萬華區室內裝修：老公寓從送審到完工的順序

萬華區室內裝修最常遇到的不是風格問題，而是一間四十年以上的老公寓該怎麼合法、按部就班地翻新。這頁先釐清送審判斷，再依拆除、水電、防水、木作到清潔的順序，說明每一步的重點與代價。

萬華區室內裝修的現場，多半是老公寓

萬華被稱為台北最古老的行政區，舊名艋舺，過去曾因淡水河的航運而繁榮。根據房仲業者對二〇二五年台北市各區交易的統計，萬華區屋齡超過四十年的住宅交易占比為百分之五十六，是全市最高。換句話說，在萬華談室內裝修，很大機率談的是老公寓或老大樓的翻新。

老屋翻新和新成屋裝潢最大的不同，是要先處理看不見的東西：管線、防水、結構與既有的違規修改。這頁不談風格，而是把萬華老公寓室內裝修的順序拆開，從送審判斷開始，依序說明拆除、水電、防水、木作到清潔，每一步該注意什麼。

艋舺老城區的街廓：龍山寺與剝皮寮周邊的施工環境

萬華中部有許多歷史場所，包括剝皮寮歷史街區與艋舺龍山寺；北側的西門町則以商場林立、年輕人聚集聞名。在這樣的老城區施工，周邊常是廟宇、市場、商店與住家混雜，人潮在特定時段特別多。

這會直接影響室內裝修的安排：材料搬運要避開人潮與市場營業時段，廢棄物清運要找到合適的時間與暫置點，高噪音的拆除工程最好事先通知鄰居。如果房子在巷弄深處，材料車進不去，還要用推車或人力分段運送。這些都會反映在工期與人工費用上，規劃時就要算進去，而不是開工後才發現。

先分清楚法定的室內裝修範圍：天花、牆面、隔屏與分間牆

依建築物室內裝修管理辦法第三條，室內裝修指的是固著於建築物構造體的天花板裝修、內部牆面裝修、高度超過地板面以上一點二公尺的固定隔屏或兼作櫥櫃使用的隔屏裝修，以及分間牆變更；壁紙、壁布、窗簾、家具、活動隔屏、地氈等的黏貼與擺設則不在其內。

這個定義很重要，因為它決定了你的工程是不是法規意義上的室內裝修。只換窗簾、家具、地毯，不屬於室內裝修；但做天花板、做高櫃隔間、改動隔間牆，就可能屬於。萬華老公寓翻新通常會包含這些項目，所以在找設計師之前，先大致知道自己要做哪些工程，有助於判斷要不要送審。

五樓以下的萬華老公寓，什麼時候也要送審？

萬華有大量五樓以下的老公寓。依法律百科整理的規定，五層以下的集合住宅原則上不需要申請室內裝修許可，但有兩種例外：一是增設廁所或浴室；二是增設兩間以上供居住、工作等使用的房間，而變更了分間牆。門廳、走廊、樓梯間、衣帽間、儲藏室不算在內。六層以上的集合住宅則室內裝修都要先申請。

老公寓翻新時，很多家庭會想多隔一間房給孩子，或多做一套衛浴給長輩，正好落在這兩個例外。未申請就施工，依建築法第九十五條之一，可處建築物所有權人、使用人或室內裝修從業者新台幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰，並限期改善或補辦。

簡易室內裝修：住宅用途也要同時符合防火與不變更條件

建築物室內裝修管理辦法第三十三條規定了簡易室內裝修。條件是申請範圍用途為住宅，或申請樓層的裝修樓地板面積符合門檻，兩者擇一；門檻是十層以下樓層及地下室各層在三百平方公尺以下、十一層以上樓層在一百平方公尺以下。此外，裝修範圍要以一小時以上防火時效的防火牆、防火門窗區劃分隔，並且不變更防火避難設施、消防安全設備、防火區劃及主要構造。

符合時，可以由建築師或室內裝修業專業設計技術人員簽章的圖說先申報施工，完工後再申請審查許可。換句話說，住宅用途是其中一個選項，但不是只要是住宅就自動適用，防火區劃與不變更的條件也要同時成立。

施工許可證張貼與竣工查驗：台北市的流程節點

依台北市建築物室內裝修審核及查驗作業事項準則，審查人員查核圖說合格並簽章後會簽發施工許可證，申請人領到後應張貼在裝修場所出入口明顯處。工程完竣後要申請竣工查驗，查驗合格後由審查機構轉送台北市都市發展局核發室內裝修合格證明。

對屋主來說，這代表兩件事：施工期間門口應該看得到許可證，這也是鄰居與管委會判斷工程是否合法的依據；完工後還有一道竣工查驗，不是做完就結束。施工期限、展延與查驗不合格後的改正期限都有規定，實際以都發局最新公告為準，簽約時可以請設計方說明這些節點會排在工期表的哪裡。

