豪宅稅2025是什麼？房屋稅2.0首次開徵的規則

豪宅稅2025這個搜尋字，多半是在問二〇二五年五月首次以房屋稅2.0計算的房屋稅。這篇整理一一四年期的門檻與稅率規則，並標明哪些數字之後已經更新。

豪宅稅2025指的是什麼？多半是房屋稅2.0首次開徵

台灣沒有一個正式名稱叫「豪宅稅」的稅目。二〇二五年新聞裡的豪宅稅，多半指房屋稅差別稅率2.0上路後，房屋現值超過「全國單一自住房屋現值一定金額」的自住房屋，不能適用百分之一的優惠稅率，媒體便把這條門檻稱為豪宅線。財稅單位說明，房屋稅差別稅率2.0在二〇二四年七月一日實施，二〇二五年五月一日開徵的房屋稅首次採新制計算。所以看到這個搜尋字，先把它理解成房屋稅的稅率級距，而不是新增的一種稅。本文只說明規則與查證管道，不提供稅務建議，個案請向地方稅務局或會計師確認。

二〇二五年五月開徵的是一一四年期：課稅期間怎麼算

房屋稅以年期計算，二〇二五年五月開徵的是一一四年期。嘉義縣財政稅務局的公告寫明，一一四年期的課稅期間是一一三年七月一日到一一四年六月三十日。這一點常被忽略：二〇二五年五月收到的稅單，計算的是前一年下半年到當年上半年持有房屋的期間。對剛交屋的新屋族來說，交屋與過戶日期落在哪一段課稅期間，會影響第一張稅單的金額與適用的稅率。查資料時看到「一一四年期」「一一五年期」，要先換算成實際的課稅期間，才不會把不同年度的規定混在一起，也不會誤以為新規定溯及過去的持有期間。

一一四年期單一自住門檻：各縣市的房屋現值一定金額

中央社二〇二五年二月的報導，整理了一一四年期全國單一自住房屋現值一定金額，在這個金額以下的全國單一自住房屋才適用百分之一稅率。六都的數字是：台北市二百八十四萬二千元、新北市二百三十五萬五百元、桃園市一百七十七萬七千四百元、台中市一百四十八萬一千四百元、台南市一百五十二萬六千九百元、高雄市二百一十七萬九千八百元。其他縣市也各有門檻，例如新竹市一百八十七萬八千三百元、嘉義縣一百三十五萬四千元。這些數字比的是房屋的評定現值，不是市價或成交總價，所以總價很高的房子，也不一定超過門檻。

門檻怎麼畫出來：直轄市取前百分之一、其他縣市取前千分之三

這條門檻不是固定金額，而是每年依各縣市的房屋排序算出來的。依報導說明，符合條件的全國單一自住房屋依現值由高到低排序，直轄市與新竹縣市取第百分之一的那一戶，其他縣市取第千分之三的那一戶，再以低於該戶現值的最大值作為基準。財政部粗估，全台約有三百一十二萬五千戶適用百分之一稅率，超過百分之九十九的單一自住房屋符合資格。這也說明了為什麼門檻每年會變動，以及為什麼同一棟大樓裡，有的戶超過、有的戶沒超過：面積、樓層、構造與折舊都會影響每一戶的現值。

超過門檻不等於重稅：百分之一與百分之一點二的差別

被稱為豪宅的單一自住房屋，超過門檻後並不是改按高稅率課徵，而是從百分之一回到百分之一點二。依報導，持有二到三戶仍屬自住的，也適用百分之一點二。單一自住的條件是房屋所有人、配偶與未成年子女在全國只持有一戶房屋，供本人、配偶或直系親屬實際居住並辦竣戶籍登記，且沒有出租或營業使用。所以對多數高總價自住家庭來說，所謂豪宅稅的實際差距，是零點二個百分點乘上房屋現值，而不是想像中的加倍。真正讓稅額大幅變動的，是是否符合自住條件，以及全家持有的戶數。

非自住百分之二到四點八：全國歸戶讓持有戶數變成關鍵

房屋稅2.0真正的重點，是非自住住家用房屋改為全國總歸戶、全數累進。依遠見雜誌二〇二五年五月的整理，非自住稅率由百分之一點五到三點六，調整為百分之二到四點八；出租並申報租賃所得達一定標準，以及繼承取得的共有房屋，則適用百分之一點五到二點四。各地方政府要依持有戶數訂定差別稅率，所以同樣是非自住，持有戶數越多，稅率越高。對換屋族來說，新舊房屋同時持有的過渡期，可能讓其中一戶落入非自住，這比是否超過豪宅線更值得注意，建議事先向稅務機關確認適用情形。

