新成屋驗屋要驗什麼？簽約前與交屋前兩次看

新成屋驗屋最大的優勢，是簽約前就能走進實屋檢查，但很多人仍等到交屋才驗，錯過談條件的時機。這篇說明新成屋特有的兩次驗屋、閒置餘屋要多看的地方，以及驗屋紀錄怎麼接到交屋與裝修。

新成屋驗屋為什麼要分兩次：簽約前一次、交屋前一次

預售屋買的是圖面，只能等完工後驗收；新成屋則是房子已經蓋好、拿到使用執照，買方在簽約前就能走進去看。這個差異讓新成屋驗屋可以分成兩次：第一次在簽約前，目的是找出看得見的缺失與疑慮，作為議價、要求修繕或決定買不買的依據；第二次在交屋前，確認建商答應修的地方都修好了，房子的狀況跟簽約時一致。只做交屋前那一次，等於放棄了簽約前最有籌碼的時機；只做簽約前那一次，又可能漏掉簽約到交屋之間新發生的損傷。兩次驗屋的重點不同，前者看整體條件，後者看逐項銷案。

簽約前的驗屋：能看見的缺失就是談判條件

簽約前看屋時，很多人只看格局、景觀與採光，但新成屋已經完工，牆面裂縫、地磚空心、窗框滲水痕跡、門片關閉不順這些問題都看得到。如果在簽約前就發現，可以要求建商在契約或附件裡寫明修繕項目與完成期限，或把它反映在價格上；簽約後才提出，建商仍有修繕責任，但你能談的空間就小了。簽約前的驗屋不必像交屋驗屋那樣逐項測量，但至少要帶手電筒、水平儀與能拍照的手機，把每一個疑問記下來，並問清楚建商的處理方式。如果房子是建商留了一段時間的餘屋，更要在這個階段仔細看，因為閒置期間的問題往往不會出現在樣品屋的介紹裡。

建物現況確認書：新成屋驗屋要對照的那份文件

若新成屋以成屋買賣契約交易，依內政部公告的應記載事項，雙方要以建物現況確認書確認房屋的現況，賣方於交屋時應維持原狀點交。現況確認書會揭露是否有滲漏水、是否做過輻射與混凝土氯離子檢測等事項；媒體報導指出，修正後的版本自二〇二六年四月一日生效，氯離子改以硬固混凝土的水溶性氯離子含量為依據，並新增用戶加壓受水設備與太陽光電發電設備的揭露。驗屋時，把現況確認書帶在身上，逐項到現場核對，例如寫著無滲漏水，就到浴室、陽台與窗邊實際看看。發現不一致時，要在簽約前請建商更正或說明，這份文件是交屋後主張瑕疵的重要依據。

空置一段時間的餘屋，要多看哪些地方？

新成屋常是建商的餘屋，完工後可能空置了一段時間，這段期間會出現一些剛完工房子沒有的問題。排水管的存水彎長期沒有水，容易散出異味，要實際放水後再聞；門窗與五金久未使用，可能出現卡頓或鎖頭不順；冷氣、熱水器、抽風機等設備從未運轉，要確認能正常開啟。另外，看屋的人來來去去，地板、門框與牆角可能有碰撞與刮痕，窗戶若曾忘記關，窗邊也可能有雨水痕跡。這些問題多半不嚴重，但要在簽約前記錄下來，請建商在交屋前修好或清潔，不要等交屋時才發現，變成是誰造成的爭議。

實品屋陳設擋住的牆面與地板，要請建商移開看

有些新成屋的戶別被建商當作實品屋，裡面擺了家具、地毯、窗簾與裝飾，看起來很有質感，但也正好擋住了牆面、地板與插座。地毯下的地磚是否有裂縫、沙發後方的牆面是否平整、窗簾後面的窗框打膠是否完整，都很難在陳設中看清楚。如果你買的就是實品屋這一戶，要在簽約前確認：交屋時陳設是否一併移交、哪些是固定設施、哪些會撤走；撤走後牆面上的釘孔與地板上的痕跡由誰處理。驗屋時，可以請建商人員協助移開可動的家具，或約在陳設撤除後再驗一次，代價是要多跑一趟，但能避免交屋後才看到被擋住的問題。

新成屋才做得到的實測：放水、開電與開設備

新成屋已經接通水電，驗屋時可以做預售屋圖面看不到的實際測試。浴室與陽台放水，看排水速度與是否積水，地面洩水坡度是否往排水口；廚房與浴室的冷熱水都要開，確認熱水器能正常運作；每一個插座用測試器檢查，每一盞燈與開關都要按一次；冷氣、抽風機、對講機與門禁系統都實際操作。這些測試看起來瑣碎，但新成屋交屋後就進入裝修，很多設備會被櫃體、天花包起來，屆時再發現問題，修繕就要連同裝修一起拆。驗屋時花一兩個小時逐一測試，是為了讓裝修可以在一個確認過的基礎上開始。

