新成屋漏水賠償：保固、瑕疵擔保與求償步驟

新成屋漏水賠償的第一步，不是先找抓漏，而是翻出你簽的契約：預售屋契約與成屋契約的保固依據不同，能主張的權利與期限也不同。這篇整理求償依據、證據保存與協商管道，個案仍建議諮詢律師。

新成屋漏水賠償，先確認你簽的是哪一種契約

同樣叫新成屋，有人是在預售階段簽約、等到完工才交屋，有人是在建案完工後才買下餘屋。前者多半簽的是預售屋買賣契約，後者可能是成屋買賣契約，兩種契約依內政部公告的應記載事項，處理瑕疵的方式不一樣。預售屋契約有明確的保固期限與範圍，成屋契約則把瑕疵擔保責任交回民法與相關法令。所以發現漏水時，先把契約與附件找出來，看保固條款怎麼寫、交屋日是哪一天、有沒有拿到保固服務紀錄卡。這一步決定了你後面要用什麼依據跟建商談，也決定了還有多少時間可以主張。

預售屋契約的保固：結構十五年、固定建材一年怎麼套用

依預售屋買賣定型化契約應記載事項，房屋自買方完成交屋日起，結構部分如基礎、樑柱、承重牆壁、樓地板、屋頂、樓梯等負責保固十五年；固定建材及設備部分如門窗、粉刷、地磚等負責保固一年，賣方並應於交屋時出具房屋保固服務紀錄卡。漏水屬於哪一類，要看水從哪裡來：屋頂或外牆結構裂縫造成的滲漏，跟窗框打膠老化或浴室磁磚縫隙造成的漏水，適用的保固期限可能不同。這也是為什麼抓漏報告很重要，它不只是找出漏點，也是判斷適用哪一段保固的依據。超過一年的漏水不代表就無法求償，還要回頭看民法的規定。

成屋契約沒有保固年限時，回到民法瑕疵擔保

成屋買賣定型化契約應記載事項寫明，標的物的瑕疵擔保責任依民法及其他有關法令規定辦理，而且契約不得約定賣方在交屋後排除民法上的瑕疵擔保責任。換句話說，即使成屋契約沒有寫保固年限，買方仍可依民法主張物的瑕疵擔保。另外有些建商會在成屋契約之外提供自訂的保固條款，這部分可以視為額外的約定，但不能用來減少法律原本給買方的權利。如果建商拿出一份保固書說某些漏水不在範圍內，先別急著接受，把保固書、契約與法條一起拿去請律師或地政士看，再判斷對方的說法是否站得住腳。

可以主張什麼？修繕、減價、解約與損害賠償的差別

依民法第三百五十九條，買賣物有瑕疵時，買受人可以解除契約或請求減少價金，但解除契約顯失公平時，只能請求減少價金；第三百六十條則規定，在買賣物欠缺出賣人承諾的品質或出賣人故意不告知瑕疵的情形，買受人可以不解約或減價，而請求不履行的損害賠償。實務上多數新成屋漏水，屋主最想要的其實是建商把漏水修好，所以常見的路徑是先依契約要求修繕，修不好或拒絕修，再談減價或賠償。解除契約對新成屋影響很大，房貸、裝修與搬遷都要一起處理，通常是最後的選項。每一種主張的條件與舉證責任不同，要用哪一種，建議跟律師討論。

通知期限：發現漏水後為什麼要立刻書面通知

民法第三百五十六條規定，買受人應從速檢查受領的物，發現有應由出賣人負擔保責任的瑕疵時，應即通知出賣人，否則視為承認所受領的物。第三百六十五條則規定，買受人因物有瑕疵而得解除契約或請求減少價金者，自通知後六個月間不行使，或自物之交付時起經過五年而消滅，出賣人故意不告知瑕疵者，六個月的規定不適用。所以發現漏水的第一時間，就要用可以留下紀錄的方式通知建商，例如存證信函、電子郵件或保固申請單，並保留回覆。只打電話給客服，事後很難證明你何時通知，也容易在期限計算上吃虧。

漏水在專有部分還是共用部分？決定找建商還是管委會

新成屋的漏水來源，可能在你家的專有部分，也可能在外牆、屋頂、管道間這些共用部分。公寓大廈管理條例第十條規定，專有部分的修繕由各區分所有權人負責，共用部分的修繕由管理負責人或管理委員會為之。新社區剛成立時，共用部分的瑕疵通常還在建商保固範圍內，由管委會統一向建商反映；若漏水來自樓上住戶的專有部分，例如樓上浴室防水失效，則要先跟樓上住戶協調，再由該戶向建商主張。搞錯對象，常常會在住戶、管委會與建商之間被推來推去。先請抓漏判斷水的路徑，再決定由誰出面，處理會快很多。

證據怎麼留：時間軸、照片與抓漏報告

漏水爭議最後比的是證據。從發現的那天起，記錄每一次出現水痕的日期、當時的天氣、是否有人使用樓上的浴室或陽台，並拍下水痕範圍的變化，照片中最好放一把捲尺或固定物當比例。第二是建商與管委會的往來紀錄，包括通知的日期、對方的回覆與到場檢查的紀錄。第三是抓漏或檢測報告，說明漏水的可能來源與判斷方法；若雙方對原因有爭議，進入訴訟時法院通常會依聲請委託鑑定。交屋時的驗屋紀錄也很重要，如果當時已經記下水痕或牆面異狀，就能證明瑕疵在交屋前就存在。這些資料整理成一份時間軸，談判時會比口頭描述有力得多。

