買預售屋注意事項：付訂到簽約前要核對哪些條款？

買預售屋注意事項，大多集中在付訂到簽約的那幾週：房子還沒蓋，買方能保護自己的只有契約。這篇依序整理簽約前要核對的條款與查證管道，最後再接到格局與室內規劃該提前確認的事。

付訂之前，先查這個建案有沒有報請備查

依平均地權條例，銷售預售屋者要在銷售前，把基地坐落、建案名稱、銷售地點與期間、戶棟數，以及預售屋買賣定型化契約，報請主管機關備查；刊登廣告、收受定金、簽訂書面契據都算是銷售行為。行政院消保處也建議，簽約前先上內政部不動產交易實價查詢服務網確認備查情形，並把契約逐條對照應記載及不得記載事項，不符合的就應該拒絕簽約，也可以向主管機關檢舉。這是買預售屋最基本、也最容易被跳過的一步，查證只要幾分鐘，卻能先排除最大的風險。

收定金也有規則：書面契據要寫明標的與價金

現場氣氛熱絡時，很多人會先付一筆錢把戶別保留下來。內政部地政司說明，收受定金應以書面契據確立標的物及價金，不得約定保留出售、保留簽訂買賣契約或其他不利於買受人的事項，買受人也不得把定金的書面契據轉售給第三人。所以付訂時要確認拿到的文件，至少寫清楚是哪一戶、哪個車位、總價多少。如果對方只給一張沒有內容的收據，或要求你先付錢、之後再決定戶別，就要先停下來問清楚。定金一旦付出，退還與否要看雙方約定，最好在付訂前就問明白。

契約審閱期至少五日，帶回家要讀哪幾頁？

預售屋買賣定型化契約應記載事項規定，契約審閱期間至少五日。這五天的用意是讓買方把契約帶回家，安靜地讀、找人一起看，而不是在接待中心被催著簽名。實際閱讀時，可以把重點放在幾個部分：房地標示與面積、付款方式與期程、開工與取得使用執照的期限、建材設備表附件、驗收與交屋、保固，以及違約與解約條件。看不懂的條文就圈起來，請代銷用書面說明。如果你打算找設計師，也可以趁審閱期把平面圖與建材設備表一起交給對方，先看格局條件。

履約擔保有五種方式，簽約前問清楚這個建案用哪一種

依應記載事項，預售屋應辦理履約擔保，方式可以從不動產開發信託、價金返還、價金信託、同業連帶擔保，以及由公會辦理的連帶擔保協定之中擇一。這幾種方式保護買方的程度與機制並不相同，有的是由金融機構管理資金，有的是由其他建商或公會負責接手。買方不必成為法律專家，但至少要知道契約勾選的是哪一種、由哪家機構或同業擔任、出問題時要找誰。如果代銷說不清楚，可以請對方提供相關證明文件，或向地方政府地政局、內政服務熱線查詢後再決定。

廣告、建材設備表與平面圖，都是契約的一部分

應記載事項明定，賣方應確保廣告內容真實，預售屋的廣告宣傳品及其記載的建材設備表、房屋與停車位平面圖、位置示意圖，都是契約的一部分；不得記載事項也規定，契約不得約定廣告僅供參考。實務上的意思是，DM、銷售網頁與接待中心展示的建材資料，都要留存下來。建議在付訂當天就把廣告與建材設備表拍照或索取紙本，並確認建材設備表附在契約裡、寫明品牌或規格。日後交屋時若發現落差，這些資料就是你主張權利的依據，也是設計師估算交屋後要不要更換的基礎。

「同級品」條款：建材要被換掉之前，買方有沒有同意權？

應記載事項規定，賣方應依核准圖樣、說明書與建材設備表施工，除經買方同意，不得以同級品的名義變更建材設備，或用附件列舉品牌以外的產品替代。行政院消保處查核時，就發現有契約約定建商可因供應商漲價等理由，未經消費者同意逕行更換建材設備。所以簽約前要特別找這一條，看看契約有沒有寫成建商可以自行決定替代品。這也關係到室內規劃：如果你打算保留建商的衛浴設備或廚具，櫃體尺寸與管線位置都要以實際交付的品項為準，品項被換掉，設計也得跟著調整。