公設已經在使用中：新成屋的公共區域怎麼看

新成屋社區可能已經有部分住戶入住，管委會正在成立或剛成立，公共設施有的在使用中，有的還在點交。依公寓大廈管理條例第五十七條，起造人應會同主管機關與管理委員會檢測公共設施後移交。對個別買方來說，可以在驗屋時順便看：大廳、電梯與停車場的狀況，屋頂與外牆是否有明顯的水痕，垃圾處理與管理服務是否已經運作。也可以向管委會詢問公設點交的進度、目前反映給建商的問題，以及社區的裝修規範，例如施工時段與押金。這些資訊不在你家的驗屋清單上，但會影響你入住後的生活與裝修安排。

新成屋驗屋ptt討論常見的爭點，怎麼判斷

在網路上搜尋新成屋驗屋ptt，會看到很多經驗分享，常見的爭點包括：要不要請驗屋公司、自己驗會不會漏掉、建商說的業界標準到底是什麼、小瑕疵值不值得要求修。這些討論可以當作提醒，但判斷時要回到自己的狀況：房子是剛完工還是空置多時、契約是預售還是成屋、建商的修繕流程是否完善。有些貼文說新成屋不用驗，這類說法忽略了即使是新房子，也可能有施工瑕疵與閒置期間的損傷；也有些貼文把每一道細小刮痕都列為缺失，跟建商陷入拉鋸。比較務實的做法，是把會影響結構、防水、安全與日後裝修的項目放在前面，外觀的小問題放在後面。

驗出缺失之後：修繕期限與點交條件怎麼談

驗出的缺失要寫成清單，請建商簽認並寫明修繕期限。若你簽的是預售屋契約，依應記載事項，驗收時發現瑕疵應載明於驗收單，由賣方限期修繕，買方並有權在自備款部分保留房地總價百分之五作為交屋保留款，於修繕完成並經雙方複驗合格後支付。若是成屋契約，應記載事項沒有同樣的保留款規定，雙方可以自行約定修繕完成才點交，或約定部分款項在修繕後支付。不論哪一種，重點都是把修繕項目、期限與驗收方式寫下來，而不是口頭答應。簽約前發現的缺失，最好直接寫進契約附件。

驗屋紀錄留著做什麼：交屋後瑕疵通知的依據

驗屋紀錄在交屋後並不是用完就丟。民法第三百五十六條要求買受人應從速檢查受領的物，發現瑕疵應即通知出賣人；第三百六十五條則規定，因瑕疵得解除契約或請求減少價金的權利，自通知後六個月間不行使或自交付時起經過五年而消滅。交屋時的驗屋紀錄，可以證明哪些問題在交屋前就已存在，哪些是之後才出現；如果日後發現漏水或裂縫，這份紀錄就是你跟建商溝通的起點。建議把兩次驗屋的照片、清單、建商簽認的修繕紀錄與複驗結果，連同契約一起存檔，裝修時交給設計師一份，讓設計與施工也能參考。

新成屋驗屋和裝修規劃同一趟完成

新成屋交屋後通常緊接著裝修，驗屋那天其實也是設計師最好的現場觀察時間。豐聚的服務流程第二步是現場丈量後放樣，如果驗屋時設計師一起到場，可以同時確認牆面平整度、樑柱位置、插座與管線出口，並判斷哪些驗屋缺失會影響後續工程，例如地磚空心的位置剛好要做櫃體，就要在建商修繕時一併處理。《寶輝世紀莊園》是豐聚從預售屋客變參與到交屋的四十二坪案子，《Blissful》則是四十五坪的新成屋，兩者都屬於交屋與設計緊密銜接的類型。代價是驗屋那天要多留時間，但可以少跑一趟，也讓裝修從一開始就知道房子的真實狀況。

新成屋驗屋前可以先準備的文件與工具

驗屋前，先準備文件：買賣契約與附件、建材設備表、平面圖、建物現況確認書，以及簽約前那次驗屋的缺失清單。這些文件讓你知道房子應該是什麼樣子，到現場才有比對的依據。工具方面，常見的有手電筒、水平儀或雷射水平儀、插座測試器、捲尺、膠帶或便利貼用來標記缺失、能拍照的手機，以及一顆小球或一杯水測試地面洩水。最好安排兩個人一起去，一人檢查、一人記錄，並依空間順序走，不要東看西看。如果有請驗屋公司或設計師同行，事先把文件給他們，讓他們知道你最在意哪些地方。

新成屋驗屋當天可以問建商或代銷的問題

驗屋當天可以問：這一戶完工後空置多久，期間有沒有做過清潔或維護；有沒有被當作實品屋使用，陳設撤除後誰負責修補；建物現況確認書上的各項，是否都有檢測報告可以提供；保固從哪一天起算，保固範圍與報修流程怎麼走；驗出的缺失由誰修、多久修好、怎麼通知複驗；社區管委會成立了沒有，公設點交到哪個階段，裝修規範在哪裡拿。這些問題的答案，最好請對方寫在驗屋清單或訊息裡。對方若能具體回答，代表建商的售後流程較完整；若一律說之後再說，就要在契約與點交條件上更謹慎。