老屋重建補助有哪些？評估費、獎勵與稅捐減免拆解

老屋重建補助常被想成政府直接出錢蓋房子，但實際上主要是評估費補助、容積獎勵、稅捐減免與融資協助。這篇把每一項的條件與限制拆開，讓你先判斷自家能用到哪些。

老屋重建補助，跟老屋翻新補助是兩套制度

很多屋主搜尋老屋重建補助，心裡想的是政府會補貼一筆蓋房子的錢，但重建與翻新走的是不同制度。翻新、整建與耐震補強，多半是以補助比例分擔工程費；重建則以《都市危險及老舊建築物加速重建條例》為主軸，給的大多不是現金，而是結構安全性能評估的費用補助、容積獎勵、稅捐減免，以及重建計畫補助與融資協助這幾種工具。換句話說，重建的經濟誘因主要來自「可以多蓋一點」與「可以少繳一點」，營造費與室內裝修仍然要由所有權人自己準備。先把這個預期調整好，再來看每一項的條件，比較不會在申請途中才發現落差。

申請重建資格前的第一筆支出：結構安全性能評估

依危老條例第三條，都市計畫範圍內的合法建築物，屋齡三十年以上、經結構安全性能評估耐震能力未達一定標準，且改善不具效益或未設置昇降設備者，才能走危老重建；評估必須由所有權人委託中央主管機關評定的共同供應契約機構辦理。也就是說，評估是進入重建程序的門票，而這筆費用正是第一個可以申請補助的項目，條例第四條規定主管機關得補助評估費用，申請要件與額度由各級主管機關訂定。如果你還不確定要修還是要拆，先做評估再決定，代價是多一段等待報告的時間，好處是後面每個決定都有依據。

初步評估與詳細評估，補助額度差在哪？

依《中央主管機關補助結構安全性能評估費用辦法》，耐震能力初步評估的評估費補助，總樓地板面積未達三千平方公尺者每棟不超過新台幣一萬兩千元，三千平方公尺以上者每棟不超過一萬五千元，另有每棟一千元審查費與五百元行政作業費。詳細評估的評估費補助則以評估費用的三成為限、每棟上限四十萬元，審查費依評估費用百分之十五估算、上限二十萬元，行政作業費每棟五千元。這些數字以辦法的修正版本為準，地方政府撥款也有年度經費限制，送件前請先向直轄市或縣市主管機關確認當年度是否仍在受理。

哪些情況拿不到評估費補助？送件前先自我檢查

同一個辦法也列出不予補助的情形：已被主管機關通知限期拆除或評估有危險之虞的建物、已經拿過中央政府耐震評估補助的、所有權人僅一人且不是自然人的、住宅使用樓地板面積比例未達三分之二的，以及已經申請建造執照或已申請報核都市更新事業計畫的，都不在補助範圍。最常見的狀況是整合者已經代為送照，屋主才想到要回頭申請評估補助，這時通常已經來不及。如果你家一樓是店面、樓上住家，住宅比例要先算清楚，再決定送件的先後順序，避免因為比例不足整棟失去資格。

容積獎勵算不算補助？多出來的樓地板面積怎麼來

危老條例第六條給的是容積獎勵：獎勵後的建築容積不得超過基準容積的一點三倍，或原建築容積的一點一五倍；規模獎勵是基地達兩百平方公尺給基準容積百分之二，之後每增加一百平方公尺再加百分之零點五，時程與規模獎勵合計不得超過基準容積百分之十。容積獎勵不是現金，而是可以多蓋的樓地板面積，價值要看地段與重建後怎麼分配。代價是樓層變高、戶數變多，結構、停車與公設比都會跟著變，原本住透天或老公寓的家庭，要先想清楚是否接受住進一棟規模更大的建築。

時程獎勵逐年遞減，送件前先查最新修法進度

條例原本設計的時程獎勵，是施行後三年內給基準容積百分之十，之後逐年遞減，到施行後第八年的百分之一為止；重建計畫的申請期限，現行條文寫到民國一百十六年五月三十一日。二〇二六年七月，行政院通過危老條例與都市更新條例修正草案，內容包括刪除重建計畫的申請期限，並增加捐贈婚育宅可再取得的容積獎勵，後續要送立法院審議，尚未完成立法。這代表網路上流傳的獎勵比例可能已經過時，評估時要以全國法規資料庫的現行條文與主管機關公告為準，不要拿舊文章的數字去跟鄰居談條件。