面積誤差怎麼找補？百分之二與百分之三的界線

預售屋是用圖面賣的，交屋時的登記面積可能和契約有些微差異。應記載事項規定，面積不足的部分由賣方全部找補；超過的部分，買方只找補百分之二為限；誤差超過百分之三時，買方得解除契約。簽約時要確認契約寫的是這個規則，而不是對買方更不利的版本，也要看清楚找補單價怎麼計算。另外，不得記載事項也規定，契約不能使用未經明確定義的使用面積、受益面積、銷售面積等名詞。看到這類字眼，請代銷改用登記面積的寫法，或書面說明它的定義。

交屋保留款與保固條款，簽約時就要確認寫對

應記載事項讓買方有權在自備款中保留房地總價百分之五作為交屋保留款，等瑕疵修繕完成並經雙方複驗合格後才支付；保固則是結構部分十五年，固定建材及設備部分如門窗、粉刷、地磚為一年。消保處查核時發現，有契約把保留款寫成房屋總價百分之五，或金額不足百分之五，也有建商要求先收房、再走保固程序。這些條款看起來是交屋時的事，卻要在簽約時就核對清楚。保固條款也會影響日後裝修的安排，例如拆掉建商的磁磚或門窗，那部分的保固可能就跟著失去。

樣品屋的屋突、露台與挑高空間，要用建照確認用途

樣品屋與3D示意圖是銷售工具，裡面的空間不一定都合法。公平會曾處分建案把屋頂突出物的機房與樓梯間，在廣告上呈現成桌球室、客房或健身房，並提醒購屋前以全國建築執照存根查詢系統確認各樓層的合法用途。不得記載事項也規定，出售標的不得包括未經依法領有建造執照的夾層設計或夾層空間面積。如果你看中的戶別有露台、夾層或挑高，請先查清楚建照上的用途，再評估能不能做成你想要的空間；查不到的部分，就不要算進坪效，也不要指望交屋後靠裝修補上。

預售屋與新建成屋都不能任意轉售，買之前先想清楚自住需求

平均地權條例修正後，增訂預售屋或新建成屋的買賣契約原則上不得讓與或轉售，賣方也不得同意或協助轉售，違規者另有罰責；新建成屋的定金書面契據也納入管理，預售屋買賣契約的解約情形同樣要申報登錄。這不是投資建議，而是規則：買了之後，原則上就要走到交屋。所以簽約前，更要從自住的角度評估這一戶，包括房間數夠不夠、通勤與學區是否符合需求、交屋時間能不能配合現在的租約或舊屋出售。實際適用的例外與細節，請向地政機關或專業人士確認。

簽約前就把室內規劃拉進來：先確認格局能改到哪裡

多數人簽完約才想到裝潢，但有幾件事在簽約前就該確認。第一，這個建案有沒有提供客變，能改的範圍到哪裡，是不是只能調整插座、不能動隔間。第二，這一戶的樑柱、管道間與衛浴位置，決定了廚房與浴室幾乎無法大搬家。第三，簽約時能不能拿到建築圖與水電圖的電子檔。豐聚的服務流程寫明，預售屋在交屋後會二次丈量，設計變更以建設公司圖面為準；《Graceful 澄心雅居》就是從預售屋階段參與、交屋時為三十三坪的新成屋。越早介入，客變期越能少走冤枉路。

簽預售屋契約前，買方可以先備妥的文件與清單

簽約前可以準備一份自己的檢核清單：實價查詢服務網上的備查資料截圖、定金書面契據、廣告與建材設備表的照片或紙本、這一戶的平面圖與車位圖、契約上的付款期程與工程期限。資金面則要確認自備款分期的時間點，以及交屋時保留款與貸款的安排，必要時向銀行先了解貸款條件，這部分請以銀行與專業人士的說明為準。生活面整理家人需求與家具清單，方便在審閱期內請設計師初步看格局。把這些資料放在同一個資料夾，日後客變、驗屋與交屋時都用得上。

簽約前可以問代銷、地政士與設計師的問題

問代銷：這個建案的備查資料在哪裡查得到；履約擔保是哪一種，由誰擔任；建材設備表會不會附在契約裡，替代品條款怎麼寫；客變的範圍與截止規則是什麼。問地政士或專業人士：契約有沒有違反應記載及不得記載事項的地方；保留款的計算基礎是不是房地總價；面積找補的規則是否符合規定。問設計師：這一戶的格局有哪些難改的地方；客變期該處理哪些項目；交屋後大概需要做到什麼程度。三方的答案放在一起看，比較能判斷這一戶是不是適合你。