建商來修：修繕方案、施工期間與驗收要寫清楚

建商同意修繕時，不要只問什麼時候來，而要請對方說明修繕方案：找到的漏點在哪裡、打算用什麼工法處理、需要拆除哪些範圍、施工要幾天、期間能不能住在家裡。如果修繕需要拆開你自己做的裝潢，例如木作天花或櫃體，也要先講好拆除與復原由誰負責。修完後，請對方安排試水或觀察一段時間，確認不再滲漏再簽驗收，並在紀錄上寫明修繕的位置與內容，作為日後再次漏水時的依據。若同一處反覆漏水，修繕次數本身也是你後續主張減價或賠償的證據。任何修繕的承諾，都盡量用書面或訊息留下來。

已經裝潢好的房子漏水，木作與地板損失能不能求償？

很多屋主是在裝潢完、甚至入住一段時間後才發現漏水，這時損失不只是漏點本身，還有泡水的木作、地板與家具。這部分能不能向建商求償，要看漏水是否可歸責於建商、損失與漏水之間的因果關係是否能證明，以及你主張的依據，例如民法第三百六十條或不完全給付的規定。實務上，裝修本身也可能成為爭點：建商可能主張是裝修破壞防水造成漏水。所以裝修時保留施工前的現況照片、浴室防水是否動過的紀錄，就變得很重要。能求償多少，沒有一定的答案，建議帶著裝修合約、施工照片與損失清單，向律師諮詢。

建商拖延不處理：消費申訴、消保官與調解

如果建商遲遲不回應，可以走消費爭議的管道。消費者保護法第四十三條規定，消費者與企業經營者發生消費爭議時，可以向企業經營者、消費者保護團體或消費者服務中心申訴，企業經營者應於申訴之日起十五日內妥適處理；未獲妥適處理時，可以向直轄市、縣市政府消費者保護官申訴。第四十四條則規定，申訴未能獲得妥適處理時，可以向消費爭議調解委員會申請調解。另一條路是向鄉鎮市區公所調解委員會聲請調解，大部分免費，經法院核定的調解與民事確定判決有同一效力。這些管道都比訴訟省時，但也需要你把證據整理好。

從豐聚新成屋作品看：衛浴多的房子，漏水風險點也多

新成屋的漏水來源，衛浴、陽台與窗邊最常見，房子的衛浴數量越多，要檢查的點就越多。豐聚在台中雙橡園2279完成的《Aether 藏光》是六十六坪新成屋，配置兩房兩廳三衛；《潤隆 L house》是七十八坪的新成屋電梯別墅，配置三房兩廳三衛。這類新成屋在設計階段，就要先決定哪些衛浴維持建商原本的防水，哪些要調整，因為一旦動到防水層，保固責任的界線就會變得模糊。如果只是更換設備與面材，盡量不破壞原有防水；如果必須改，就要重做防水並試水，並清楚記錄，讓日後的漏水責任有跡可循。

裝修時就預防爭議：施工前拍照、試水與保固界線

新成屋交屋後要裝修，最好先把屋況完整記錄下來，再讓工班進場。具體做法包括：交屋驗屋時，把浴室、陽台與窗邊的狀況拍照存檔；裝修前請設計師或工班做一次放水測試，確認排水與防水都正常；凡是要動到建商防水的地方，先跟建商確認對保固的影響，並在裝修合約裡寫明新做防水的保固由誰負責。這樣做的代價是多花一點時間與溝通成本，但萬一日後漏水，你能分清楚是建商原本的問題還是裝修造成的，避免兩邊互相推責。豐聚的服務流程中，現場丈量與專人監工回報業主，也是為了讓這些紀錄在工程中就被留下來。

準備求償前，屋主可以先整理的文件

在跟建商、管委會或律師談之前，先把資料整理成一個資料夾：買賣契約與附件、建材設備表、交屋日期與點交紀錄、保固服務紀錄卡或建商保固書；驗屋紀錄與當時的照片；發現漏水的時間軸與照片、天氣紀錄；通知建商的書面紀錄與對方回覆；抓漏或檢測報告；修繕的施工紀錄與驗收單；若已裝修，再加上裝修合約、施工前後照片、受損物品清單與修復估價。資料依日期排列，每一份標上來源。這份資料夾不只在求償時有用，日後賣屋時，面對建物現況確認書的漏水揭露，也能說明漏水已經修好、是怎麼修的。

跟建商、律師或設計師討論漏水時可以問的問題

向建商可以問：這處漏水屬於結構還是固定建材的保固範圍，判斷依據是什麼；修繕方案、工期與需要拆除的範圍；修完後如何驗收、再漏水怎麼處理。向律師可以問：我的契約適用哪一種瑕疵擔保依據，還有多少時間可以主張；減價、損害賠償與解除契約各自的條件；裝修造成的損失能否一併主張，需要哪些證據。向設計師可以問：這次漏水會影響哪些裝修項目，修復的順序是先止水還是先拆；如果要重做浴室，新的防水保固由誰負責。把三方的答案放在一起看，比較能判斷該談、該等，還是該走法律程序。