豪宅貸款成數2025是幾成？規定時間軸一次看

豪宅貸款成數2025查到的資料常常新舊混雜，因為央行規定在這兩年間調整過不只一次。這篇依日期排出時間軸，說明二〇二五年實際適用的規則、二〇二六年改了什麼，以及跨年簽約撥款要向銀行確認的事。

搜尋豪宅貸款成數2025，先確認你看到的是哪一天的規定

央行的不動產抵押貸款規定屬於選擇性信用管制，會隨著房市狀況調整，網路上的文章、試算工具與論壇討論，常常停留在撰寫當時的規定。同一個關鍵字底下，可能同時出現二〇二三年、二〇二四年與二〇二六年的說法，數字彼此打架。讀這類資料的第一步，不是看成數幾成，而是先找文章的發布或更新日期，再對照央行公告的生效日。本文整理的資料以截至二〇二六年十一月可查到的央行公告與報導為準，日期都寫在內文。如果你讀到這篇時又過了一段時間，請以央行最新公告與承辦銀行的說明為準，本文只說明規則，不提供貸款或投資建議。

二〇二四年九月二十日起：整個二〇二五年沿用的那一套

二〇二四年九月，央行推出第七波選擇性信用管制，自同年九月二十日起實施。依目前查到的公告與報導，下一次成數調整要到二〇二六年三月，所以搜尋豪宅貸款成數2025的人，實際碰到的就是這套規則。報導整理的重點包括：自然人購置高價住宅貸款、公司法人購置住宅貸款，最高成數由四成降為三成；自然人第二戶購屋貸款最高成數由六成降為五成，實施地區擴大到全國；第三戶以上由四成降為三成；名下已有房屋者，第一戶購屋貸款也不得有寬限期。換句話說，二〇二五年整年，高價住宅的上限是三成，而且沒有寬限期可以緩衝。

二〇二五年期間的高價住宅：三成之外，還有兩條限制

高價住宅的規定不只是成數上限。依央行規定的整理，自然人購置高價住宅貸款不得有寬限期，代表撥款後第一個月就要開始本息攤還，沒有只繳利息的緩衝期。另一條常被忽略的規定，是不得另以修繕、周轉金或其他貸款名目增加貸款額度。央行的問與答也說明，以增提擔保品方式提高額度同樣不被允許。對準備裝修的買方來說，這條規定影響很直接：過去有人以為可以用房屋修繕貸款補足裝修款，在高價住宅規則下行不通。裝修資金要另外準備，這是二〇二五年買高價住宅時必須先接受的前提。

高價住宅門檻：台北市、新北市與其他縣市不同

高價住宅的門檻依縣市不同。依整理資料，台北市是七千萬元以上，新北市是六千萬元以上，桃園、新竹、台中、台南、高雄及其他地區則是四千萬元以上。門檻用的是鑑價或買賣金額，同一個總價放在不同縣市，結果可能完全不同：在台中或高雄達到四千萬元就適用三成，在台北市則要到七千萬元。二〇二五年期間這組門檻沒有改變，到二〇二六年九月的調整也維持不變。要提醒的是，門檻金額與是否計入車位等細節，應以承辦銀行的鑑估與認定為準，不要只靠自己估算總價就下結論。

鑑價或買賣金額，只要一個達門檻就適用

很多人以為成交價沒到門檻就不算高價住宅，但央行問與答的例子說明，鑑價或買賣金額只要有一個達到門檻，就要適用高價住宅的規定。問與答舉的情境包括：台北的房子買價未達門檻、鑑價卻超過門檻，仍然屬於高價住宅；台中的房子買價達四千萬元、鑑價較低，也一樣適用。可貸額度則以鑑價與買賣金額兩者中較低的那個計算。這代表在總價接近門檻的情況下，銀行鑑價結果會直接改變你的貸款條件。若總價落在門檻附近，簽約前先請銀行初步鑑價，比較能避免簽約後才發現自備款要大幅增加。

二〇二六年三月二十日：第二戶從五成調到六成

進入二〇二六年後，規定開始鬆動。報導指出，自二〇二六年三月二十日起，全國自然人第二戶購屋貸款最高成數由五成調升至六成。要注意的是，這次調整針對的是一般第二戶，高價住宅並沒有跟著放寬。整理資料也說明，高價住宅仍維持最高三成，不因第二戶放寬而改變。所以如果你買的房子已達高價住宅門檻，即使它是你的第二戶，適用的仍然是三成，而不是六成。這也是搜尋豪宅貸款成數2026時最容易誤讀的地方：看到第二戶放寬的新聞，不代表豪宅的成數也提高了，兩者要分開判斷。

二〇二六年九月十八日：第二戶再到七成，豪宅貸款成數2026仍是三成

央行在二〇二六年九月再次調整，自九月十八日起，自然人第二戶購屋貸款最高成數由六成調升為七成，仍然沒有寬限期；購地貸款的動工切結規定也有修改。同一份說明列出維持不變的項目：公司法人購置住宅貸款三成、無寬限期；自然人購置高價住宅貸款三成、無寬限期；名下有房屋者第一戶購屋貸款無寬限期；第三戶以上三成、無寬限期；餘屋貸款三成。也就是說，從二〇二四年九月到二〇二六年九月這兩年，高價住宅的成數上限與無寬限期規定一直沒有變，變的是一般第二戶。

