裝潢保固包含什麼？範圍、排除條款與報修方式

裝潢保固最常引起爭執的，不是期限長短，而是「這個壞掉算不算保固」。內政部的工程承攬契約範本已經寫出保固範圍與排除項目，這篇依範本拆解保固內容、報修程序，以及屋主自己要負的保管責任。

裝潢保固在合約裡要處理的是什麼問題？

裝潢完工交屋之後，房子開始被真正使用，櫃門每天開關、浴室天天用水、冷氣與燈具長時間運轉，很多施工上的小問題會在這段時間浮現。裝潢保固要處理的，就是「完工後一段時間內出現的問題，由誰修、怎麼修、誰付錢」。

沒有寫清楚的保固，最後常變成口頭承諾：施工方說會來看，卻遲遲排不到時間；屋主認為是施工問題，施工方認為是使用方式。所以保固不能只寫一句「保固一年」，而要寫出範圍、排除條件、報修方式與回應時限。本篇談的是保固的內容與運作，保固期限怎麼算，則牽涉民法與契約約定，要另外細看。

內政部契約範本怎麼寫保固責任

內政部編訂的《建築物室內裝修—工程承攬契約書範本》第二十二條規定，承攬方對施作的工程應自驗收完成之日起負保固責任；保固期間內，非可歸責於屋主的損壞，承攬方應依圖說文件負修復責任。這個範本是給消費者與室內裝修業者簽約時參考用，不是強制使用的格式。

這段條文有兩個關鍵字。第一是「依圖說文件」，代表修復的標準是當初的設計圖與施工說明，不是屋主事後的期待，所以圖說畫得越清楚，保固時越不容易各說各話。第二是「非可歸責於屋主」，代表舉證與判斷會落在「這個損壞是怎麼來的」，屋主平常的使用紀錄與報修時的照片，就成了判斷的依據。

哪些情況不在保固內？範本列出的排除項目

同一條範本也列出不在保固範圍的情況：因不可抗力、材料自然因素、屋主使用不當或未善盡保管責任所造成的損害，以及燈泡等消耗性物品。這幾項排除是保固爭議最常出現的地方，簽約前就該讀懂。

不可抗力指的是地震、颱風這類非人力能控制的事件；材料自然因素指的是材料本身的特性，例如木材隨濕度伸縮、天然石材的紋理色差、油漆隨時間的些微變色；消耗性物品則包含燈泡、濾網這類本來就會用完的東西。如果合約想把某些項目排除或納入，應該逐項寫明，而不是用一句「依業界慣例」帶過，因為慣例在爭議時往往說不清楚。

「使用不當」最容易吵：浴室、櫃體與地坪的日常照顧

使用不當是最模糊的排除項目，因為同一個損壞，可能是施工問題，也可能是使用方式造成的。例如浴室矽利康發霉，可能是施工時沒有處理乾淨，也可能是長期沒有通風；櫃門下垂，可能是鉸鏈沒鎖緊，也可能是門片上長期掛重物；木地板翹曲，可能是收邊沒留伸縮縫，也可能是拖地水量過多。

比較好的做法是交屋時請施工方提供簡單的保養說明，寫清楚哪些清潔劑不能用、浴室要怎麼通風、地板怎麼清潔、櫃體的承重限制。代價是屋主要花時間讀、也要照著做；好處是日後真的出問題時，雙方有共同的標準可以對照，而不是事後才各自解釋。

設備原廠保固與施工保固，要分成兩條線看

裝潢完成的房子裡，有兩種保固同時存在。一種是施工保固，管的是安裝與施工品質，例如冷氣管線漏水、熱水器安裝位置不當、燈具接線鬆脫；另一種是設備原廠保固，管的是產品本身，例如冷氣壓縮機故障、熱水器點火失敗，通常要依原廠保固卡辦理。

兩條線分不清楚時，屋主常被兩邊推來推去：施工方說是產品故障，請找原廠；原廠說是安裝問題，請找施工方。解決方法是交屋時要求一份設備清單，寫明品項、型號、安裝日期、保固卡與原廠報修方式，並在合約中約定：設備故障時由施工方先行判斷原因、協助聯繫原廠。這樣做的代價是施工方要多付出協調時間，報價時可以先問清楚。

建商交屋保固、裝修保固與前屋主裝潢的分界

新成屋裝修後，房子裡同時有建商依買賣契約負責的部分，和裝修方負責的部分。例如原本建商做的外牆、窗框與公共管線，如果出現滲水，應該先回到建商的交屋保固處理；裝修時新做的防水、木作與管線，則屬於裝修保固。兩者的期限與範圍以各自的契約為準。

中古屋則更複雜，前屋主留下的裝潢通常沒有人負責保固。判斷方法是：裝修開工前把保留下來的項目逐一拍照列冊，在合約中寫明哪些是這次施工、哪些是沿用既有。如果某個保留的櫃體日後損壞，就不會被誤會成這次的施工問題；反過來，如果施工時動到了既有項目，責任歸屬也要寫清楚。

保固保證金：範本讓屋主多一層擔保

內政部契約範本第六條設計了保固保證金：承攬方應交付保固保證金給屋主，金額不得低於工程總價的百分之五，可以用定期存單、銀行本票、保付支票等方式提供，待保固責任解除且沒有待解決事項後，由屋主無息退還。範本也把交付保固保證金列為結清尾款的條件之一。

