中古屋驗屋流程：一場驗屋從預約到報告怎麼走？

中古屋驗屋流程的關鍵不在帶了多少工具，而在順序：先談好現場條件、先比對資料、先看源頭再看表面，最後把發現分級成可以談的條件。這篇把一場中古屋驗屋從預約到報告逐步拆開。

中古屋驗屋流程跟新成屋不同的地方：沒有建商可以修

新成屋驗屋的流程是驗出缺失、登錄、建商修繕、複驗，每一步都有一個負責修的人；中古屋沒有這個角色，賣方只依民法負瑕疵擔保責任，成屋買賣契約也不得約定賣方在交屋後排除這項責任。所以中古屋驗屋流程的目的不是列一張修繕清單交給誰，而是在付清尾款前把屋況看清楚，決定要請賣方處理、拿來調整條件，還是留給自己裝修時一併解決。

這個差異會影響整個流程的節奏：新成屋驗屋可以分好幾次慢慢驗，中古屋常常只有簽約前看屋與交屋前一到兩次進場的機會，而且屋裡可能還有家具與住戶。流程排得好，一次就能拿到足夠的判斷依據；排得不好，看到的只是表面。

預約中古屋驗屋前，先跟仲介與賣方談好的三件事

第一是時間與時長。驗屋需要放水、等待與逐室檢查，不是十幾分鐘看一圈就能結束，預約時就要說清楚需要的時段，避免賣方或仲介趕下一個行程。第二是水電瓦斯要維持開通。很多空屋為了省基本費把水電停掉，這樣排水、熱水器、插座都無法測試，等於只能做目視檢查。

第三是家具與物品能不能移動。如果賣方還住在裡面，衣櫃後面、床底與廚房下櫃正好是最容易藏漏水與壁癌的位置；事先徵得同意可以挪開或打開，現場才不會尷尬。這三件事談不攏，代價是驗屋結論要打折，報告上就應該註明哪些區域未能檢查，而不是假裝都看過了。

出發前的資料比對：謄本、平面圖與建物現況確認書

驗屋流程真正的第一步在桌上完成。成屋買賣契約要求買賣雙方在建物現況確認書上互相確認屋況，先把這份文件、不動產說明書、建物測量成果圖或平面圖拿來對照，把賣方勾選過的事項（例如曾經滲漏水、有無增建）一條一條抄到自己的檢查表上。

這樣做的用意是讓現場有目標：確認書寫「曾修繕過漏水」，現場就要找修繕位置有沒有再滲；平面圖上沒有的牆，現場就要問是不是後來加的。代價是要多花一點時間讀文件，但比起現場漫無目的地看，這一步通常最省力。如果資料還拿不到，先向仲介索取，再約驗屋時間，順序不要顛倒。

抵達後先不進門：社區公設、外牆與頂樓先看

很多人一到就直奔屋內，但中古屋的漏水與管線問題常常來自外部。比較穩當的順序是先繞一圈：大樓的外牆磁磚有沒有大面積剝落或修補痕跡、頂樓防水層與排水口的狀況、管道間與地下室有沒有積水或水痕、電梯與公共走道的維護情況。

這一段看的是「源頭」。如果頂樓排水口堵塞、外牆裂縫明顯，屋內再漂亮的油漆也只是暫時遮住。公寓或透天沒有管委會，外部問題就要屋主自己處理，代價比大樓更直接。順手拍照並記下公告欄上的管委會公告與修繕紀錄，這些都是之後判斷「這個問題是個別戶還是整棟」的依據，也是議價時最有說服力的資料。

進門第一件事為什麼是看電箱與水表？

進門後先找電箱、水表與瓦斯表，有兩個理由。第一，確認水電真的有開通，後面的測試才有意義；第二，關掉所有水龍頭後看水表有沒有在轉，可以初步判斷有沒有看不見的管線漏水，這個動作要在開始放水測試之前做，否則就沒有對照。

電箱的部分，看迴路有沒有標示、開關的新舊程度、有沒有被燒過的痕跡，並測試跳脫功能是否正常。老房子常見的是迴路數不夠、廚房與冷氣共用迴路，這些不會在驗屋當天出事，但會在裝修時變成必須重拉的費用。驗屋報告把這一段寫清楚，之後跟設計師談預算時，就不會把整修電線當成意外支出。

由上而下、由外而內：每個房間的檢查順序

進入每個房間時，固定用同一個順序：先看天花板有沒有水漬、裂縫或下垂，再看牆面有沒有壁癌、空鼓與裂縫，接著看地板有沒有傾斜、起翹或敲起來聲音不同，最後才是門窗與插座。固定順序的好處是不會漏，尤其是天花板最容易被忽略，而上方漏水常常最早出現在天花角落。

牆面可以用手或工具輕敲，空鼓的聲音較沉悶；地板可以用鋼珠或水平儀看有沒有明顯傾斜。窗邊、浴室隔壁的牆、靠外牆的櫃子後方是重點區域，看到水痕要拍照並標在平面圖上。這一段的代價是時間，每間房都要花上一段工夫，但驗屋最怕的就是看了大部分、漏了關鍵的一面牆。

