豪宅自備款要準備多少？從頭期、稅費到裝修款

豪宅自備款常被理解成總價減掉貸款，但高價住宅只能貸三成、又不能用修繕名目加貸，真正要準備的現金還包括稅費與裝修款。這頁把每一筆錢的組成與付款時間點排出來。

豪宅自備款不只是頭期款，是交屋前後所有要付現的錢

很多人把豪宅自備款理解成「總價減掉貸款」的那個數字，但實際要準備的現金比這個多。買賣價款中銀行不貸的部分、契稅與登記規費、地政士與仲介的服務費、預售屋交屋時的保留款，再加上交屋後的設計費與裝修工程款，都要靠自有資金支付。原因是高價住宅的貸款成數受到中央銀行規定限制，而且不能另外用修繕或周轉金的名目加貸，裝修這一段幾乎都得從自備款裡出。所以這頁把豪宅自備款拆成三塊來看：購屋價款本身、交易稅費，以及入住前的裝修。三塊的付款時間點不同，壓力也落在不同的月份，排得好就不必臨時調度。

高價住宅只能貸三成，自備款至少要占總價七成

依中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定，自然人購置高價住宅貸款的成數上限是三成，而且沒有寬限期；二〇二六年九月十八日生效的修正放寬了第二戶購屋貸款，但高價住宅仍維持三成。高價住宅的門檻依地區不同：座落台北市者，鑑價或買賣金額新台幣七千萬元以上；新北市六千萬元以上；其他國內地區四千萬元以上。換句話說，只要房子跨過所在地區的門檻，就算是人生第一間房，自備款也至少要占總價七成。如果銀行依你的收入、負債與信用狀況核得更少，自備款比例還會再往上，這是規劃時要預留的緩衝。

鑑價和成交價不一樣時，自備款要用哪個數字算？

門檻的認定是看鑑價或買賣金額，其中任一達到就適用；而央行問答說明中的例子則顯示，貸款額度以鑑價或買賣金額較低者作為計算基礎。這代表兩件事。第一，成交價沒到門檻、鑑價卻超過，一樣會被歸為高價住宅。第二，鑑價低於成交價時，銀行可貸金額會用較低的鑑價去乘，中間的差額全部要由自備款補上。以台中一戶成交四千萬元、鑑價也是四千萬元的住宅為例，貸款上限是一千二百萬元，自備款至少二千八百萬元；若鑑價只有三千八百萬元，可貸金額就降到一千一百四十萬元，自備款跟著增加。簽約前先請銀行初估，比事後補錢從容。

契稅與登記規費：交易本身就要另外備一筆現金

買房除了價款，還有交易稅費。依契稅條例，買賣契稅為契價的百分之六；契價怎麼認定、新成屋與預售屋在什麼時間點申報，地政士會依個案試算。此外還有登記規費、地政士的服務費用、銀行貸款的開辦與設定相關費用，經由仲介購買中古屋另有服務費。這些項目的金額不像價款那麼大，卻集中在簽約到過戶之間的幾週內要付，而且都不能列入貸款。實務上建議請地政士在簽約前先列一張稅費試算表，連同價款的付款日一起排進現金流，不要等到用印或過戶時才發現帳戶還差一截，被迫賣掉原本不想動的資產。

預售豪宅的自備款：依工程進度分期，不是一次付清

預售屋的自備款通常拆成簽約款、開工款與工程期款。內政部公告的預售屋買賣定型化契約應記載事項規定，除簽約款及開工款外，付款應依已完成的工程進度所定付款明細表，在該工程完工後繳款，每次付款間隔日數應在二十日以上；如果賣方未依工程進度定付款條件，買方得於工程全部完工時一次支付。這對買方是保護，也讓資金可以分批準備。代價是工期拉長、自備款的準備期跟著拉長，中途收入或資產配置有變動時，分期款仍要依約繳納。客變款常在工程期間另外計收，要跟期款一起排進時間表，避免同一個月同時遇到兩筆。

交屋保留款：預售屋自備款裡可以先扣住的那一筆

同一份應記載事項在驗收條款中寫明，買方有權於自備款部分保留房地總價百分之五作為交屋保留款，於完成修繕並經雙方複驗合格後支付。對豪宅買方來說，這筆錢的金額不小，等於是驗屋品質的籌碼：交屋時發現滲水、門窗不密、材料與契約不符，就先保留款項，修繕完成、複驗合格後再付。實際操作時要注意兩件事：一是自己手上的契約，保留款的寫法是否與應記載事項一致；二是保留款不代表可以拖延其他款項，各期價款仍要照期程繳納，否則可能被認定違約。這筆錢在現金表上要標成「交屋後才流出」，不能先挪去付裝修。