這筆錢的作用是讓保固不只是口頭承諾：如果承攬方在保固期間不履行修繕，屋主手上還有一筆可以處理的擔保。代價是承攬方的資金會被占用一段時間，可能反映在報價上，所以是否採用、比例多少，可以在簽約時討論。重點在於寫清楚退還條件與時間，而不是只寫一個比例。

報修要怎麼做才有用？照片、時間與書面通知

發現問題時，第一件事是拍照與錄影，記錄位置、範圍與發現的日期，如果是漏水，最好連續幾天拍攝看看水痕有沒有擴大。第二件事是用可以留下紀錄的方式通知，例如通訊軟體文字訊息或電子郵件，寫清楚哪個位置、什麼現象、什麼時候發現，避免只打一通電話。

第三件事是約定回覆與到場的時間，並記錄對方的回覆內容。為什麼要這麼麻煩？因為保固是否在期限內、損壞是否擴大，都要靠時間紀錄判斷。如果拖了幾個月才通知，原本小範圍的滲水可能已經造成木作或地板損壞，責任歸屬就變得複雜。屋主及早通知、施工方及早處理，對雙方都比較省事。

保固維修的拆裝與復原，費用由誰負擔？

保固維修常被忽略的一點是「修一個地方，要拆另一個地方」。例如天花板裡的冷氣排水管漏水，修理時要拆開天花板，修好後還要補土、油漆；浴室牆內的管線滲水，要敲開磁磚，修好後重新貼磚。這些拆除與復原的費用，在合約裡是否算在保固內，最好事先寫清楚。

如果損壞可歸責於施工方，合理的安排是拆除、修繕與復原都由施工方負擔，但磁磚或石材若已停產、找不到同款，就會出現色差的問題，要在合約中約定處理方式。另外，維修期間如果影響居住，例如浴室暫時無法使用，雙方怎麼安排時程，也可以先談。這些細節多寫一行，日後就少一次爭執。

自己發包多組工班時，保固責任為什麼容易散掉

有些屋主為了節省預算，會自己分別找水電、泥作、木作與油漆師傅。這樣做的代價之一，就是保固責任分散：浴室漏水時，水電說是防水沒做好，泥作說是管線接頭有問題，每一方都只對自己的工項負責，沒有人負責判斷原因。

如果選擇自己發包，至少要做到三件事：每一組工班都要有書面的保固約定；施工時拍照記錄每一個階段的交接狀況，例如防水完成後、貼磚前的狀態；並保留各自的聯絡方式與報價單。如果不想承擔這種協調成本，就應該選擇由單一窗口負責整體工程，並在合約中寫明保固由這個窗口統一處理。

保固之外，民法的瑕疵擔保責任仍然存在

很多屋主以為保固期滿就什麼都不能主張，但內政部契約範本第二十二條也寫明，保固期限經過後，不免除承攬方依民法承攬規定所負的瑕疵擔保相關責任。也就是說，合約的保固是一層，民法的瑕疵擔保是另一層，兩者不是互相取代。

這兩層的差別在於：保固通常約定由施工方直接來修，程序較簡單；民法的瑕疵擔保則涉及請求修補、減少報酬或損害賠償，各有期限與舉證要求。實務上要主張哪一種、能不能主張，建議向律師或消費者保護單位諮詢。對屋主來說，重點是不要因為保固期過了就放棄處理，也不要把保固當成唯一的保障。

豐聚的八步流程裡，售後服務與保固是最後一步

豐聚的服務流程共有八個步驟，從初步溝通、現場丈量、平面配置、設計合約、工程合約、工程施工、完工交屋，到最後的售後服務及保固。把保固列為獨立的一步，意思是交屋不是結束，而是進入另一個階段，這也呼應豐聚在理念中強調的白紙黑字的售後服務。

從流程上看，保固的品質其實在前面就決定了：設計合約階段的施工圖越完整，日後修復的標準就越清楚；工程施工階段有專人現場監工並回報屋主，隱蔽工程的施工狀態就有紀錄可查。所以談保固時，不只要看條款怎麼寫，也要看施工過程有沒有留下足以判斷責任的資料。

簽約前，屋主可以先準備的保固資料

第一是工程範圍清單，把這次要施作、要沿用、要拆除的項目分開列出，中古屋尤其重要。第二是設備清單的需求，請施工方在交屋時提供品項、型號、安裝日期與原廠保固資訊。第三是現況照片，特別是開工前既有的裂縫、水痕與鄰戶交界處，避免日後混淆。

第四是你的使用計畫，例如是否會出租、是否長期不在家、是否有寵物或幼兒，這些都會影響保養與排除條款的判斷。第五是你希望的報修方式，例如用哪個通訊管道、多久內回覆。把這些資料準備好再談保固條款，比拿到合約後才逐條修改有效率得多。

談裝潢保固條款時，可以直接問的問題

可以問：「保固範圍包含哪些工項？哪些被排除？排除的理由是什麼？」也可以問：「漏水需要拆天花板或磁磚時，拆除與復原算不算保固？」以及「設備故障時，你們會先協助判斷是安裝還是產品問題嗎？」如果對方能逐項回答，代表他對保固的實際運作有經驗。

再問：「報修後多久回覆、多久到場？由誰負責聯繫？」「交屋時會提供保養說明與設備清單嗎？」「有沒有保固保證金或保留款的安排？」最後確認：這些回答是否都寫進合約，而不是只停留在口頭。聽到「放心，我們都會處理」這種回答時，請對方把處理方式寫下來，這才是保固真正能用的形式。