驗屋注意事項 新成屋：契約、時限與新建物的盲點

驗屋注意事項 新成屋最容易漏掉的，不是哪顆磁磚空心，而是契約與時間：保固從哪天起算、瑕疵要多快通知、哪些問題要等第一次大雨才看得出來。這頁從新成屋的特性整理驗屋時該注意的盲點。

新成屋驗屋，注意事項為什麼和預售屋、中古屋不同？

新成屋介在預售屋與中古屋之間：房子已經蓋好、可以實際看，但多半還沒有人住過，許多問題要用一段時間才會浮現。預售屋買方從簽約到交屋有很長的等待，驗屋時多半有契約條款可依循；中古屋買方面對的是有人住過的痕跡；新成屋則可能是剛完工就賣、也可能是閒置一段時間的餘屋。這頁不重複驗屋工具與各空間的檢查手法，而是聚焦新成屋特有的注意事項：契約類型、保固與通知的時限，以及新建物才會出現的現象。先把這些弄清楚，驗屋時才知道哪些要當場講、哪些要持續追。

先看合約：你簽的是預售屋契約還是成屋契約？

同樣叫新成屋，有些是建案完工前就簽約、用預售屋買賣契約，有些是完工後才買、用成屋買賣契約，兩者的驗屋依據不同。內政部預售屋買賣定型化契約應記載事項第十三點規定，驗收時發現瑕疵應載明於驗收單上，由賣方限期修繕，買方並可保留房地總價百分之五作為交屋保留款，完成修繕並經雙方複驗合格後支付。成屋買賣定型化契約應記載事項則寫明瑕疵擔保責任依民法及其他法令辦理，並以建物現況確認書作為雙方確認的依據。驗屋前先翻出合約，確認自己適用哪一套，再決定驗屋時要準備什麼。

保固從哪一天開始算？新成屋最常誤會的時間點

預售屋買賣定型化契約應記載事項第十七點規定，保固自買方完成交屋日起算，結構部分保固十五年，門窗、粉刷、地磚等固定建材及設備保固一年。對新成屋買方來說，要注意的是兩件事：第一，你的合約是否有同樣的保固條款，成屋契約不一定寫得一樣，要逐條確認；第二，起算日是交屋日，不是你入住或裝修完成的日子。如果交屋後還要裝修好幾個月，一年的固定建材保固可能在你真正住進去前就用掉一大半。所以交屋後的第一年，要比裝修完成後更積極地檢查與通知。

發現瑕疵要多快通知？民法有時限

如果你的合約寫明瑕疵擔保依民法辦理，就要知道民法的時限。民法第三百五十六條規定，買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查所受領之物，發現瑕疵應即通知出賣人；第三百六十五條規定，解除契約或請求減少價金的權利，於買受人通知後六個月間不行使，或自物之交付時起經過五年而消滅。這對新成屋驗屋的意義是：驗出問題不要只口頭跟現場人員講，要用書面或可留存的方式通知，並記下日期。具體權利怎麼主張，建議諮詢律師或地政士，不要自己推估。

排水管裡的水泥砂漿：新建物才有的堵塞風險

新成屋在施工期間，泥作、粉刷的殘渣有時會流進排水管或地排，當下排水看起來正常，入住後才慢慢堵塞。驗屋時，各個排水點都要實際放水，觀察排水速度與有沒有回堵，浴室地排、廚房水槽、陽台排水與冷氣排水管都要測。如果某個排水點排得特別慢，請建商通管或以內視鏡檢查，不要只聽「應該沒問題」。代價是驗屋時間會拉長，但一旦裝修完成、地坪鋪好之後才發現堵塞，處理起來要拆地坪，代價高出好幾倍。

牆面細裂是乾縮還是結構？新成屋怎麼分辨

新建物的混凝土與水泥砂漿在完工後仍會持續乾燥收縮，牆面或天花板出現細微裂紋並不罕見。驗屋時要分辨的是：髮絲般、分布在粉刷層表面的細紋，多半屬於乾縮，可以要求修補；但斜向延伸、出現在樑柱交接處、寬度明顯或兩側有落差的裂縫，就要請建商說明原因，必要時請專業人員判斷。新成屋驗屋時，把每一條裂縫拍照、標記位置與長度，交屋後一段時間再回頭比對有沒有變長或變寬，比當下就下定論更可靠。

