豪宅條款是什麼？舊制房屋出售的高價住宅規定

豪宅條款不是一條正式法規名稱，新聞多半用它指財政部對舊制房屋出售所得的高價住宅計算規定。這頁依官方資料說明門檻、算法與適用範圍，並釐清它和裝修費列報的關係。

新聞裡的豪宅條款，多半指哪一條規定？

在法規資料庫裡找不到一條叫做豪宅條款的條文，它是媒體與市場的通稱。近年最常被這樣稱呼的，是財政部每年公告的個人出售房屋財產交易所得計算規定中，針對高價住宅的那一段：當出售的房屋總價或每坪單價達到一定門檻，且無法證明原始取得成本時，所得要改用另一套較高的標準計算。

也有人把央行對高價住宅的貸款限制、房屋稅的單一自住門檻，或台北市的高級住宅加價課徵都叫做豪宅條款。這些制度管轄機關不同、影響的環節也不同，本頁聚焦在所得稅這一段，最後再簡單對照其他幾種說法。讀到相關新聞時，第一件事是確認它講的是哪一個機關、哪一個年度的規定。

只適用舊制房屋：房地合一範圍內的交易不在其中

依財政部稅務入口網的說明，這套計算規定的法令依據是所得稅法第十四條第一項第七類、同法施行細則第十七條之二，以及財政部一百一十五年三月四日公告的令；頁面也載明，出售的房屋屬於所得稅法第四條之四第一項規定範圍者，也就是房地合一課稅範圍內的房屋，不適用本規定。

換句話說，豪宅條款只影響仍屬舊制的房屋交易，通常是房地合一制度施行前就已取得的房屋。如果你的房子是近年購入，出售時多半適用房地合一稅的規定，計算方式完全不同。實際屬於哪一種制度，要依取得日期與相關條件判斷，建議向國稅局或會計師確認。

什麼情況才會用到標準計算：無法證明原始取得成本

舊制房屋出售時，財產交易所得原則上是成交價減去取得成本與相關費用。問題在於很多房子持有很久，當年的買賣契約、付款證明已經找不到，這時稽徵機關只能依財政部公告的標準來推算所得。

稅務入口網的說明寫得很清楚：適用這套標準的前提是稽徵機關僅查得或納稅義務人僅提供實際成交金額，而無法證明原始取得成本。也就是說，如果能提出完整的取得成本證明，就有機會依實際數字計算，而不是套用標準。所以持有舊制房屋的屋主，最實際的功課是把當年的契約、付款紀錄與相關單據整理保存。

一一四年度的總價門檻：四個地區、四個級距

依財政部稅務入口網一一四年度的規定，房地總成交金額含車位達到下列門檻，就屬於高價住宅的計算範圍：台北市六千萬元以上；新北市四千萬元以上；桃園市、新竹縣、新竹市、台中市、台南市、高雄市三千萬元以上；其他地區兩千兩百萬元以上。

要注意這裡的金額是房地總成交金額，而且包含車位，和一般人口中說的房價不一定相同。如果總價接近門檻，車位價格是否計入就會影響結果。另外，這組數字是一一四年度的規定，財政部每年都會重新公告，引用時一定要寫明年度，並以國稅局最新公告為準。

每坪單價也會觸發：單價門檻讓小坪數高單價房屋入列

除了總價，一一四年度的規定也設有每坪單價門檻：台北市每坪一百二十萬元以上；新北市七十五萬元以上；桃園市、新竹縣、新竹市、台中市、台南市、高雄市五十萬元以上；其他地區三十五萬元以上。總價或單價任一達到門檻，就會被列入高價住宅的計算方式。

單價門檻的意義在於，有些房子總價不高，但地段好、單價高，過去不會被當成豪宅，現在可能被納入。媒體曾以新北市一間三十坪左右的老屋為例，說明總價未達門檻、單價超過門檻，仍被列為高價住宅。所以判斷自己的房子是否會碰到豪宅條款，總價與單價都要看。

達到門檻時的算法：房屋評定現值比例與百分之二十

達到門檻且無法證明成本時，所得的算法分兩步。第一步是算出歸屬於房屋的收入：實際房地總成交金額乘以房屋評定現值占公告土地現值與房屋評定現值總額的比例。第二步是用這個房屋收入乘以百分之二十，得到財產交易所得額，併入個人綜合所得稅申報。

這個百分之二十是一一四年度的比例。根據媒體報導，高價住宅的這個比例在一一三年度已經由百分之十七調升到百分之二十。房地比例越高，也就是房屋現值占比越大，算出來的所得就越高。實際數字要用自己房屋與土地的公告現值計算，建議請會計師或國稅局協助試算。

未達門檻時：房屋評定現值乘以各區比例

沒有達到總價與單價門檻的舊制房屋，若同樣無法證明取得成本，則依房屋評定現值乘以各地區公告的比例計算所得。以一一四年度為例，台北市中山、松山、中正、大安、信義區為百分之五十；士林、內湖、大同、南港區為百分之四十八；北投、萬華、文山區為百分之四十七。

