台北市豪宅貸款成數：七千萬門檻與自備款時序

台北市豪宅貸款成數的關鍵是七千萬元這條線：總價或鑑價一跨過，不論是第幾戶，自然人最高只能貸三成。這頁用台北市常見的購屋情境整理規則，並說明自備款變多之後，裝修資金的時序該怎麼安排。

台北市豪宅貸款成數的依據：央行的不動產抵押貸款規定

台北市豪宅貸款成數不是各家銀行自己決定的，上限來自中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務的規定，也就是一般說的選擇性信用管制。銀行可以依你的收入、信用與房屋條件給出更低的成數，但不能超過央行規定的上限。

這套規定會隨央行理監事會調整，二〇二六年就調整過兩次。所以網路上的文章要先看發文日期，再對照央行最新公告。這頁整理的是寫作當下的規則，只說明規則本身，不提供貸款或投資建議，實際條件請以央行公告與承貸銀行的書面核貸內容為準。

七千萬元門檻：台北市、新北市與其他縣市的差別

高價住宅的認定看的是金額，不是坪數或建案名氣。央行自二〇一四年起，把台北市高價住宅的門檻定為新台幣七千萬元，新北市為六千萬元，其餘縣市為四千萬元。

這代表同樣總價的房子，放在台北市可能還不算高價住宅，放在台中就已經適用三成上限。對台北市的買方來說，七千萬元是一條很實際的線：剛好低於門檻的物件，貸款成數依戶數規則計算，跨過門檻則一律適用高價住宅的上限。看屋時如果總價接近這條線，議價時就要把貸款條件一起算進去，而不是只看單價。

鑑價高於成交價時：買價不到七千萬也可能適用三成

判定是否屬於高價住宅時，鑑價或買賣金額只要有一個達到門檻，就適用高價住宅規定。央行的問答就舉了台北市的例子：買賣金額六千萬元、銀行鑑價七千萬元，仍然適用高價住宅規定。計算可貸額度時則以鑑價與買賣金額中較低者為基準。

所以買價壓在七千萬元以下，不代表一定安全。銀行鑑價有可能高於成交價，讓這筆交易落入高價住宅。判斷方法是簽約前先請兩到三家銀行做估價，看鑑價落在哪裡。如果鑑價確實會超過門檻，就要提早準備較高的自備款，或調整付款條件，避免簽約後才發現資金缺口。

二〇二六年九月的調整：第二戶放寬到七成，高價住宅維持三成

依央行資料，自二〇二六年九月十八日起，自然人第二戶購屋貸款成數上限由六成調升為七成，但仍不得有寬限期；同年三月已先由五成調升為六成。另一方面，自然人購置高價住宅、公司法人購置住宅、第三戶以上購屋貸款，成數上限都維持三成且無寬限期。

這次放寬的對象是一般總價的第二戶，不包括高價住宅。換句話說，在台北市買七千萬元以下的第二戶，可貸成數提高了；但只要買的是七千萬元以上的住宅，不論是第一戶或第二戶，上限仍是三成。看到第二戶放寬的新聞時，要先確認自己的物件是否已經跨過高價住宅門檻。

換屋族在台北市買七千萬以上住宅，第二戶放寬幫得上忙嗎？

很多換屋族以為第二戶放寬到七成，就能用較少的自備款換到大房子。但如果新房子在台北市、總價或鑑價達七千萬元，適用的是高價住宅規定，上限仍是三成，第二戶的放寬並不適用。

所以換屋族真正要算的是兩件事：舊屋什麼時候能賣掉、賣掉後能拿回多少資金。如果舊屋出售的時間晚於新屋交屋，中間就需要額外的周轉資金。央行過去也曾對換屋者訂有協處措施，要求在一定期間內出售原屋並清償貸款，但條件會隨規定調整，實際適用與否請直接向承貸銀行確認。

以公司名義購置台北市住宅：法人同樣三成、無寬限期

有些屋主會考慮以公司名義購屋。依央行規定，公司法人購置住宅，不論總價是否達到高價住宅門檻，貸款成數上限都是三成，而且不得有寬限期，也不得以周轉金等名目或增提擔保品的方式增加貸款金額。

央行的問答也提到例外：如果建物用途登記含有住字，但地方法令允許營業，且借款人實際自用營業並已辦理設立登記，可以排除適用，但出租不在此限。以公司名義持有住宅，還牽涉稅務、帳務與日後轉手的問題，這些都不是設計師能回答的，建議先向會計師與銀行確認，再決定持有方式。

