新成屋貸款成數怎麼看？戶數、鑑價與撥款時序

新成屋貸款成數沒有單一答案，要先看你名下有沒有房貸、這是第幾戶、總價是否達到高價住宅門檻。這頁依央行二〇二六年九月的現行規定整理判斷順序，再談新成屋交屋時資金怎麼排。

新成屋貸款成數的上限從哪裡來：央行規定與銀行授信

新成屋貸款成數由兩層規則決定。第一層是中央銀行的選擇性信用管制，針對第二戶、第三戶以上、高價住宅與法人購屋等情況訂出成數上限與寬限期限制，銀行必須遵守。第二層是各銀行自己的授信規定，會依借款人的收入、信用、負債比與房屋的鑑價結果，在上限之內核定實際成數。所以同一間新成屋，兩位買方拿到的成數可能不同，同一位買方在不同銀行也可能得到不同條件。本頁的規定以央行二〇二六年九月發布的資料為準，申請前仍應向銀行確認最新規定。

名下沒有房貸的第一戶：成數由銀行依授信規定決定

依央行規定，如果承貸銀行查證借款人名下確實沒有房貸，貸款條件依銀行自己的授信規定辦理，不受央行的成數上限限制。這代表首購族的新成屋貸款成數，主要取決於個人條件與銀行對房屋的估價，而不是一個固定數字。網路上常見的幾成說法，只能當作參考，實際核貸結果因人而異。另外要注意，如果同時申辦兩戶以上的購屋貸款，只有其中一戶可以不受限制，其餘戶數仍要適用相關規定。首購族在簽約前，最好先找銀行做初步試算，了解自己大約能貸到多少。

名下已有房屋的第一戶貸款：成數之外，寬限期也受限

有一種情況容易被誤解：名下已經有房子、但沒有房貸，或房子是繼承而來，這時再買新成屋申請的是第一戶購屋貸款，卻屬於名下有房屋者。依央行第七波信用管制，名下有房屋者的第一戶購屋貸款不得有寬限期，二〇二六年九月的調整也維持這項規定。寬限期的意思是前幾年只繳利息、不還本金，沒有寬限期就代表從第一期開始本息一起攤還，月付金額會比較高。這類買方在試算時，要用本息攤還的金額來估月付，不要套用有寬限期的試算結果。

第二戶購屋貸款：二〇二六年九月十八日起上限七成

自然人名下已有一戶房貸，再買新成屋時屬於第二戶購屋貸款。央行在二〇二四年九月的第七波管制中，把第二戶規定擴大到全國實施，成數上限一度調降到五成；二〇二六年三月二十日起放寬為六成，二〇二六年九月十八日起再提高到七成，但仍然不得有寬限期。對換屋或置產的買方來說，這代表自備款比例下降，但月付仍要從第一期就本息攤還。規定在兩年內調整多次，簽約日與撥款日之間若跨過調整日，適用哪一版規定要直接問承貸銀行。

第三戶以上與法人購屋：上限三成、沒有寬限期

如果名下已有兩戶以上房貸，再買新成屋就屬於第三戶以上購屋貸款；公司法人購置住宅也屬於管制對象。依央行二〇二六年九月的資料，這兩類貸款的成數上限都維持三成，而且沒有寬限期。這代表買方要準備七成以上的自備款，對資金安排影響很大。有些人會考慮用家人名義購買來避開戶數計算，但這牽涉到產權、稅務與家庭關係，屬於需要專業諮詢的範圍，本頁不做建議，應向銀行、代書或會計師確認可行性與後果。

總價接近門檻的新成屋：先確認是否屬於高價住宅

新成屋如果屬於高價住宅，貸款成數上限是三成，沒有寬限期，二〇二六年九月的調整也沒有改變。依央行資料，高價住宅的門檻從二〇一四年六月沿用至今：台北市為新台幣七千萬元，新北市為六千萬元，其他縣市為四千萬元。換句話說，在台中、高雄購買四千萬元以上的新成屋，就可能落入高價住宅的範圍。判斷時要特別注意，央行規定是以鑑價或買賣金額其中之一達到門檻來認定，所以不要只看成交價，也要問銀行的估價結果。

鑑價與買賣金額取低：新成屋為什麼可能被估得比買價低

央行規定中，貸款額度以該住宅鑑價或買賣金額兩者中較低者為計算基礎。這對新成屋買方有實際影響：如果銀行的鑑價低於你的成交價，貸款金額就會以鑑價為準，差額要自己補足。新成屋的鑑價可能受到幾個因素影響：同社區成交紀錄還不多，銀行只能參考周邊類似產品；不同樓層、座向的價差未必被完整反映；車位是否另計也會改變計算方式。比較穩健的做法是在簽約前就請銀行做初步估價，若預估落差大，就要提前規劃差額的來源。