濕區放在中段做：浴室、廚房與陽台的放水測試

浴室、廚房與陽台的放水測試要排在流程中段，原因是放水之後需要等待觀察。房感研究室整理的自行驗屋做法，建議浴室澆水後觀察一到兩小時看有沒有滲漏；陽台則澆水看排水速度。先把水放下去，再去檢查其他房間，回頭時正好可以看結果。

放水時要同時看三個地方：排水孔是否順暢、有沒有回堵或異味；樓板下方與鄰牆有沒有出現濕痕；馬桶、洗手台下方接頭有沒有滴水。如果是大樓，樓下住戶的天花板才是答案，能否請管委會協助查看要事先問。代價是測試會弄濕地面，賣方還住著時要先說明並做好保護，避免驗屋本身造成新的爭議。

設備逐一開機：熱水器、抽風、廚具與對講機

點交時賣方要維持原狀交屋，所以買賣雙方約定附贈的設備都要在驗屋時逐一開機確認。熱水器開熱水看出水溫度與排氣、抽油煙機與浴室抽風機用紙張測吸力、瓦斯爐點火、冷氣運轉並看排水管位置、對講機與門禁卡實際測試。

這一段常被認為不重要，但中古屋的設備多半已經用了好幾年，壞掉的設備是要賣方修好、折價，還是買方自己換，要在付清尾款之前講好。另一個角度是，驗屋時就知道哪些設備撐不了多久，裝修時可以一起換，管線與開孔位置一次處理，代價比入住後再換低很多。

現場紀錄怎麼做，報告才能拿去談條件？

驗屋流程最常失敗的地方，是現場看了很多，回家只剩幾十張看不出位置的照片。比較好的做法是先在平面圖上編號：每個發現給一個編號，照片檔名或拍照時的紙條寫上同一個編號，照片要有一張近照看細節、一張遠照看位置。

報告的格式也要能直接用：位置、現象、初步判斷的可能原因、建議處理方式，各佔一欄。如果有不確定的地方，就寫「建議請專業鑑定」而不是自己下結論。代價是現場要多一個人負責記錄，或者整體時間拉長，但一份有編號、有位置的紀錄，才能讓仲介、賣方與之後的設計師看懂同一件事。

驗屋結果分三級：交屋前處理、拿來議價、留給裝修

驗完不是把所有缺失一股腦丟給賣方，而是分級。第一級是會影響居住安全或會持續擴大的問題，例如仍在滲水、電線有燒損痕跡，這類要求在交屋前處理或明確約定處理方式。第二級是確實存在、但修繕方式與費用有彈性的問題，例如舊設備故障、局部壁癌，適合拿來調整價金或由賣方負擔一部分費用。

第三級是本來就會在裝修時更動的部分，例如你打算整個換掉的地板或廚具，就不必花力氣要求賣方修，反而要記下來給設計師作為拆除與預算的依據。分級的代價是要先大致知道自己打算怎麼裝修，所以在驗屋前跟設計師初步聊過，會讓這一步準確很多。

複驗與交屋當天的最後一輪檢查

如果第一次驗屋後賣方答應處理某些問題，就要排複驗。複驗不是重新驗一次，而是拿著第一次的編號清單逐項確認：修了沒有、修的方式是否如約定、修完有沒有留下新的痕跡。漏水類的項目修完後最好再做一次放水測試，而不是只看表面乾不乾。

交屋當天則再走一輪，確認簽約時的屋況與設備還在，賣方搬家時沒有撞壞門框、牆面或拆走約定附贈的物品。信義房屋的買屋指南也建議在過戶送件時就預先安排驗屋，確認屋況後再把尾款交付到第三方履約專戶。尾款付出之前，是買方最有協商空間的時間點，這一輪不要省。

安排中古屋驗屋流程前，買方可以準備的文件與人手

文件方面，先備齊建物現況確認書、不動產說明書、平面圖或建物測量成果圖、買賣契約中有關點交與附贈設備的條款，以及前一次看屋時拍的照片。工具方面，手電筒、水平儀、插座測試器、可以敲擊的小工具與一瓶水就足以完成基本檢查；需要更深入的儀器檢測，再委託專業人員。

人手方面，至少兩個人比較順：一人檢查、一人紀錄。如果之後打算大範圍翻修，可以請設計師陪同或事後看紀錄，因為驗屋時發現的問題，正是決定拆到哪裡、管線要不要全換的依據。豐聚的服務流程中，第二步就是現場實際丈量後放樣，驗屋紀錄可以讓這一步少走冤枉路。

驗屋前後，可以向陪驗人員確認的問題

如果請驗屋公司或設計師陪驗，可以先問：這次會用哪些方法檢查、哪些項目只能目視、報告多久可以拿到、報告會不會標示位置與照片編號。驗完之後再問：哪些問題建議交屋前處理、哪些可以拿來談條件、哪些只要在裝修時一併解決，以及每一項大概需要哪一類工班處理。

如果打算大範圍翻修，還可以多問一題：這些問題如果在裝修時處理，會影響哪些工序的先後。豐聚接過《Symphonic Poem 交響詩》這類兩百一十六坪的中古屋豪宅，也做過台中大里的新古屋電梯別墅，中古屋的經驗是：驗屋紀錄寫得越清楚，裝修時的追加就越少。