中古屋交屋前可以驗屋嗎？爭取方式與處理順序

中古屋交屋前可以驗屋嗎？可以，而且很值得做，但交屋前房子還在賣方手上，進門檢查要對方配合。這篇談的是怎麼爭取這次驗屋、條款怎麼寫，以及驗出問題後的處理順序。

交屋前驗屋靠的是契約約定，不是買方自動有的權利

內政部公告的成屋買賣定型化契約應記載事項，重點放在兩件事：買賣雙方應以建物現況確認書互為確認房屋現況，以及賣方於交屋時應維持原狀點交，點交時另有協議者從其協議。交屋的時點則是在尾款交付日或貸款撥付日，由賣方於現場交付。換句話說，契約保障的是「交屋時房子要跟簽約時說的一樣」，但在交屋之前，房子仍由賣方占有，買方要進去檢查，實務上需要賣方同意。最穩當的方式，是在簽約時就把交屋前驗屋的時間與方式寫進契約或補充條款，不要等到交屋前才臨時開口。

為什麼要搶在點交前驗？民法的從速檢查與通知

民法第三百五十六條規定，買受人應從速檢查所受領之物，發現瑕疵應即通知出賣人，怠於通知者視為承認所受領之物，不能即知的瑕疵日後發現也要即時通知。第三百六十五條則規定，解除契約或請求減少價金的權利，在通知後六個月內不行使，或自交付時起經過五年就消滅，但出賣人故意不告知瑕疵者不適用六個月的限制。這代表交屋後發現的問題，買方要能說明它在交屋前就存在。交屋前先驗一次、留下紀錄，能讓「這是誰的責任」這個問題變得比較清楚，也讓你在尾款還沒付清前就有協商的空間。

交屋前驗屋的補充條款，至少要寫清楚五件事

如果要把交屋前驗屋寫進契約，建議至少寫清楚五件事。第一是時間：在交屋日前幾天內進行，並約定賣方要提供鑰匙或到場開門。第二是參與者：買方可否帶驗屋人員或設計師同行。第三是範圍：可否開水、開電、試用設備、檢查天花板檢修口。第四是比對基準：以建物現況確認書與附屬設備清單為準。第五是驗出問題的處理方式：由誰修繕、修到什麼程度、是否影響交屋日或尾款。成屋契約的審閱期至少五日、且不得約定拋棄，這段時間正好可以請地政士或律師看過條款寫法再簽。

賣方還住在裡面時，家具擋住的牆面與地面怎麼驗

如果驗屋時賣方還沒搬走，大型衣櫃、床組與沙發會擋住牆角、踢腳板與地面，偏偏這些地方最常藏著壁癌、滲水與白蟻痕跡。這時可以先跟賣方約好，至少讓你檢查櫃子背後與床底的位置，或請對方在搬遷後留一段時間讓你再看一次。另外，正在使用中的房子，空調、熱水器與排水看起來都正常，反而容易掩蓋問題，例如除濕機長期運轉讓牆面看起來是乾的。比較理想的安排，是賣方搬遷完畢、交屋之前再驗一次，因為成屋契約本來就要求賣方在約定交屋日前搬遷完畢。

房子還在出租中：租客、鑰匙與點交時間的協調

中古屋還有租客住時，交屋前驗屋又多了一層協調。租客不是買賣契約的當事人，買方無權直接要求進門，只能透過賣方安排。成屋契約中，賣方要擔保買賣標的權利清楚、沒有被他人占用等情事，所以租約何時結束、租客何時搬離、押金如何處理，都要在交屋前由賣方處理完畢。驗屋的時間點最好排在租客搬走之後、交屋之前，這樣看到的才是你真正要接手的狀態。如果時間太趕只能在租客搬走前看，就要把搬遷後再確認一次的安排寫進協議，避免交屋時才發現租客留下損壞。

空屋很久沒人住，管線與漏水要「動起來」才看得出來

相反的情況是房子空了一段時間。長期沒人使用的房子，水管、排水與電路沒有負載，很多問題會暫時藏起來：排水管的存水彎乾掉造成臭味、給水管接頭在通水後才開始滲漏、久未使用的電器一通電就跳脫。交屋前驗屋時，建議請賣方先恢復水電，讓水龍頭、馬桶與排水口實際運作一段時間，再看樓下或牆面有沒有濕痕；各個插座與開關逐一測試，冷氣與熱水器也要實際開機。這種驗法需要比較長的時間，約時間時就要先跟賣方說明，不要只排十幾分鐘看看外觀。

驗屋要對照的三份基準：現況確認書、設備清單與照片

交屋前驗屋不是重新挑房子，而是確認房子有沒有維持簽約時的樣子。比對時可以準備三份基準：建物現況確認書，上面勾選了滲漏水、增建、設備等事項；附屬設備清單，寫明哪些冷氣、熱水器、廚具、燈具要留下；以及你在看屋與簽約時拍的照片。三份對照下來，可以清楚分出三類問題：簽約時已揭露的、簽約後才出現的、以及原本就存在但沒有揭露的。這三類的處理方式不同，前兩類回到契約約定與維持原狀點交，第三類則可能涉及瑕疵擔保，要分開記錄。