二〇二五年簽約、二〇二六年才撥款：要問銀行的是哪一個日期？

預售屋或先建後售的物件，常見二〇二五年簽約、二〇二六年才交屋撥款的情況。如果你買的是高價住宅，這兩年規定沒變，影響不大；如果你的房子沒有達到門檻，但屬於第二戶，撥款時點就可能讓成數不同。新舊規定怎麼銜接，要看央行當次的過渡規定與銀行的認定。以二〇二四年六月那次修正為例，央行問與答是以銀行正式受理並錄案的日期區分新舊規定，同時說明銀行內規較嚴格者從其規定。實際適用哪一天、哪一套，請直接向承辦銀行確認，並請對方以書面或系統紀錄說明。

網路文章與房貸試算工具，如何判斷有沒有過時？

判斷一篇豪宅貸款文章是否過時，可以看三個地方。第一，文章有沒有寫明資料日期，以及引用的是哪一次央行公告；只寫「最新」卻沒有日期的，參考價值有限。第二，看第二戶寫的是五成、六成還是七成，這個數字在二〇二四年九月、二〇二六年三月與二〇二六年九月各改過一次，可以反推文章大約寫於哪個時期。第三，看文章有沒有區分高價住宅與一般第二戶，若把兩者混在一起，結論多半不可靠。房貸試算工具則要確認它是否已更新參數。最穩的來源，仍然是中央銀行網站上的公告與問與答。

成數上限三成時，裝修款的來源要先想清楚

高價住宅只能貸三成，又不能以修繕名目增貸，意味著自備款與裝修款都要來自貸款以外的資金。對大坪數住宅來說，裝修本身就是一筆不小的支出，如果在買房時把資金全部投入自備款，交屋後很可能出現房子到手、卻沒有錢裝修的空窗。這裡不提供任何理財或貸款建議，只提醒一個規劃順序：在決定總價之前，先把裝修預算的範圍估出來，再一起放進資金規劃裡。資金怎麼安排、有沒有其他合法管道，請向銀行或專業顧問諮詢，並以主管機關的最新規定為準。

預售豪宅的時間差：客變款先付，貸款最後才撥

預售豪宅的資金流有一個特點：工程期款與客變費用在建造期間就要陸續支付，貸款要到交屋時才撥下。如果在客變期就請設計師參與，把隔間、插座與給排水位置先調整好，客變費用會落在建造期間；交屋後的裝修款則再晚一段時間發生。豐聚的《Waltz 圓舞曲》是一百一十八坪的預售屋客變電梯別墅，配置五房三廳五衛，這類大坪數客變案，客變內容越完整，交屋後要拆改的工程越少。代價是客變決定要更早做，資金也要更早準備，這和貸款撥款時點要放在同一張時間表上看。

毛胚豪宅交屋：撥款之後才開始的大筆裝修支出

毛胚屋交屋時沒有地坪、天花與完成面，所有基礎工程都要在交屋後才開始。對高價住宅買方來說，這代表貸款撥下、本息攤還已經開始，房子卻還要經過一段裝修期才能入住；在沒有寬限期的規則下，這段期間的房貸與裝修款會同時發生。豐聚的《In the City》是五十二坪的毛胚屋豪宅設計，配置兩房兩廳兩衛，這類案子在交屋前就先完成平面配置與預算確認，交屋後丈量放樣再微調，可以縮短空屋期。是否提前規劃，取決於交屋日期是否已經確定，以及你能不能提早做出生活需求的決定。

打電話給銀行之前，把這幾個日期與文件寫下來

向銀行詢問高價住宅貸款前，先把時間點整理清楚，溝通會快很多。需要寫下的日期包括：買賣契約簽約日、預計交屋或撥款日，以及你名下現有房屋的狀況，因為第幾戶的認定會影響規則。文件方面，準備買賣契約、建物與土地資料、收入與財力證明，以及你自己估的總價與車位價格。詢問時可以直接問：這筆貸款是否會被認定為高價住宅？鑑價預計多少？適用哪一天生效的規定？是否有寬限期？銀行內規有沒有比央行更嚴？把答案記錄下來，再跟代書一起核對。

和設計師排裝修時程時，可以先講清楚的資金條件

設計師不負責你的貸款，但資金條件會直接影響裝修怎麼排。第一次討論時，可以先說清楚：交屋與撥款大概在什麼時候、裝修款預計分幾次到位、是否需要分期施作。設計師可以據此建議哪些工程要先做、哪些可以延後，例如先完成水電、空調與浴室防水，活動家具與軟裝晚一點再補。豐聚的流程是先簽設計合約並收取設計費，設計費每坪新台幣一萬元，工程則另簽工程合約、依階段收費，完工驗收後收尾款。付款節點與資金到位時間對齊，裝修期間的財務壓力才比較好控制。