沒有寬限期：本息攤還從第一個月開始

高價住宅貸款不得有寬限期，代表從撥款後的第一個月起，就要同時償還本金與利息。和過去可以先只繳利息幾年的做法相比，每月的現金支出明顯變高。

對準備裝修的屋主來說，這件事的影響常被低估。交屋後的前幾個月，正好是裝修工程款支出最集中的時期，同時還要開始繳本息，若原本住的房子還有租金或貸款，三筆支出會疊在一起。判斷方法是把交屋日、撥款日、裝修各期工程款的付款日，以及舊屋的處理時間，放在同一張時間表上，看哪幾個月的現金壓力最大，再決定裝修是否分階段進行。

修繕名目不能加貸：台北市豪宅的裝修款要另外準備

央行規定，購置住宅或高價住宅的貸款，不得以修繕、周轉金或其他貸款名目承作，也不能用增提擔保品的方式額外增加金額。也就是說，在高價住宅的三成上限之外，不能另外以裝修名目再借一筆。

這對台北市豪宅屋主的影響很直接：裝修預算基本上要用自有資金準備。如果原本規劃用裝修貸款補足，就要重新評估。比較穩的做法是在購屋前就把裝修預算列入整體資金規劃，和自備款、稅費、仲介費一起計算。如果資金有限，就要先決定哪些工程一定要在入住前完成，哪些可以等資金到位再做。

總價落在七千萬附近：車位與附贈項目怎麼計入？

台北市的豪宅常附帶車位，有些交易還包含家具、設備或贈送的裝修項目。總價剛好落在七千萬元附近時，這些項目怎麼列在合約裡，就會影響是否跨過門檻。

央行的問答沒有特別說明車位是否計入買賣金額，因此這一點建議直接問承貸銀行與代書：車位是否和房屋一起計算、附贈的設備或家具是否列入總價。不要自行把總價拆開，以為能避開門檻，因為銀行會依實際的交易內容與鑑價判斷，拆開列價反而可能衍生其他問題。把合約草稿先給銀行看，是最直接的確認方法。

預售、新成屋與中古屋：撥款時點不同，裝修款落點也不同

同樣適用三成上限，不同產品的資金時序差很多。預售屋在施工期間依工程進度付款，貸款在交屋時才撥付；如果有客變，客變款常在交屋前另外支付，這筆錢也要用自有資金準備。

新成屋與中古屋則是簽約後短時間內完成交屋與撥款，裝修款緊接著發生。中古屋還多一層變數：管線、防水與拆除的工程量，要等現場打開後才能確定，預算更容易超支。如果是毛胚交屋，例如豐聚在大直完成的四十一坪毛胚屋《鄭公館》，所有地坪、天花與管線都要從頭規劃，裝修款的比例自然也比新成屋高。先確認產品型態，再估算資金落點。

自備款拉高之後，裝修預算先排不可逆的工程

當自備款占了總價的七成，裝修預算往往比原本預期更緊。這時最容易犯的錯，是把錢平均分配到每一項，結果每一項都做得不夠完整。

比較好的做法是先排序：管線更新、防水、隔間與空調配管這類不可逆的工程，入住後很難再動，應該優先完成；燈具、窗簾、活動家具與部分櫃體，則可以等入住後再補。代價是剛入住時空間不夠完整，但避免了日後為了改管線而拆掉新裝潢。豐聚的流程在設計合約階段就會確認工程預算與進度，屋主可以利用這個階段，把預算分成必做與可延後兩類。

向銀行與代書確認之前，先整理好的文件

在向銀行詢問台北市豪宅貸款條件之前，可以先整理以下資料：物件的權狀或預售契約、成交價與付款條件、名下現有房貸與聯徵紀錄、收入證明、是否有舊屋要出售及預計時間。

這些資料能讓銀行快速判斷你適用哪一條規則、可貸金額大概多少。也可以向代書確認交屋流程與稅費。設計師能協助的部分，是根據平面圖與屋況，提供裝修預算的範圍與分期付款的時程，讓你把裝修款放進整體資金規劃。但貸款條件、稅務與投資判斷，請以銀行、會計師與主管機關的意見為準。

跟設計師談台北市高價住宅裝修預算時，可以問的問題

如果你已經知道貸款上限與自備款金額，可以帶著這些數字跟設計師討論，並問幾個問題：在這個預算下，哪些工程一定要入住前完成？工程款的付款節點怎麼安排，能不能配合撥款與舊屋出售的時間？如果預算不足，哪些項目可以延後？

豐聚的設計費是每坪新台幣一萬元，工程則另簽工程合約，依合約階段收費。好的設計師會先了解你的資金時序，再提出可行的工程分期，而不是先給一份完整但做不到的提案。把資金限制講清楚，設計才能在預算內做出真正好住的房子。