拆除是第一個關卡：萬華老公寓拆開後常見的狀況

老公寓拆除後，常見的狀況有：牆內電線外皮老化或規格不足、給排水管鏽蝕或有多次修改的接頭、浴室防水層失效、天花板內有過去漏水的痕跡、樓板或樑柱有裂縫、前屋主私自修改的隔間或管線。這些在看屋時都看不到。

因此拆除後最好安排一次現況確認，由設計師、工地負責人與屋主一起看，拍照記錄並討論處理方式。如果發現結構裂縫，要請結構技師評估；如果是管線與防水，則依原先估價單的保留項目處理。代價是這次確認可能讓工期多出幾天，也可能帶來追加預算，但它是後面所有工序的基礎。

水電先於泥作：管線更新的順序為什麼不能顛倒

老公寓翻新的基本順序是：拆除、水電配管、泥作與防水、木作、油漆、設備安裝、清潔。水電一定要在泥作之前，因為管線要埋在牆內或地面，泥作封起來之後再改，就得再打開一次。很多糾紛來自工序顛倒，或是水電沒有在封牆前完成測試。

建議在水電配管完成、封牆之前，請水電師傅做給水管的試壓與電路的檢查，並拍照記錄管線走向，日後維修時就知道管子在哪裡。代價是多一道檢查與記錄的時間，但比起封牆後才發現漏水，這點時間相當值得。屋主也可以要求在這個階段到現場看一次。

防水與試水：浴室、陽台與頂樓戶的重點

浴室、陽台與廚房是老公寓最容易漏水的地方，尤其會影響樓下鄰居。防水施作完成後，應該進行試水，也就是封住排水口、在地面放水靜置一段時間，確認樓下沒有滲漏，再進行貼磚。這個步驟常被省略，卻是判斷防水是否確實的關鍵。

頂樓戶則要另外檢查屋頂防水與女兒牆，這部分可能屬於公寓的共用部分，修繕費用與決定方式要和其他住戶協調。如果公寓沒有成立管委會，就得逐戶溝通，協調時間要預留。代價是屋頂防水若沒有一起處理，室內再怎麼修，雨季仍可能滲水。

木作、油漆到清潔：後段工序常見的延誤原因

木作與油漆屬於後段工序，看起來最接近完工，卻常常是延誤的來源。木作要等泥作乾燥，否則濕氣會讓板材變形；油漆要等木作與批土完成，天氣潮濕時乾燥時間會拉長；設備與燈具若訂貨時間沒算好，也會卡住最後的安裝。

要減少後段延誤，可以在設計階段就把燈具、廚具、衛浴設備與窗簾的規格確認好，提早下訂；施工期間依進度表檢查每一道工序是否按時完成。最後的細部清潔不要省略，老公寓施工粉塵多，清潔不徹底會影響入住品質。代價是提早定案需要屋主更早做決定，不能邊做邊改。

跨區承接萬華案件：豐聚根留台中南屯、在萬華沒有作品

豐聚設計根留台中南屯，品牌成立邁入第十九年，作品以台中為主，也跨區承接台北案件。豐聚目前在萬華區沒有完成的作品，台北作品為《台北大直-鄭公館》四十一坪毛胚屋、《The Return 歸嶼》六十六坪新成屋豪宅與《Solis 富日居》五十四坪新成屋。

在老屋翻新方面，豐聚在台中有《觀穗》二十三坪老屋透天翻新的經驗，屬於一房兩廳一衛的現代風規劃。跨區承接萬華老公寓時，拆除後的現況確認、防水試水與驗收會排定到場，平時由專人監工並回報。豐聚具備內政部室內裝修專業技術人員設計與施工證照。設計費為每坪新台幣一萬元。

萬華老公寓動工前，屋主可以先準備的文件

動工前建議先準備：建物權狀或謄本影本、使用執照或建物用途資料、平面圖或現況格局草圖、公寓的管理規約或住戶公約（如果有）、過去的修繕與漏水紀錄。若預計增設浴室或增加房間，這些文件會用在送審判斷與申請上。

另外拍下現況照片：每個房間、浴室、廚房、陽台、配電箱、天花板與牆角的水痕，以及樓梯、巷弄與出入口。最後寫下預算範圍、預計入住時間與家庭成員的需求。這份資料越完整，設計師越能在第一次討論時就判斷送審與工序安排。

和設計師確認萬華老公寓裝修範圍時，可以問的問題

可以這樣問：我這間公寓幾層樓，這次工程有沒有落在要送審的範圍？如果適用簡易室內裝修，條件都符合嗎？施工許可證與竣工查驗由誰辦理？拆除後的現況確認什麼時候做、我要不要到場？防水做完會不會試水，試多久？

也可以問整體工序與工期表，請對方標出高噪音工程的日期、水電檢查與試水的時間點。能把送審、工序與檢查節點說清楚的設計師，通常也比較能在萬華老公寓這種變數多的現場把工程控制好。