台中市各區比例在百分之四十到百分之八之間，依行政區不同而有差異，台中市西屯、南屯、北屯等區的實際比例，要查稅務入口網的完整表格。媒體報導，一一四年度全台三百六十八個區域中，有一百七十七個區域的比例有調整。比例每年可能變動，所以同一間房子不同年度出售，結果也可能不同。

門檻逐年調整：近年下修總價並新增單價條件

豪宅條款的門檻不是固定的。根據媒體報導，財政部在二〇二四年宣布下修高價住宅的總價門檻並適用於前一年度交易，例如台北市由七千萬元降到六千萬元，新北市由六千萬元降到四千萬元，六都與新竹縣市等地區由四千萬元降到三千萬元。之後又加入每坪單價門檻，讓高單價的中小坪數房屋也納入。

這代表網路上不同時間的文章，引用的門檻可能已經過時。讀到任何豪宅條款的數字，先看文章日期與所指年度，再對照稅務入口網的最新說明。本頁資料以稅務入口網一百一十五年四月更新的一一四年度規定為準，未來年度請以國稅局公告為依據。

和其他被稱為豪宅的規定，差在管的事情不同

除了所得稅的豪宅條款，還有幾種常被混為一談的制度。央行對高價住宅另有選擇性信用管制，管的是貸款成數與寬限期，央行問答也說明此類貸款不得有寬限期。房屋稅則是單一自住房屋現值在各縣市一定金額以下適用百分之一，超過者按一般自住稅率百分之一點二課徵，六都與新竹縣市取房屋現值前百分之一作為門檻。

這三者一個管出售所得、一個管貸款、一個管持有稅，計算基礎也不同。同一間房子可能在某一個制度下算豪宅，在另一個制度下不算。部分縣市對高級住宅的房屋稅另有地方做法，要以所在地稅捐機關的公告為準，不能把其中一套門檻當成全部的定義。

裝修支出能不能列為成本？房地合一下的認定條件

很多屋主會問，裝修花的錢在出售房屋時能不能扣除。以房地合一的案件為例，財政部高雄國稅局說明，取得房屋後的使用期間，支付能增加房屋價值或效能、且非兩年內所能耗竭的增設、改良或修繕費，可以列為成本；洗手台、浴缸、水電管線屬於可列報的項目，衣架、冷氣與家具則不能列入。

國稅局也強調一定要有修繕事實，並以裝修合約、施工明細、合法憑證、付款紀錄與施工前後照片佐證；沒有實際施工卻列報，會被剔除並補稅處罰。舊制房屋若要舉證實際成本，裝修支出是否可列入及需要哪些證明，同樣應以國稅局的認定為準，本文不提供稅務建議。

推計規定不能互相套用：所得推算和費用列報是兩件事

稅務規定中有好幾種推計或標準計算，各自只適用在特定項目。豪宅條款的標準計算，是在無法證明取得成本時用來推算整筆財產交易所得；裝修費能否列報，則是另一個問題，要依實際支出與憑證判斷。把某一種費用的推計比例或上限，直接套用到另一種費用上，是常見的誤解。

所以在規劃大規模裝修時，不論房子屬於舊制或房地合一，最穩當的做法都是把每一筆支出留下完整紀錄，而不是期待日後用某個比例估算。實際能否列報、用哪一種方式計算，請逐句對照國稅局的原文說明，或直接向國稅局、會計師確認。

從裝修端可以先做的：合約、發票與施工照片

不論未來是否出售，豪宅等級的裝修都值得建立完整的文件。國稅局建議在合約中約定開立統一發票，若業者收款後拒絕開立，可以向國稅局檢舉。裝修合約要寫清楚工程項目與金額，施工明細最好能區分固定於建築物的工程與可移動的家具家電，因為兩者在稅務上的認定可能不同。

施工前後的照片也很重要，特別是管線、防水與結構相關工程，在封板前拍下就是日後的證明。豐聚的服務流程中，工程施工階段依合約階段收費，並由專人現場監工回報業主，這些回報紀錄也可以一併保存。中古豪宅如《Symphonic Poem 交響詩》這類兩百一十六坪的中古屋翻新，工程項目多，文件管理就更顯重要。

持有舊制房屋或準備裝修時，可以先準備的資料與該問的人

如果你持有的是舊制房屋，建議先找出當年的買賣契約、付款證明、代書費與相關稅費單據，並查詢目前的房屋評定現值與公告土地現值。準備裝修時，則整理設計合約、工程合約、統一發票、付款紀錄與施工照片，依年度歸檔。

接著依問題找對的人：門檻與計算方式問國稅局或會計師；產權與移轉流程問地政士；裝修項目怎麼在合約與發票上分清楚，可以在初步溝通時就跟設計師討論。豐聚在初步溝通階段會說明設計費、工程管理費與付款方式，設計費為每坪新台幣一萬元，屋主可以順便確認發票開立與文件交付的方式。