新成屋交屋流程：成屋契約從簽約到點交的順序

新成屋交屋流程跟預售屋不同，房子已經蓋好，流程主軸是成屋買賣契約的付款、過戶與點交。這頁依順序說明每一步誰負責、要準備什麼，以及交屋後銜接裝修時容易漏掉的事。

新成屋交屋流程的主軸：成屋買賣契約的時間軸

預售屋是先簽約、等房子蓋好再交屋，流程裡有使用執照、面積找補、交屋保留款等環節；新成屋已經完工，買賣多半以成屋買賣契約簽訂，流程的主軸變成付款、產權移轉與點交三件事同時推進。內政部的成屋買賣契約書範本把價金分成簽約款、備證款、完稅款與交屋款四個階段，每個階段都對應一份文件或一個手續。實際簽約時，建商或賣方使用的契約條款可能與範本不同，所以第一步是拿到契約後逐條對照，弄清楚每筆錢在什麼條件下付出、付給誰。

契約審閱期至少五日：簽約前要讀完的附件

依內政部公告的成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項，買方有權把契約攜回審閱，審閱期間至少五日，而且不得約定拋棄審閱期間。這五天不只用來看價格與付款條件，更要讀附件：建物現況確認書、付款方式與貸款相關的約定、交屋日的定法，以及違約時的處理方式。如果打算交屋後馬上裝修，也可以趁審閱期請設計師先看平面圖與現場照片，評估是否有需要寫進契約的事項，例如交屋時要不要先修補某些缺失，或某些設備是否要求保留原狀交付。

建物現況確認書：二〇二六年起多了哪些揭露項目？

建物現況確認書是成屋買賣契約的附件，內容包括違建或增建、滲漏水與處理方式、輻射與混凝土氯離子檢測、非自然死亡事件、停車位、管理費、附屬設備等。內政部修正的版本自二〇二六年四月一日起生效，新增用戶加壓受水設備與太陽光電發電設備的揭露，氯離子檢測也改以硬固混凝土中的水溶性氯離子含量為依據。買新成屋時，這份確認書不要只看勾選結果，有疑問的項目要請賣方說明清楚並留下書面紀錄。它同時也是日後設計時的屋況底稿，建議保留影本交給設計師。

付款四階段：簽約款、備證款、完稅款與交屋款

依成屋買賣契約書範本，價金大致分四次付：簽約時付簽約款，已收的定金併入；賣方備齊所有權移轉登記文件時付備證款；土地增值稅、契稅的稅單核下後，依約定期限付完稅款；最後的交屋款，無貸款者在辦妥所有權移轉登記後支付並同時點交，有貸款者則依貸款撥付的約定辦理。每一階段的比例由雙方約定，範本沒有固定數字。屋主要注意的是自備款的資金時程：新成屋不像預售屋可以依工程進度慢慢付，前幾期的款項會在較短時間內集中，裝修預算最好另外準備，不要和購屋款混在一起。

備證與用印：產權移轉文件由誰辦理？

備證是指賣方把辦理所有權移轉登記需要的文件準備齊全，例如權狀、印鑑證明等。範本約定雙方應在付備證款時備齊文件，交給受託的地政士、律師或指定的一方辦理，任何一方都要配合補件與用印，不得刁難。新成屋向建商購買時，建商通常有配合的代書；屋主也可以自行委託地政士，但要先談好費用由誰負擔。這一步看起來只是文書作業，卻決定了後面完稅與過戶的速度；文件缺漏或用印延誤，完稅款與交屋日都會往後推，連帶影響裝修進場的時間。

契稅與土地增值稅：新成屋交屋前的稅由誰負擔

依契稅條例，買賣契稅的稅率為契價的百分之六，由買受人申報納稅，並應在不動產買賣契約成立之日起三十日內申報。成屋買賣契約書範本的分工是：契稅、印花稅、登記規費與抵押權設定規費由買方負擔；土地增值稅由賣方負擔，但若因買方可歸責的原因延遲申報而增加，增加的部分由買方負擔。實際稅額與適用條件因個案而異，本文只說明規則；應繳多少、能否適用優惠，建議向地方稅務局或地政士確認，再把這筆費用列進交屋前的資金規劃。

