潤泰之森格局：塔樓二到四房的配備與客變判讀

潤泰之森格局分成三十三層塔樓與十六戶連棟透天兩種產品，這頁只談塔樓：二房到四房的戶別圖怎麼讀、契約範本裡哪些東西已經被決定、哪些還能在客變時調整。

潤泰之森塔樓的公開資料：北投基地裡的三十三層住宅

台北市地政局公開的潤泰之森預售契約範本載明，賣方為潤泰創新國際，基地位於北投區軟橋段，全案一百九十六戶，其中包含十六棟連棟住宅的別墅區。售屋平台的建案資料則列出塔樓地上三十三層、地下四層，住家一百七十九戶、透天住家十六戶，另有一戶管委會空間，結構為鋼筋混凝土，公設比百分之三十四點九。

交屋時程的公開說法不一：平台標示預期二〇三一年第一季完工，契約範本則訂有取得使用執照的最後期限與順延條款。以塔樓買方來說，從簽約到交屋還有好幾年，格局決定可以慢慢想，但客變截止日一到就只能照圖施工。

二房到四房：公開坪數為什麼對不起來？

同一個售屋平台上，潤泰之森的房型資料就有兩種寫法：建案詳情列出二房約二十九坪、三房四十五到四十八坪、四房五十二到五十三坪，另有開放格局九十坪；主推格局則寫二房三十坪、三房四十六坪與四十九坪、三房五十三坪。數字之間的落差，可能來自不同戶別、不同樓層或資料更新時間。

所以讀潤泰之森格局的第一步，是確認你拿到的是哪一個戶別代號，例如 A1 或 A5，再對照契約附件的平面圖與面積表。網路上的坪數只能用來篩選，不能拿來排家具或算預算。

公設比百分之三十四點九，三房的室內大約剩多少？

公設比百分之三十四點九，代表權狀面積扣掉共有部分後，主建物加附屬建物約佔六成五。粗估一下，三十坪的二房大約剩十九坪半，四十八坪的三房大約三十一坪，五十三坪的戶別大約三十四坪半；陽台等附屬建物也在其中，能擺家具的室內面積還要再少一些。

這個換算的用途，是把格局圖上的房間大小拉回現實。例如三十一坪左右的三房，主臥要放雙人床加衣櫃，次臥多半只能放單人床或當書房；如果你需要三間都是完整臥室，就要優先看面積較大的戶別，而不是靠設計把小房間變大。

塔樓交屋附的地坪、衛浴與廚具：先決定保留哪些

售屋平台把潤泰之森的交屋屋況寫成毛胚屋附標準配備，但契約範本的附件二顯示，塔樓棟是做完裝修面材才交屋，列出玄關門、室內門、地坪與牆面、衛浴、廚具、窗戶與陽台等交付項目；真正以毛胚交屋的是別墅區。兩種說法以你簽的契約附件為準。

對塔樓買方來說，這代表裝修不是從零開始，而是要逐項判斷：地坪要不要保留、建商附的衛浴與廚具符不符合需求。保留的好處是省下拆除費與工期；全部換掉則能完全照自己的設計走，代價是拆除與新做的費用都要負擔，也會產生廢料。

瓦斯爐還是 IH 爐？廚房配置依戶別不同

契約範本附件二有一個容易被忽略的細節：塔樓的廚房家電依戶別不同，A1、A3、A4、A6 戶附烤箱、烘碗機、淨水器與瓦斯爐，A2、A5 戶則是 IH 爐。這不只是設備差異，也會影響廚房能不能開放。

如果你看中的戶別配的是 IH 爐，熱炒產生的油煙相對少，客餐廳與廚房打通的可行性比較高；如果是瓦斯爐又想做開放式廚房，就要評估排油煙效果、是否加設拉門或玻璃隔間，以及消防與燃氣安全的規定。喜歡大火快炒的家庭，選戶別時就該把這一項列進比較表。

冷氣只留穿樑套管：室內機的位置已經先被決定一半

契約範本寫明塔樓的冷氣只預留穿樑套管與排水管路，設備由住戶自行安裝。穿樑套管的位置在結構完成後就無法移動，等於室內機掛在哪一面牆、冷媒管怎麼走，已經被大致定好。

讀格局圖時，請要求銷售人員標出每一間房的套管位置，再對照你想放床與衣櫃的位置。如果套管剛好在床頭正上方，就要考慮出風會不會直吹；如果在衣櫃那一面，冷媒管可能要繞一段路，天花就得做包覆。客變前把這件事想清楚，比交屋後再想辦法遮管線省事得多。

