潤泰之森透天：社區型連棟住宅的權利與裝修規則

潤泰之森透天在契約上叫做「別墅區」，是和三十三層塔樓同一個社區的十六戶連棟住宅。它看起來像獨立的透天厝，實際上要遵守同一份管理章程，這頁就從契約範本整理買方的權利、義務與裝修規則。

契約裡的「別墅區」：B1 到 B16 的十六戶連棟住宅

台北市地政局公開的潤泰之森預售契約範本寫明，本約所稱的別墅區是建照圖所指的連棟住宅，包含十六棟，戶別編號為 B1 到 B16，與塔樓同屬北投區軟橋段的同一個基地，全案共一百九十六戶。售屋平台的資料則列出透天為地上三層，並把十六戶透天住家與塔樓住家分開標示。

這個定位很重要：潤泰之森透天不是一般街邊自己一棟的透天厝，而是集合住宅社區裡的一種產品。土地是全體區分所有權人共有，社區有管委會，很多你以為「自己的房子自己決定」的事，其實要回到規約與管理章程。

社區裡的透天和街邊透天，差在一份管理章程

契約範本的附件把塔樓棟與別墅區規劃為同一個社區，全體區分所有權人適用同一份管理章程暨管理公約。也就是說，透天住戶和塔樓住戶一起參加區分所有權人會議，一起受規約約束，公共設施也一起使用與分攤。

好處是社區有管理、有門禁、有公共設施，透天住戶不用自己處理所有維護；代價是外觀、庭院使用、裝修時段這些事情不能只憑自己決定。買潤泰之森透天之前，建議先把規約草約完整讀過，特別是約定專用、使用限制與裝修管理的條文，因為交屋後要改規約，需要經過區分所有權人會議。

一樓庭院永久專用，維護責任也一起交給你

契約範本第九條約定，法定空地登記為全體區分所有權人共有，但別墅區 B1 到 B16 戶連接的一樓庭院，由該戶住戶永久無償專用，並負管理維護之責。換句話說，庭院登記上不是你一個人的，但使用權與維護責任都在你身上。

規劃庭院時要先想清楚維護量：草坪要定期修剪、植栽要澆水與修枝、落葉會塞住排水溝。如果平日工作忙，選擇低維護的植栽與硬鋪面比較實際，代價是綠意感少一點。庭院裡想設置的固定設施，例如棚架或儲藏櫃，也要先確認規約允不允許，避免變成違建或與社區產生爭議。

露臺專用與屋頂突出物：哪些地方能用、哪些不能約定專用

契約範本也約定，別墅區的露臺由當層住戶專用；但屋頂突出物，以及非約定專用的避難平臺，不得約定專用。這代表露臺可以規劃成戶外休憩空間，屋頂上的突出物則不是你可以加以利用的範圍。

露臺規劃常見的需求是遮陽、植栽與戶外家具。要注意的是，固定式的遮陽棚或加蓋，可能涉及外觀變更與違建認定，契約範本也明訂不得擅自搭建違建。比較穩的做法是以活動式遮陽、可移動的盆栽與防水地坪處理為主；代價是遮蔽效果有限，需要依季節調整。

管理費分開計算：別墅區每坪費率比塔樓低

契約範本第十五條把清潔維護及管理服務費分開計算：塔樓棟每坪每月新台幣一百六十元，別墅區每坪每月新台幣一百三十元；汽車停車位另計。實際收費仍可能由管委會成立後依決議調整，請以最新規約為準。

費率較低不代表居住成本比較低。透天住戶自己的庭院、露臺、外牆周邊的清潔與維護，多半要自己處理；室內的電梯也是住戶自用的設備，日後保養由誰負擔，要回頭看規約與設備保固。把這些自理項目加進每年的維護預算，才是比較完整的比較方式。

客變只限建材設備表所列：透天買方比塔樓少了哪些選擇

契約範本第十二條規定，塔樓棟的客變以室內隔間及裝修為限，別墅區則僅限附件二建材設備表所列的交付內容；建築主要結構、別墅區立面外觀、管道間、消防設施與浴廁廚房位置都不得要求變更。

這代表透天買方在預售期能調整的空間比塔樓更少，大部分室內工程都要等交屋後自己做。好處是交屋時就是毛胚，不必拆建商的裝修；代價是設計與施工都要在交屋後才開始，入住時間會比塔樓戶晚。如果你希望交屋後盡快入住，設計圖就要在交屋前先完成。

毛胚交屋的範圍：一樓廁所已做，二三樓浴廁與廚房自理

契約範本寫明別墅區以毛胚屋辦理驗收與交屋，室內牆面、地坪與天花只做到主要構造面，不做裝修面材；一樓廁所依建材設備表施作，其餘浴廁與廚房由買方交屋後自行裝修。附件二也載明別墅區設置電梯，供住戶在室內上下樓層使用。

列一張「交屋拿到的」與「要自己補的」清單會很有幫助：拿到的是結構、外牆、門窗、電梯與一樓廁所；要補的是全室地坪、牆面、天花、二三樓衛浴、廚房、照明與收納。這張清單就是裝修預算的骨架，每一項的規格高低，決定總預算落在哪裡。