新成屋跟預售屋的貸款時點不同：沒有工程期可以慢慢存

預售屋從簽約到交屋通常有一段工程期，自備款可以分期繳交，貸款也要等完工後才撥。新成屋則是已經完工的房子，簽約後到交屋的時間相對短，自備款要在短時間內準備好，貸款的對保與撥款也會很快接上。這個差異會影響兩件事：一是資金不能邊繳邊存，簽約前就要確認自備款到位；二是交屋後的裝修款緊接著發生，沒有喘息時間。如果同時還在繳舊房貸或房租，這幾個月的現金流壓力會特別大，要在簽約前先排好時間表。

建商配合銀行與自行找銀行：比較的不只是利率

部分新成屋建案會有建商洽談的配合銀行，買方可以選擇使用，也可以自己找銀行。配合銀行的好處是對建案熟悉、作業流程順，有時估價較貼近建案行情；自己找銀行則可以比較更多方案，例如原本有往來的薪轉銀行可能提供較好的條件。比較時除了利率，還要看貸款年限、是否有綁約或提前清償違約金、開辦費等其他費用，以及對你個人條件的核貸成數。代價是多問幾家需要時間，所以最好在簽約前就開始比較，不要等交屋前夕才匆忙決定。

餘屋貸款是建商的規定，不是買方的成數

新成屋與餘屋這兩個詞常被混用，所以有些買方會擔心自己買的新成屋適用餘屋貸款三成的上限。其實央行的餘屋貸款規定，適用對象是經金融機構確認符合建築業者定義的借款人，也就是建商以尚未賣出的房子向銀行借款的情況。一般自然人購買新成屋，是依照自己名下的房貸戶數，以及房屋是否屬於高價住宅來判斷成數，與餘屋貸款無關。依央行二〇二六年九月資料，餘屋貸款上限維持三成；這個數字反映的是建商的資金壓力，可以作為議價時的背景理解。

貸款成數會影響裝修預算：交屋後緊接著的第二筆錢

新成屋交屋時，屋主通常剛付完自備款，緊接著就是冷氣、窗簾、燈具與家具，若要做室內設計，還有設計費與工程款。貸款成數越低，自備款越高，留給裝修的現金就越少。建議在決定購買前，先把裝修需求概略估算進總資金需求裡：哪些項目入住前一定要做，哪些可以分階段完成。豐聚的設計費為每坪新台幣一萬元，工程款則依合約階段收費，屋主可以把付款節點與貸款撥款、自有資金到位的時間對照，避免某幾個月同時出現大筆支出。

高價住宅不能另以其他名目增貸，裝修款要另外準備

央行規定中，高價住宅的貸款額度不得另以其他名目額外增加貸款，例如以修繕、周轉金名義加貸。這代表購買高價住宅新成屋的屋主，裝修款原則上要用自有資金準備，而不是期待用房貸補足。即使不是高價住宅，裝修款能不能貸、以什麼方式貸，也要依銀行的產品與個人條件判斷，不要預設一定可以。對設計規劃的影響是，資金來源確定之前，不要先簽下大筆工程合約；先確定可用預算，再決定設計的範圍與階段，風險會小很多。

向銀行詢問新成屋貸款成數前，先備齊的資料

跟銀行談之前，可以先準備：身分證明、收入證明與近期薪轉或存款紀錄；名下現有房屋與房貸的資料，讓銀行判斷戶數；新成屋的買賣契約或預計成交價、建物與車位資料、建案名稱與地址；預計簽約與交屋日期。可以向銀行問的問題包括：我的情況屬於第幾戶，適用哪一項規定？初步估價大約多少，跟成交價有沒有落差？有沒有寬限期？簽約日與撥款日適用哪一版規定？提前清償有沒有違約金？資料齊全，銀行的回覆也會比較準確。

新成屋貸款核定後，跟設計師排裝修時可以先說的事

貸款核定之後，跟設計師討論時可以把資金條件說清楚：撥款日期、交屋日期、自有資金能用於裝修的上限，以及是否需要分階段施工。設計師可以依這些條件建議哪些工程要在入住前完成，哪些可以延後，例如櫃體可以先做必要的衣櫃與鞋櫃，造型牆或書房設備留待之後。豐聚的服務流程在設計合約階段就會確認工程預算與進度，工程合約再明訂施工期限與付款方式。把資金時程與工程時程放在同一張表上，是避免裝修半途停工最實際的方法。