重建期間免地價稅、完工後減半：稅捐減免的條件

條例第八條規定，經主管機關同意的重建計畫，重建期間土地無法使用者免徵地價稅，重建後地價稅及房屋稅減半徵收兩年；原所有權人為自然人，且持有重建後建物、期間未移轉者，房屋稅減半可延長至喪失所有權為止，但以十年為限。要注意，這項減免原本只適用於條例施行後五年內申請的重建計畫，條文允許行政院在屆期前視情況延長一次，所以你現在送件是否還適用，一定要向地方主管機關與稅捐稽徵機關書面確認。另外，若因可歸責於所有權人的原因沒有如期完成重建，免徵的地價稅仍會被課回來。

重建計畫補助與融資協助：資金卡關時的另一條路

條例第十條規定，各級主管機關得就重建計畫給予補助，並在特定情形下為重建工程必要的融資貸款提供信用擔保機制，包括經地方主管機關評估資金取得有困難、以自然人為起造人且沒有營利事業機構協助取得資金，以及經評估應優先推動重建的地區。第九條也要求地方政府就法令、融資管道與工程技術提供協助，對有居住事實的經濟或社會弱勢者，依住宅法提供社會住宅或租金補貼。這條路適合沒有建商合作、由住戶自己當起造人的小規模重建，代價是所有權人要自己扛起整合、發包與工期風險。

不在都市計畫區的老透天，自己拆了重蓋算不算危老？

危老條例只適用都市計畫範圍內的合法建築物，鄉村區、非都市土地上的老透天，或增建比例高、合法性說不清楚的房子，都不能直接套用。這類屋主想重建，通常是依一般建築法程序自行申請拆除執照與建造執照，建築師、營造與室內裝修費用都自己承擔，也沒有容積獎勵或危老稅捐減免可用。判斷方法很簡單：先調閱土地使用分區證明、建物謄本與使用執照，確認是否在都市計畫範圍內、建物是否合法，再決定要走危老、都市更新，還是單純的自地自建程序。三條路的時程、成本與能拿到的優惠都不同，不要先動工再回頭補資格。

補助沒有涵蓋的部分：拆除之後到入住之前的室內費用

不論走哪一條重建路線，室內裝修、系統櫃、燈具窗簾、家具家電與搬遷租屋，通常都不在補助或獎勵的範圍裡。重建後的新房子交屋時多半只有基本完成面，要住得舒服，還有一整段室內規劃要做。豐聚在台中完成的《歸心之所》是一百四十坪的自地自建住宅，配置五房三廳六衛，衛浴數量多，管線與防水的規劃就要在建築階段一起定；《觀穗》則是二十三坪老屋透天翻新，配置一房兩廳一衛，代表另一種選擇：不拆，只把老透天整理到能長住。兩條路的預算結構完全不同，先比較清楚再決定。

老屋重建補助的時程，怎麼排進全家的搬遷計畫

從評估、整合所有權人同意、送重建計畫、申請建照、施工到取得使用執照，每一關都要等審查，住戶在這段期間要搬出去，租屋、倉儲與搬家兩次都是實際支出。比較穩當的做法是把時程拆成幾段：評估報告出來前不急著找租屋；重建計畫核准、確定開工日後，再安排搬遷；建築師畫建築圖時就讓室內設計參與，把電梯、衛浴位置與長輩房先定好，交屋後的室內工期就能縮短。代價是前期要多開幾次會、多付一些溝通成本，但比起建好之後再拆改，時間與費用都省得多。

申請老屋重建補助前，屋主可以先整理的文件

第一次諮詢前，建議先準備這幾樣：土地與建物登記謄本、使用執照或合法建物證明、土地使用分區證明、全體所有權人的名冊與聯絡方式、現況照片與漏水裂縫紀錄。如果是公寓，管委會或區分所有權人會議的紀錄也很有用，可以看出整合的難度。家庭面的資料同樣重要：重建期間的居住安排、預計同住的人數與年齡、未來是否需要電梯與無障礙設計，以及大致可以投入的自備款範圍。資料越齊，主管機關、建築師與設計師越能明確告訴你哪些補助適用、哪些不適用，也能更早發現卡關的地方。

詢問主管機關與建築師時，可以確認的五件事

面談時可以直接問：第一，我家在不在都市計畫範圍內，是否符合危老條例第三條的條件；第二，評估費補助今年還有沒有經費、要找哪個窗口送件；第三，以我送件的時間點，還能適用哪些容積獎勵，稅捐減免是否仍在適用期間；第四，如果由住戶自己當起造人，地方政府能提供哪些融資與技術協助；第五，重建後的室內裝修預算要預留哪些項目。回答時能說出條文依據、主管機關名稱與查證管道的人，通常比只說「應該可以」的人更值得信任，也比較不會讓你在送件後才發現條件不符。