貸款核下來比預期少：差額由誰補、怎麼補？

豪宅的貸款額度本來就被限制在三成以內，若銀行再依收入與負債打折，差額通常只能用自備款補。預售屋的應記載事項對由賣方洽定辦理的貸款訂有差額處理方式：差額在預定貸款金額百分之三十以內時，賣方同意以原承諾貸款相同年限及條件由買方分期清償；差額超過百分之三十時，可依原承諾貸款利率縮短償還期限分期攤還，或由買賣雙方選擇解除契約；若可歸責於買方，買方要在接獲通知後的期限內一次給付差額，或經賣方同意分期給付。這些規則的適用要看契約怎麼寫，簽約前替自備款預留一段緩衝，比事後依賴條款救火安全。

不能用修繕名目加貸，裝修款本來就屬於豪宅自備款

央行的問答說明明確寫到，金融機構辦理購置高價住宅貸款，不得以修繕、周轉金或其他貸款名目承作；以增提擔保品的方式額外增加貸款金額，也屬於被限制的情形。這一條對裝修的影響最直接：一般住宅的買方常把裝潢費放進修繕貸款，高價住宅的買方則要把設計費與工程款當成自備款的一部分來準備。如果把所有現金都押在頭期款與稅費上，交屋後才發現裝修沒有錢，最常見的結果是先做一半、空著幾個房間，等資金到位再補做；前後兩次進場，保護工程、搬運與工班調度都要重來，總成本通常比一次做完更高。

設計費與工程款，落在自備款時間表的哪幾個月？

以豐聚的服務流程為例，設計費在簽訂設計合約時收取，標準是每坪新台幣一萬元，海外設計或專案另計；一戶四十二坪的住宅，設計費就是四十二萬元。工程款則在簽訂工程合約後，依合約階段收費，最後在完工交屋、業主驗收時收取尾款。也就是說，裝修的現金不是一次付出，而是跟著設計、施工的節點分批流出。把這些節點和預售屋期款、交屋保留款、契稅繳納日排在同一張表上，就能看出哪幾個月是現金的低點，提前把定存到期日、舊屋出售的入帳時間安排好，避免某一個月同時要付三筆大錢。

毛胚交屋與預售客變，兩種豪宅的裝修現金曲線

房子的起點不同，裝修款的落點就不同。毛胚屋交屋時沒有完成面，水電、空調、地坪、天花與櫃體幾乎都要做，裝修款集中在交屋後幾個月大量支出；豐聚的《In the City》就是五十二坪的毛胚屋，兩房兩廳兩衛，以豪宅設計為方向，這類案子的現金曲線前段平緩、交屋後陡升。預售屋若在客變期就讓設計團隊參與，部分隔間與管線調整由建設公司施作、隨期款計收，交屋後的工程範圍縮小，現金壓力比較分散；《Garden 寶輝世紀莊園》就是從預售屋客變一路做到交屋的四十二坪案子。代價是客變需要更早確定生活需求，也要配合建設公司的期限與圖面格式。

豪宅自備款的資金來源，要能說清楚到位時間

大額的自備款通常來自出售舊屋、定存與投資部位解約、家族贈與或公司分配，不同來源有不同的到位時間與稅務問題。舊屋出售的價金要等買方付款與過戶，時程不一定配合新屋；投資部位解約可能遇上市場波動；涉及贈與或公司資金時，稅務認定與申報方式要先請會計師確認。銀行審核時也會看資金來源與還款能力。這裡不提供投資、稅務或貸款建議，只提醒一個做法：把每一筆自備款標上「何時到位、確定程度高或低」，確定程度低的那幾筆，不要拿去支應有違約責任的房屋價款，而是安排在可以延後施作的裝修項目上。

試算豪宅自備款之前，先備齊的文件與數字

跟銀行、地政士與設計團隊談之前，可以先整理：買賣契約或預售屋付款明細表、建物權狀或預售平面圖、銀行的初步鑑價或估貸結果、近年收入與資產證明、舊屋出售的進度；裝修方面則準備平面圖、預計交屋日期與希望入住的時間。有了這些，地政士可以試算契稅與規費，銀行可以給出比較接近實際的可貸金額，設計團隊則能依坪數與屋況估出設計費，並說明工程款的分期方式與各期對應的施工節點。三方的數字加在一起，才是一份完整的豪宅自備款預算，而不是只有頭期款的那一行。

跟銀行、地政士與設計師確認自備款時，可以問的問題

問銀行：鑑價大約落在哪裡、會以哪個數字計算可貸金額、核貸有沒有附帶條件、撥款時間點在哪裡。問地政士：契稅與規費的試算金額、各項稅費的繳納時間、交屋保留款在契約上怎麼寫。問設計師：設計費何時收、工程款分幾期、每一期對應哪個施工節點、哪些項目可以延後施作以保留現金彈性。如果對方能把每一筆錢對到日期，代表他理解豪宅自備款的時間壓力；只給一個總數的，就需要再追問細節。相關規定以中央銀行與內政部的最新公告為準，本文資料的查詢日期為二〇二六年十一月，正式決定前請再向銀行與地政士確認。