驗出新問題：修繕、減價或延後點交的三種處理

交屋前驗出問題，常見有三種處理方向。一是請賣方在交屋前修繕，好處是不用自己找人，代價是修繕品質由對方決定，最好約定修繕方式並在完成後複看。二是協議減價或從尾款中保留一筆修繕費，讓買方交屋後自己找熟悉的師傅處理，適合本來就打算翻修的房子。三是延後點交，等問題處理完再交，代價是自己的搬遷與裝修時程也跟著延後。哪一種適合，要看問題大小與你的裝修計畫。若涉及解約或違約金等法律效果，建議先跟地政士、律師確認契約怎麼規定，不要自行判斷。

尾款還沒撥款前，是買方協商空間最大的時候

依成屋契約的寫法，交屋款與點交同時進行，貸款案件則多在貸款撥付時交屋。這個時間點很關鍵：尾款一旦撥付、鑰匙交到手上，買方再提出問題，就要回到瑕疵擔保的程序，舉證與協商都比較辛苦。所以交屋前驗屋最好排在撥款之前，留給雙方處理的空檔。實務上可以請地政士或仲介協助，把驗屋結果與尾款、點交的安排放在同一份紀錄裡。這不代表要用尾款要脅對方，而是讓雙方在權利義務還沒完全移轉前，把已知的問題講清楚、寫下來。

遺留物與搬遷：交屋前驗屋也要確認有沒有清空

交屋前驗屋除了看屋況，也要看賣方有沒有把東西搬走。成屋契約規定賣方應於約定交屋日前搬遷完畢，交屋時若有未搬離的物件，視同廢棄物處理，清理費用由賣方負擔。實際上，常見的遺留物是舊家具、雜物、陽台的盆栽與頂樓的堆積物，還有一些不容易察覺的東西，例如天花板內的舊線材或廚房下方的舊管件。驗屋時順便列出遺留物清單並拍照，交屋時一併確認處理方式。如果你打算整間翻修，部分舊家具可能本來就要拆除，也可以跟賣方協議留下，但要寫清楚，避免之後的清運費用爭議。

中古大樓的交屋前驗屋，順便確認社區規約與公設

買的是中古大樓或公寓，交屋前驗屋時可以同時處理社區的部分。公寓大廈管理條例第二十四條規定，區分所有權的繼受人應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印規約等文件，繼受後要遵守原所有權人依規約應履行的權利義務。換句話說，社區規約在交屋後就會約束你，包括裝修申請、施工時段與保證金等規定。驗屋那天順便向管理室確認有沒有欠繳管理費、規約有沒有裝修限制、搬家與施工要不要預約電梯，這些都會影響交屋後多快能開始裝修。

把交屋前驗屋的紀錄，直接變成裝修的第一份資料

如果交屋後打算翻修，交屋前驗屋的紀錄可以直接交給設計師。漏水的位置、壁癌的範圍、插座與開關的狀態、熱水器與冷氣的型號，都是現場丈量時會用到的資訊。豐聚的服務流程在初步溝通後進行現場丈量與放樣，若事先就有驗屋紀錄，可以更快判斷哪些是要先處理的基礎工程。豐聚的台中大里透天別墅是八十六坪的新古屋電梯別墅，四房四廳六衛，這類多樓層、多衛浴的房子，交屋前若能先把每一層的狀況記錄下來，後續估算防水與管線的範圍會準確得多。

約交屋前驗屋時，先向仲介與賣方確認的事項

約時間之前，可以先向仲介或賣方確認幾件事：賣方預計哪一天搬遷完畢，驗屋能不能排在搬遷之後、撥款之前；當天水電是否仍正常供應，可否實際試用設備；能不能帶驗屋人員或設計師一起進場；冷氣、熱水器、廚具等附屬設備清單是否已經確定；如果還有租客，租約何時結束、押金怎麼處理；社區管理室能不能同時查詢管理費繳納狀況。把這些答案寫成簡單的紀錄，必要時請地政士一併放進交屋的文件中，雙方對驗屋的期待才會一致。

交屋前驗屋當天，可以當面向賣方追問的問題

驗屋當天賣方或仲介若在場，是取得資訊的好機會。可以問：這幾年有沒有修過漏水，修在哪裡、找誰修、有沒有保固；浴室防水與水管是否重做過；熱水器、冷氣大約用了多久；配電箱有沒有更換過、曾不曾常跳電；外牆或頂樓有沒有社區正在討論的修繕計畫；樓上樓下鄰居有沒有反映過滲水。這些回答不一定有書面證明，但可以請對方簽在驗屋紀錄上，或至少記下日期與在場人員。資訊越多，交屋後的翻修計畫越不容易被意外打亂。