客變只限室內隔間與裝修：戶別圖上哪些格子不能動

契約範本第十二條規定，塔樓棟的客戶變更以室內隔間及裝修為限；建築主要結構、立面外觀、管道間、消防設施、公共設施與各戶大門，以及浴廁和廚房的位置，都不得要求變更。

拿到戶別圖後，建議先用紅筆圈出浴廁、廚房、管道間與大門，這些是不能動的格子；剩下的隔間牆才是客變能處理的範圍。例如三房想改兩房、主臥想加大更衣間，通常屬於隔間調整；但想把廚房搬到窗邊、或多做一間衛浴，在客變階段就不在可變更範圍內。

客變一次為限、追加款要十日內繳清：送單前的檢查

契約範本規定，客變要在賣方指定的期限內提出，並在工程變更單上簽認，口頭或電話申請不生效力，而且以一次為限；賣方提出追加減帳後，買方要在簽認後十日內繳清追加款，否則變更失效，減帳則在交屋時結清。

因為只有一次機會，送單前最好完成三項檢查：隔間變更後每個房間的開窗與冷氣套管是否仍合理；插座、開關與網路出線的位置是否已經依新的家具配置調整；追加款與交屋後裝修預算加起來是否在承受範圍內。漏掉的項目只能交屋後自己施工，費用通常更高。

陽臺不能加窗：工作陽台的洗衣與曬衣動線

契約範本的使用規範寫明陽臺不得加窗或加設鐵窗。對塔樓住戶來說，工作陽台就是洗衣、曬衣與放置熱水器周邊設備的地方，不能外推、也不能封窗，空間大小就是格局圖上的那一格。

讀圖時可以先確認工作陽台緊鄰的是廚房還是客廳，再想洗衣機、烘衣機與收納的配置。如果陽台偏小，常見做法是在室內規劃一個洗衣烘衣的家事區，代價是要佔用室內面積並處理排水；也有人選擇以烘衣機取代曬衣，代價是電費與設備維護。

三十三層塔樓的裝修審查與交屋初期的施工規範

台北市政府的訴願決定書引用內政部令釋，把六層以上的集合住宅列為供公眾使用建築物，室內裝修應申請審查許可；建築物室內裝修管理辦法第二十二條規定，取得許可文件後才能施工。塔樓交屋後若要動隔間、天花或高於一點二公尺的固定隔屏，都要把審查時間算進去。

契約範本另外約定，管委會成立前的裝修要簽立裝修約定書面、繳交保證金並支付每日的安全管理維護費，未繳者不得施工。這些費用與程序要在設計時程裡先排好，避免交屋後才發現無法進場。

根留台中南屯、跨區承接台北：豐聚與北投塔樓的距離

豐聚的公司在台中南屯，作品以台中為主，也跨區承接台北的住宅，目前沒有北投的作品，也沒有參與潤泰之森。台北的作品包括大直四十一坪的毛胚屋、為台商屋主整合客變的六十六坪《The Return 歸嶼》，以及五十四坪的《Solis 富日居》。

在台中，豐聚的《The moment 此刻》是六十六坪的預售屋客變作品，配置成兩房兩廳兩衛，電視牆用礦物塗料處理。跨區合作的代價是會議要預先排定、現場由專人監工回報；如果你需要設計師在客變說明會當天到場，請在簽約前確認行程。

帶潤泰之森塔樓格局圖來諮詢前，先標註五件事

建議在戶別圖上先標註：一、戶別代號與樓層；二、浴廁、廚房、管道間與大門的位置；三、每一間房的冷氣穿樑套管；四、工作陽台的範圍與熱水器位置；五、你最想調整的一道隔間牆。另外附上契約附件二的建材設備表與客變截止日。

家庭需求也一起寫下：幾個人住、是否需要第三間臥室、廚房的烹調習慣偏中式熱炒還是輕食。這些資訊足以判斷哪些需求要在客變一次到位，哪些可以留到交屋後再做，也能避免客變單送出後才發現漏項。

對著潤泰之森戶別圖，可以請設計師回答的問題

可以直接問：這個戶別的隔間怎麼改，才不會讓某一間房失去開窗？冷氣套管的位置配合新的家具配置會不會有問題？瓦斯爐戶別做開放式廚房的代價是什麼？建商附的地坪與廚具，哪些值得保留？

也可以問程序：客變單上要寫到多細，才能避免交屋後重做？追加款與交屋後裝修的預算怎麼分配？交屋後的裝修審查與管委會規定大約會讓入住延後多久？能把這些問題對應到你那一張圖回答的設計師，比只給風格提案的人更能幫你在一次客變裡做對決定。