貸款對保與撥款：交屋款的另一種付法

大多數屋主會申請房貸支付交屋款。流程上，買方要先向銀行申貸、完成對保，銀行在產權移轉與抵押權設定登記完成後撥款，撥款日常常就是交屋日。範本中交屋時間可以約定為尾款交付日、貸款撥付日或指定日期，如果選擇貸款撥付日，銀行審核的進度就會牽動整個新成屋交屋流程。代價是撥款時間不完全由買賣雙方控制，所以裝修的開工日最好不要排得太緊；在貸款確定撥款、拿到鑰匙之前，不要先和工班約定進場日期，以免空等或產生額外費用。

交屋日怎麼定？房屋稅、管理費與水電的分界

交屋日是很多費用的分水嶺。依成屋買賣定型化契約應記載事項，地價稅、房屋稅、水電費、管理費等，以交屋日為界，交屋日前由賣方負擔、之後由買方負擔，並依當年度日數比例分擔。若因賣方的原因未如期交屋，買方可以請求以已付價款每日萬分之二的單利計算賠償。屋主要注意的是，交屋日一旦確定，管理費與水電就開始自己付了，如果裝修要拖很久才能入住，等於同時負擔房貸、管理費與原本的住處費用。這也是為什麼設計最好在交屋前就開始談。

點交當天：維持原狀、設備清點與驗屋紀錄

點交時，除了水電、門窗等固定設備，買賣雙方要依建物現況確認書互相確認，賣方應維持原狀點交，另有協議者從其協議。新成屋的點交清單通常包括：大門與各房鑰匙、磁扣與遙控器、設備保固書與使用說明、建材設備表、管委會或物業的聯絡資料。驗屋最好在點交前完成，把缺失寫成具體的清單，請賣方在點交前修好或寫明修繕期限。驗屋的細節方法可以另外參考驗屋專文；這裡要提醒的是，點交後才發現的問題，處理起來會比點交前困難，因此點交當天不要急著簽收。

交屋後才發現瑕疵：通知與權利期限

依民法規定，買受人受領房屋後應依通常程序從速檢查，發現應由出賣人負擔保責任的瑕疵時，應即通知出賣人；不能即知的瑕疵，日後發現也應即通知，否則視為承認所受領之物。因瑕疵而得解除契約或請求減少價金的權利，於通知後六個月間不行使，或自物之交付時起經過五年而消滅，但出賣人故意不告知瑕疵者，六個月期間的規定不適用。實務上，交屋後發現漏水或裂縫，要拍照、記錄日期並以書面通知賣方。具體權利如何主張，建議諮詢律師或消保單位。

新成屋交屋注意事項：裝修進場前先跟管委會確認的事

新成屋交屋注意事項裡，最常被忽略的是裝修與社區的銜接。新社區的管委會可能才剛成立，裝修申請表、押金、電梯保護、施工時段與廢棄物清運方式都要先問清楚。六層以上的集合住宅，室內裝修多半要事先申請審查，未經許可施工可處新台幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰。豐聚的服務流程在初步溝通後安排現場丈量與放樣；若從預售屋階段就開始參與，交屋後會再做第二次丈量，例如《Graceful 澄心雅居》就是從預售屋階段參與、交屋時為三十三坪的新成屋。

交屋與裝修的時程怎麼接，才不會空屋又繳雙份錢？

新成屋最理想的節奏，是交屋前就把平面配置談定，交屋後丈量確認、送審與管委會申請同步進行，拿到許可就開工。如果等交屋才開始找設計師，設計、送審與施工都要從零排起，這段時間房貸與管理費照繳，原本的住處也還在付租金或房貸。代價是交屋前就要投入時間討論，還要在看不到完整屋況時先做決定，所以前期可以只定格局與管線，細部材質等交屋丈量後再定。豐聚的設計費為每坪新台幣一萬元，設計合約簽訂後才繪製施工圖與確認工程預算。

新成屋交屋前，可以先備妥的文件、款項與提問

交屋前建議備齊：買賣契約與所有附件、建物現況確認書、建材設備表、平面圖、貸款核准與對保資料、各期付款的收據。款項方面，除了各期價金，還要預留契稅、印花稅、登記規費、地政士費用與裝修押金。可以提出的問題包括：問建商或賣方，交屋日怎麼定、驗屋缺失何時修好、設備保固從哪天算；問地政士，稅單何時核下、過戶要多久；問設計師，交屋後多久能開工、要不要送室內裝修審查。把答案寫在同一張時程表上，交屋前後就不容易漏項。