台北店面規劃設計，簽租約前要先確認什麼？

台北店面規劃設計最有價值的時間點，是簽租約之前，而不是拿到鑰匙之後。這頁整理在台北看店時，用途查核、時程、預算排序與跨區分工該怎麼規劃，讓設計建立在可行的條件上。

台北店面規劃設計和店面設計，差在先後順序

很多人把規劃和設計混在一起，結果是先畫了漂亮的平面圖，才發現店面不能做這個業態、預算撐不起必要的管線，或免租期根本不夠施工。我們把店面規劃理解為設計前的那一段：這間店可不可以開、要花多少錢、要多久時間、先做什麼後做什麼。這些問題回答清楚了，設計才有邊界。

在台北，店面租金高、看店的競爭也激烈，屋主常常要求很快決定。規劃的代價是要多花一兩次看店與查資料的時間，可能因此錯過一間店；但不做規劃的代價，往往是簽了約才發現要多花一筆改管線或消防的錢，或是開幕延後幾個月，租金照付。

看店時先查使用執照：你的業態對得上用途嗎？

店面能不能做你想做的生意，第一個要看的是使用執照上的用途。公寓大廈管理條例第十五條規定，住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分，不得擅自變更。建築物使用類組把餐飲、零售、服務業分成不同組別，例如供一般門診、零售、日常服務的場所屬於 G-3 組，而樓地板面積較大的餐廳或直接使用燃具的餐飲場所，會落到 B-3 這類商業類組。

規劃上的判斷是：先把你的業態對應到使用類組，再對照使用執照，看是同一類組、可以直接使用，還是要申請變更使用。同一個店面，做零售可能沒有問題，改做有明火的餐飲就可能要另外處理。這一步最好在簽約前請設計方或建築師協助判斷。

土地使用分區會不會擋下你的業態？

使用執照之外，還有一層土地使用分區。建築物使用類組及變更使用辦法規定，變更使用類組須符合土地使用分區管制，也就是說，即使建築物本身可以變更，所在分區不允許的業態仍然做不了。台北的住宅區、商業區對不同業態的容許程度不同，同一條街兩側也可能分屬不同分區。

判斷方法是：取得店面地號後，向臺北市政府都市發展局查詢土地使用分區，並對照自治條例中你的業態是否允許。這件事看起來屬於法規，但會直接影響設計：如果分區只允許特定規模以下的使用，店面能用的面積、座位數甚至營業項目，都要在規劃階段就縮小範圍，而不是設計做完再刪。

用營業額回推裝修預算：台北店面該先花在哪？

台北店面的租金占營運成本的比重高，裝修預算如果沒有和營運算在一起，很容易超出回本能力。規劃時可以先估算每月營業額、租金與人事，再回推這間店在租約期間可以承擔多少裝修攤提。這不是精算，但能讓設計方知道預算上限從哪裡來。

預算排序上，建議分成三層：第一層是不做就不能營業的項目，包括水電容量、排水、消防與送審；第二層是影響營運效率的項目，例如櫃檯、後場、儲物與動線；第三層才是品牌形象與裝飾。代價是第三層可能被壓縮，但先把錢放在前兩層，店至少能順利開幕、順利營運，形象可以之後再加。

免租期要怎麼談？把審查與施工時間一起算進去

免租期的長短，應該由規劃階段估出來的時程決定，而不是由房東開價決定。依臺北市建築物室內裝修審核及查驗作業事項準則，取得施工許可後應在六個月內完竣並申請竣工查驗，展延以一次六個月為限；審查不合格要在期限內修正再送。這代表送審、施工與竣工查驗都是時程的一部分。

規劃時要列出：設計與圖說需要多久、送審預估多久、施工多久、竣工查驗與營業登記要多久，再加上設備進場與試營運。把這張時程表帶去跟房東談免租期，比空口說「需要長一點」有說服力。如果房東給的免租期明顯不夠，就要在規劃上減少工程量，或接受部分期間要付租金施工。

前任租戶留下的裝修，要接收還是拆除？

台北很多店面是頂讓或前租戶剛退租，現場留有天花板、隔間、吧台甚至設備。表面上接收可以省錢，但代價是你接收的是看不見的狀況：管線是否合規、天花板內有沒有被封住的消防設備、舊裝修是否當初有申請許可。如果舊裝修有問題，日後送審或稽查時，責任可能落到你身上。

規劃時的判斷順序是：先確認舊裝修有無許可文件，再請設計方做局部拆檢，看管線與天花板內部狀況，最後才決定保留哪些。能保留的通常是結構性、不影響業態的部分，例如地坪或部分隔間；與業態相關的設備與管線，多半要重新規劃。拆除也要列入預算，不要以為空出來就不必花錢。

台北老建物店面，水電、排水與空調室外機最容易卡關

台北的建物屋齡偏高，住商機構整理內政部資料指出，台北市屋齡三十年以上的住宅占比約百分之七十三點八，是全台最高。很多店面就在這些老建物的一樓，原本的電力容量、排水管徑與空調位置，是為住宅或舊業態設計的，換成新的業態時常常不夠用。

