圖時，拿一支筆把所有梁與管道間描出來，再看沙發、床與餐桌是否剛好在梁下。代價是可能要調整原本的配置構想，但這比住進去才發現頭上壓著一根大梁好處理。

用家具配置在樓中樓平面圖上試住一週

疊圖與剖面都看過之後，可以用家具配置來試住。把真實尺寸的沙發、床、衣櫃與餐桌畫進兩層，然後模擬一天：早上從上層臥室走到下層廚房要經過哪些地方，晚上在下層客廳看電視時，上層有沒有人正要睡覺，大型家具要怎麼從樓梯搬上去。法規對一般建築物樓梯的最小淨寬是七十五公分，如果你的樓梯接近這個寬度，又有轉角平台，雙人床墊與整座衣櫃上樓就要另想辦法，例如改成分件組裝的櫃體。這一步沒有標準答案，重點是讓圖面跟你家的日常對得上，而不是只看起來漂亮。

以大樓樓中樓《藝境》看雙層配置的讀圖重點

豐聚的作品《Gallery 藝境》是五十六坪的大樓樓中樓，配置三房兩廳四衛，屬挑高的豪宅設計。三房卻有四套衛浴，代表濕區數量多、分散在兩層，這正是讀樓中樓平面圖時最需要疊圖檢查的類型：每一套衛浴下方或上方是什麼空間、排水往哪裡走、哪些位置的天花需要降下來包覆管線。如果你拿到的圖面也是衛浴多、挑高大，建議先請設計師把所有濕區與管道間在兩層圖上標成同一個顏色，再討論其他配置。這不是把作品當成你家的答案，而是借它說明：衛浴數越多，兩層之間的協調就越重要。

手上沒有圖時，自己量出一張可用的現況平面

中古樓中樓常常找不到原始圖面，或圖跟現況已經不同。這時可以先自己量一張現況圖：用雷射測距儀量每一面牆的長度與門窗位置，兩層都量，並在上下層選同一根柱子當基準點；接著量樓層高度、挑空最高處、上層最低的梁下高度，以及樓梯的階數、每階高度與寬度。每量一個位置就拍一張照片，照片編號寫在草圖上。這張圖不必精美，但足夠讓設計師在初步溝通時判斷可行性。豐聚的服務流程在初步溝通之後，會安排現場丈量並放樣，屋主先量的資料可以讓第一次見面就直接討論重點。

拿樓中樓平面圖跟設計師討論時，可以要求看的圖與問題

進入設計階段後，樓中樓平面圖只是起點。可以要求看到的圖面包括：上下層平面配置圖與兩層疊合圖、天花圖與燈具位置圖、挑空與樓梯的剖面圖、主要牆面的立面圖，以及三維立體圖。豐聚的流程是在設計合約階段繪製三維立體圖與施工圖，並確認工程預算。討論時可以問：上層濕區正下方是什麼，天花要降多少；樓梯每階高度與淨空是多少；挑空邊欄杆的高度與材質；大型家具怎麼上樓；哪些地方圖上沒標、要現場確認。對方能拿出圖回答，而不是只說沒問題，你才算真的讀懂了這套圖。