新建房屋與建商待售屋：二〇二五年同步調整的稅率

房屋稅2.0也調整了建商持有的待銷售新建房屋。依同一篇整理，建造完成兩年內的待售房屋，稅率由百分之一點五到三點六調為百分之二到三點六；超過兩年的，調為百分之二到四點八。這一項看起來和買方無關，但它說明了新建房屋在建商名下時，稅務上屬於另一種身分，買方完成過戶、交屋並設籍之後，才有機會適用自住稅率。所以新成屋買方要注意的是自己的時間點：過戶後多久完成設籍、裝修期間是否已經設籍，這些都可能影響第一個年期的房屋稅，最好在交屋前就先問清楚。

讀二〇二五年資料要先看年期：之後的門檻已經更新

現在是二〇二六年下半年，二〇二五年的門檻已經不是最新數字。依經濟日報的報導，一一五年期的單一自住門檻，台北市為二百六十七萬四千二百元、台中市一百五十三萬五千四百元、台南市一百五十七萬四千九百元、高雄市二百一十七萬七千五百元；台中市地方稅務局也已公告一一六年期的門檻為一百五十二萬六千四百元。每一年期的門檻都會隨房屋現值排序重新計算，可能上調也可能下調。讀到任何豪宅稅的文章，先看它寫的是哪一個年期，再到各縣市稅務局查當年度公告，比記住某一個數字更可靠。

台北市高級住宅加價課徵：和房屋稅2.0並存的另一套制度

在台北，豪宅稅還有另一個意思：台北市針對高級住宅加價課徵房屋稅。台北市政府的說明指出，所謂豪宅稅是提高高級住宅的房屋稅稅額，並不是新稅；認定條件包括鋼筋混凝土以上構造的住宅、房地總價達一定金額，以及登記面積或每坪單價的條件，並參考八項特徵。這套制度是台北市自行實施的，其他縣市不能直接套用，它和全國的單一自住門檻是兩條不同的線。台北的屋主讀二〇二五年的新聞時，要分清楚講的是全國的房屋稅2.0，還是台北市的高級住宅加價，再分別向稅捐稽徵處確認。

央行的四千萬元高價住宅：管的是貸款，不是稅

另一個常和豪宅稅混在一起的數字，是中央銀行的高價住宅門檻。依央行資料，台北市與新北市以外地區，鑑價或買賣金額達四千萬元以上屬於高價住宅，台北市與新北市另有較高的門檻；自然人購置高價住宅的貸款成數上限為三成，且沒有寬限期。這是信用管制，影響的是能借多少、怎麼還款，和房屋稅的稅率無關。對裝修規劃來說，這一點反而更實際：央行的問答指出高價住宅貸款不得以修繕或周轉金名目承作，裝修款要從一開始就另外準備。是否適用與實際成數，請直接向承貸銀行確認。

交屋、裝修與設籍的先後：新屋族怎麼避免錯過自住稅率

自住稅率的關鍵是辦竣戶籍登記，而且要在期限內完成。嘉義縣財政稅務局的公告提醒，一一四年期須在一一四年三月二十四日前完成戶籍登記，原訂日期因假日順延；遠見雜誌則報導，二〇二五年首次開徵時，戶籍與申報期限曾延長到六月二日。這說明期限可能因當年情況調整，必須以各地稅務機關的公告為準。新屋族常遇到的情況是：交屋後先裝修、晚一點才搬進去，戶籍也跟著延後。如果裝修期間跨過了當年的期限，就可能錯過自住稅率。建議交屋時就向稅務機關確認設籍與申請的時間點。

從預售屋到交屋：以《寶輝世紀莊園》看裝修與設籍時程

豐聚在寶輝世紀莊園完成的作品是四十二坪的住宅，從預售屋客變一路做到交屋，三房兩廳兩衛，現代風。這類從預售屋階段就參與的案子，好處是交屋前配置已經定案，交屋後的工期比較可以預測，屋主也比較容易抓準搬入與設籍的時間。另一個例子是《The moment 此刻》，六十六坪的新成屋，同樣經過預售屋客變。豐聚的服務流程在工程合約階段就會確認工程進度與施工期限，屋主可以拿這份時程，對照稅務機關公告的設籍期限，提早安排搬遷。至於稅額怎麼算、是否適用優惠稅率，仍要向稅務機關或會計師確認。

查自己適用哪種稅率前，可以先準備的文件與該問的對象

建議先準備：房屋稅單與房屋稅籍資料，確認房屋現值與目前適用的稅率；建物登記謄本與權狀；全家在全國持有房屋的清單，包括配偶與未成年子女名下的房屋；戶籍資料；交屋與預計入住的日期；如果有出租，準備租約與租賃所得申報資料。帶著這些資料，房屋稅的問題問房屋所在地的地方稅務局，貸款問題問承貸銀行，稅務規劃問會計師或地政士。設計師能協助的是工期與交屋時程的安排，讓裝修不要和設籍期限衝突，但不能代替稅務專業的判斷，也不應該由設計師替你決定節稅方式。