規劃階段要確認的事包括：電力容量能否支應設備與空調、是否需要向電力公司申請增設；排水能不能接、餐飲業是否需要截油設施；空調室外機能放在哪裡、會不會影響樓上住戶或違反社區規定。這幾件事任何一件卡住，設計都要大改。先查清楚再簽約，是成本最低的時候。

消防設備要不要動？規劃階段就先問

很多店面裝修會動到天花板，一動天花板就可能碰到灑水頭、偵煙器或排煙設備。臺北市的作業準則提到，室內裝修若有消防安全設備的變更，要另外向消防局申請審查。這會影響時程，也會影響預算，因為消防設備的設計與施工需要由專業人員處理。

規劃時的判斷方法是：先請設計方看現場的消防設備位置，對照你想要的天花板高度與隔間，判斷會不會需要移設或增設。如果可以用不動消防設備的方式達到需求，例如維持天花板高度、隔間不到頂，工程就會單純很多；代價是空間造型的自由度變小。這是規劃取捨，不是設計細節。

招牌也要排進規劃時程，不是開幕前一週才想

招牌常被當成最後一件事，但它有自己的審查程序。依招牌廣告及樹立廣告管理辦法，小尺寸的招牌可以免申請雜項執照，但仍須向主管建築機關申請審查許可，許可有效期限為五年。大樓店面還要另外看社區規約，公寓大廈管理條例第八條規定外牆廣告物的變更，可能受規約或區分所有權人會議決議限制。

規劃時把招牌當成一條獨立的工作線：先確認規約與管委會規定，再決定型式與尺寸，接著準備圖說送審，最後才是製作與安裝。如果開幕日期已經訂了，招牌的送審就要往前排。沒有招牌的店面開幕，對品牌的代價比多等兩週還大。

豐聚根留台中南屯，怎麼承接台北店面規劃？

豐聚設計的公司在台中南屯，沒有在台北設點，但我們跨區承接過台北的住宅案件，例如台北大直的鄭公館、台北六十六坪的新成屋豪宅《The Return 歸嶼》，以及台北精華地段的《Solis 富日居》。其中《The Return 歸嶼》的屋主是台商，客變整合需要在雙方不常見面的情況下完成，這種遠距協作方式也適用於店面規劃。

跨區規劃的分工通常是：前期查核與平面規劃由我們主導，現場丈量會安排北上，送審與施工階段則要事先說好由誰在台北跑現場、誰負責和管委會與主管機關聯繫。代價是交通與時程成本，要在合約中講清楚；好處是規劃與設計由同一個團隊負責，前後判斷一致。

一份完整的店面規劃成果，應該包含哪些文件？

規劃結束時，業主手上應該有幾份東西：一份法規檢核清單，寫明使用執照、使用類組、分區、消防與招牌的檢核結果與待確認事項；一份初步平面配置，標出營業區、後場、設備與動線；一份預算分層表，分出必要工程、營運工程與形象工程；以及一份時程表，從設計、送審、施工到開幕。

這幾份文件的價值在於可以拿去談：跟房東談免租期、跟合夥人談預算、跟施工方談工期。如果規劃只給了一張平面圖，沒有法規檢核與時程，那其實只是設計草圖。代價是規劃要花時間與費用，但它能讓後面的每一筆錢都有依據。

餐飲、零售、服務業：台北店面規劃的重點各不同

不同業態的規劃重點差很多。餐飲業要先確認排煙、排水、截油與電力，還要看使用類組是否涉及燃具；零售業重點在於展示面積、倉儲比例與收銀位置，法規面相對單純，但台北店面面寬窄，展示與倉儲的拉扯很明顯；美容美髮、診所這類服務業，要先處理給排水、隱私隔間與等候空間。

規劃時先確認自己是哪一類，再決定要把規劃時間花在哪裡。餐飲業的規劃最花時間，因為設備與管線決定了一切；零售業可以把時間花在陳列與動線的推演；服務業要多花時間在隔間與隱私上。不要用別的業態的檢核清單來規劃自己的店。

簽租約前，承租人可以先向房東要的資料

可以先要：建物的使用執照或謄本影本，用來確認用途；建物平面圖或竣工圖；大樓店面的社區規約與管委會裝修規範；前租戶裝修是否曾申請許可的資料；電力容量、水表與排水的現況；以及租約中關於恢復原狀、招牌、外牆與冷氣室外機位置的條款。

如果房東拿不出某些資料，不代表一定有問題，但代表你要多花時間查證，或在租約中寫明若因建物本身條件無法取得許可，承租人可以如何處理。把這些資料帶給設計方，規劃階段就能在一兩次討論內，判斷這間店值不值得簽。

請設計團隊做台北店面規劃時，可以問的問題

可以問：規劃階段會檢核哪些法規項目？使用類組與分區由誰判斷？預估的送審與施工時程是多久，依據是什麼？如果要動消防設備，流程與費用怎麼估？跨區承接時，誰在台北跑現場、誰對接管委會？規劃費與設計費怎麼計算，規劃後不簽設計約可以嗎？

好的團隊會清楚說出哪些事他們能判斷、哪些要由建築師或消防設備師處理，也會說明不確定的地方要怎麼查。以豐聚為例，設計費以每坪新台幣一萬元計，初步溝通階段會先說明設計費、工程管理費與付款方式，讓業主在簽約前就知道各階段的費用怎麼來。