石材與丁掛磚外牆、氣密雙層玻璃窗：室內收邊怎麼接

依契約範本附件二，別墅區外觀採天然石材搭配丁掛磚、金屬或玻璃，玄關門為防爆耐燃金屬門或鑄鋁門，窗戶為氣密雙層玻璃。這些外牆與門窗屬於立面外觀，交屋後不得自行變更。

室內設計要做的是把這些固定條件接好：窗框四周的收邊要和窗簾盒一起規劃，氣密窗關閉時室內換氣要靠新風或換氣設備補足；玄關門的開啟方向與門後空間，決定鞋櫃與穿鞋椅能放多深。如果室內材質想跟外觀石材呼應，用色與紋理對應即可，不一定要大面積使用石材，否則預算與重量都會增加。

機電管線留在配電箱、管道間與陽臺：配電要重新規劃

契約範本附件二提到，別墅區的機電管線留設於配電箱、管道間與陽臺。毛胚交屋的透天，室內插座、開關、照明迴路與弱電網路都要依你的家具配置重新規劃，而不是沿用建商的預設點位。

三層樓的透天，每層都會有自己的用電需求：一樓可能是客廳與廚房，廚房的電器多、迴路要獨立；二三樓是臥室與衛浴，浴室暖風機、除濕機與冷氣都要預留。建議在設計初期就把每一樓的電器清單列出來，再請水電技師評估總容量；代價是前期要花時間定案，但能避免入住後跳電或加拉明管。

三層連棟透天，室內裝修也要申請審查嗎？

建築物室內裝修管理辦法第二條規定，供公眾使用建築物以及經內政部認定有必要的非供公眾使用建築物，室內裝修要依辦法辦理；台北市政府的訴願決定書引用內政部令釋，把六層以上的集合住宅列為供公眾使用建築物。塔樓三十三層顯然在範圍內，但地上三層的連棟住宅是否同樣適用，要看建照與使用執照的認定。

我們查不到針對潤泰之森別墅區的明確認定，所以建議的做法是：交屋前拿使用執照字號，向台北市建築管理工程處確認別墅區的室內裝修是否需要申請審查，並同步詢問管委會的裝修管理規定。確認之後再排設計與施工時程，比事後補辦安全。

管委會成立前裝修：保證金、安全管理費與施工規範

契約範本約定，管委會成立前的室內裝修要簽立裝修約定書面，每戶繳交保證金，並支付每日的安全管理維護費，未繳保證金者不得施工；賣方在管委會成立前擔任共有部分的管理人，成立後再移交。

別墅區因為是毛胚交屋，十六戶很可能在交屋後同一段時間開工，工班進出、建材搬運與廢料清運都會集中。建議交屋通知一到，就先向物業索取裝修申請文件，確認施工時段與搬運路線；如果與鄰戶同時施工，共用牆兩側的工程順序也可以先協調，減少互相影響。

根留台中南屯、跨區承接台北：豐聚的電梯別墅經驗怎麼用

豐聚的公司在台中南屯，作品以台中為主，也跨區承接台北的住宅，例如大直的毛胚屋、台商屋主的《The Return 歸嶼》與《Solis 富日居》；目前沒有北投的作品，也沒有參與潤泰之森。

在多層住宅方面，豐聚做過《生活的顏色》，八十坪新成屋電梯別墅，配置五房三廳六衛；以及《潤隆 L house》，七十八坪新成屋電梯別墅，三房兩廳三衛。這類案子的共同課題是樓層分工、電梯與樓梯的關係與每層衛浴配置，可以作為規劃連棟透天的參考，但社區規約這一層，仍要依潤泰之森自己的條文處理。

簽約前後，潤泰之森透天買方可以先準備的文件

建議準備：買賣契約與所有附件，特別是建材設備表、規約草約與約定專用範圍圖；你那一戶的各層平面圖與戶別編號；交屋時程與使用執照的資訊。這些文件能讓設計師一開始就知道哪些是固定條件、哪些是可以設計的範圍。

家庭需求方面，請寫下每一層想安排給誰、長輩是否同住、庭院與露臺想怎麼使用、有沒有在家工作的需求，以及每年願意投入多少時間在庭院維護。豐聚的流程會在交屋後二次丈量，前期有這些資料，就能先把樓層分工與預算方向談清楚。

跟設計師談社區型透天時，可以直接問的問題

可以問：依這份規約，庭院與露臺可以做哪些固定設施？外牆與窗戶不能動，室內的窗簾盒與換氣要怎麼處理？毛胚交屋的三層樓，配電與弱電要怎麼規劃？二三樓衛浴與廚房的排水，跟管道間的距離是否需要墊高地坪？

也可以問程序：別墅區是否需要申請室內裝修審查，誰負責去確認？管委會成立前的裝修規定，對工期有什麼影響？跨區承接時誰在現場監工？能把答案扣回契約條文的設計師，比只談風格的人更適合處理社區型透天。