第一次雨季之前，新成屋的滲水看不出來

新成屋若是在乾季完工、交屋，驗屋當天可能完全看不到滲水，但窗框、外牆與陽台的防水是否到位，往往要等第一次大雨或颱風才見真章。這是新成屋驗屋最容易被忽略的注意事項：驗屋時看不到，不代表沒有。建議做法是：驗屋時先記錄窗框四角、樑邊與外牆內側的現況照片；交屋後的第一個雨季，大雨過後主動巡一次；如果已經開始裝修，請設計師在封天花板、貼壁紙之前，先等一次大雨觀察。這和裝修工期有衝突，但比封好之後再拆補，損失小得多。

空屋閒置太久的新成屋，設備要逐一啟動

如果你買的是完工一段時間的新成屋，屋內設備可能從來沒有啟動過，或者很久沒有使用。驗屋時要逐一開啟：熱水器能不能正常點火、出熱水；抽風機、浴室暖風機是否運轉；對講機與門禁能否通話；各開關與插座是否通電；冷氣管線與排水是否預留正確。長期未使用的存水彎可能乾掉，產生異味。這些問題不一定是瑕疵，但若在驗屋時沒記錄，交屋後很難主張是交屋前就存在的。建議驗屋時請建商開啟水電，逐項測完再簽名。

公設還沒點交時，新成屋室內驗屋的界線

新成屋的交屋常發生在社區管委會剛成立、公設還在點交中的階段。這時候室內驗屋與公設驗收是兩件事：你個人只能驗自己的專有部分，公共區域的問題要透過管委會處理。注意事項是：室內驗屋時發現與公共管線、外牆有關的滲水，也要記錄並書面通知建商，同時告知管委會；不要因為公設還沒點交，就把室內問題拖延。另一方面，新社區的裝修管理規定常在這時候才訂出來，交屋時一併詢問，可以避免裝修進場時被卡住。

缺失修好了，怎麼複驗才算數？

新成屋驗屋最常見的落差，是建商說「已修好」，買方複驗時卻發現修補痕跡明顯，或者修 A 造成 B 的損傷。複驗時要對照第一次的紀錄，逐條確認：漏水點要再放水或等雨後觀察，空心磁磚要再敲，牆面修補要看色差與平整度，五金更換要確認規格與原本一致。每一條都寫明是否通過、由誰簽認、日期。如果合約有交屋保留款的約定，就是在複驗合格後才支付，這是買方手上最重要的籌碼，不要在缺失還沒結案前就放掉。

新成屋驗屋與裝修進場，時間要錯開

很多新成屋買方會請設計師陪同驗屋，順便丈量，這樣做的好處是一次看清屋況與尺寸。但要注意兩件事：第一，驗屋缺失還在修繕期間，裝修工班不要先進場，否則建商可能主張損壞是裝修造成的；第二，裝修前的現況要完整拍照存證，包括地坪、牆面、門窗與設備，作為日後釐清責任的依據。豐聚的服務流程中，現場丈量後才進入平面配置；以三十八坪新成屋作品《澄淨》、三十三坪從預售屋階段就參與的《澄心雅居》這類案子來說，驗屋與丈量的順序安排，會直接影響後續設計時程。

保固卡、說明書與建材設備表，交屋當天就要收齊

新成屋驗屋的最後一個注意事項，是文件。交屋時請建商提供：建材設備表、設備的保固卡與使用說明書、水電管線配置圖、防水施工範圍說明、各項鑰匙與門禁卡清單。這些資料在交屋當下看似不重要，等到裝修要拆改管線、或設備故障要報修時，才知道少了哪一份就很麻煩。建議把驗屋紀錄、複驗紀錄、通知建商的書面與這些文件放在同一個資料夾，裝修時交給設計師一份。這份資料夾，也是你日後主張保固最有力的依據。

新成屋驗屋前一週，屋主可以先準備的東西

驗屋前一週，可以先準備：買賣合約與附件，特別是建材設備表與保固條款；平面圖與建商提供的管線圖；一份依照合約整理的檢查清單；驗屋當天能協助記錄的人手。如果打算裝修，可以先跟設計師約好是否同行，並確認對方會在驗屋時特別看哪些地方，例如未來要拆改的牆面、要接的管線、地坪平整度。也建議先查好交屋保留款與保固起算的條款，驗屋時遇到爭議，才能當場依合約說話，而不是只靠印象。

陪同新成屋驗屋的人，可以請他回答的問題

不論是請驗屋公司或設計師陪同，都可以請對方回答：這間房子用的是哪一種契約，保固與通知期限怎麼算？哪些問題當天驗不出來，需要交屋後追蹤？排水與滲水，你會用什麼方式測？牆面裂縫，哪些屬於乾縮、哪些需要進一步判斷？複驗時要怎麼確認修補品質？對方若能清楚說明測試方法與判斷依據，而不是只交一份照片清單，通常比較能協助你守住權益。法律上的主張方式，則仍建議向律師或地政士確認。