新北市豪宅貸款成數：六千萬門檻下怎麼排資金？

新北市豪宅貸款成數的關鍵是六千萬元這條線：只要鑑價或買賣金額有一個達標，貸款上限就是三成、沒有寬限期。這頁說明認定方式、哪些新北產品容易碰到，以及裝修資金怎麼排。

新北市豪宅貸款成數依據的是央行哪一條規定？

新北市豪宅貸款成數不是銀行各自訂的，而是來自中央銀行的「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」，屬於選擇性信用管制。規定中把高價住宅定義為建物權狀含有「住」字樣的住宅，台北市以鑑價或買賣金額七千萬元、新北市六千萬元、其他地區四千萬元為門檻。自然人購置高價住宅，貸款額度最高為鑑價或買賣金額較低者的三成，不得有寬限期，也不得以修繕、周轉金或其他名目額外增貸。這份規定在一一三年九月二十日修正生效。

新北的六千萬：依住宅坐落的縣市判斷

央行的門檻是依住宅所在地區區分，台北市、新北市與其他地區各有一個金額，所以判斷時看的是房子坐落在哪裡，而不是買方住在哪裡。對在雙北之間換屋的家庭來說，這點很重要：同樣是六千五百萬元的物件，在新北已經屬於高價住宅，在台北則還沒有。比較兩地物件時，要把貸款成數差異算進自備款，不能只比總價與單價。如果物件剛好在雙北交界附近，先看權狀上的坐落，有疑問時請承辦銀行確認。代價是看屋範圍越大，試算工作就越多，但這是避免簽約後才發現資金不足的必要步驟。

鑑價或買賣金額任一達標就適用，可貸額度以較低者計算

央行的問答資料說明，鑑價與買賣金額只要其中一個達到門檻，就應適用高價住宅規定。例如問答中舉了台北市買賣價六千萬元、鑑價七千萬元的例子，答案是仍應適用；另一個台中市的例子則說明，買賣價四千萬元、鑑價三千萬元時，貸款額度以兩者中較低者計算。套用到新北，就是成交價未達六千萬元，但銀行鑑價達到六千萬元，一樣要按高價住宅辦理。所以議價時不要只看成交價是否壓在六千萬元以下，還要先問銀行的鑑價。

三成上限、沒有寬限期：本息從第一期開始攤還

高價住宅的貸款成數上限是三成，代表至少七成要靠自備款；而沒有寬限期，代表從第一期開始就要本金與利息一起攤還。央行的問答也說明，依約定攤還後再申請增貸、前期少還後期大額還款、短期房貸只繳息，都會被視為違反不得有寬限期的規定。對屋主而言，這兩個條件疊加起來，交屋初期的現金壓力會比一般購屋高很多，而裝修正好也在這個時間點發生。排資金時，要把月付款、裝修款與持有成本放在同一張表上看。如果裝修期間沒有收入的空窗，更要預留幾個月的月付款作為緩衝。

二〇二六年九月的調整：第二戶放寬到七成，高價住宅不在其中

央行在二〇二六年九月十七日的理監事會議後調整信用管制，自九月十八日起，自然人第二戶購屋貸款成數上限由六成提高到七成，仍不得有寬限期；第三戶以上、高價住宅與公司法人購屋，則維持三成。換句話說，這次放寬對新北六千萬元以上的物件沒有幫助，買方不能因為新聞說第二戶放寬，就以為自己的高總價物件也能多貸。信用管制每隔一段時間會檢討，簽約前要以銀行當下適用的規定為準。如果你同時有一戶台北舊屋、正要買新北的六千萬元物件，仍要依高價住宅的三成規定準備自備款，不能套用第二戶的七成。

權狀寫住商、住辦：新北的複合用途住宅也可能適用

新北有不少捷運沿線或重劃區的大樓，權狀用途寫的不只是住宅。央行的問答說明，權狀用途含有「住」、「住商」、「住辦」、「住工」等字樣，原則上仍須適用高價住宅規定。所以如果買的是登記為住商或住辦的大坪數單位，只要鑑價或買賣金額達到六千萬元，一樣受三成上限與無寬限期的限制。買方在看屋階段，就可以請仲介或代書先提供權狀資料，確認用途欄寫什麼，而不是等到送件時才發現適用條件與預期不同。

以公司名義購置新北住宅：法人同樣三成、無寬限期

有些屋主會考慮以公司名義購置住宅。依央行規定，公司法人購置住宅的貸款額度，最高同樣是鑑價或買賣金額較低者的三成，不得有寬限期，也不得以修繕、周轉金或其他名目額外增加貸款。這條規定適用於公司法人購置的住宅，不以六千萬元為前提。也就是說，用公司名義買新北住宅，並不會讓貸款成數變高。是否以公司名義購置，牽涉稅務與財務規劃，本文不提供建議，請向會計師與銀行確認。代價是公司持有的住宅在使用、出售與帳務上都有不同的處理方式，決定前要把這些成本一起考慮。

新北哪些產品容易碰到六千萬？大坪數豪宅與百萬宅的差別

依房仲統計，二〇二四年一到七月新北總價六千萬元以上的豪宅交易，以板橋最多，新莊、林口次之；經濟日報引用的資料也提到，板橋新板特區一帶有一層一戶的大坪數規劃，新莊副都心有百坪以上的高樓住宅。這類大坪數產品最容易碰到門檻。相對地，近年單價破每坪百萬元的新北百萬宅，報導指出多數以小坪數為主，總價未達六千萬元。所以高單價不一定代表要適用高價住宅規定，關鍵還是總價與鑑價。

修繕名目不能加貸：新北高價住宅的裝修款要另外籌

央行規定，購置高價住宅的貸款不得以修繕、周轉金或其他名目額外增加，也不得以增提擔保品等方式額外增貸。對裝修規劃的影響很直接：如果原本打算交屋後再向銀行申請一筆裝修貸款，在高價住宅上通常行不通。比較實際的做法，是在決定購買時就把裝修款當成自備款的一部分，連同設計費、工程款與家具軟裝一起估算。設計費依豐聚的收費標準是每坪新台幣一萬元，工程款則依設計內容與材料而定，越早有平面配置，預算越能估得準。

新成屋與毛胚交屋：撥款後到入住之間的資金缺口

新北高價住宅交屋後，房貸開始攤還，但家還不能住，這段期間的資金需求最集中。新成屋已有基本裝修，屋主可以選擇保留部分建商配備，把工程集中在必要的拆改，縮短空屋期；毛胚屋則從地坪、管線、衛浴到天花板都要從頭做，工程款大、工期也長，月付款與裝修款會重疊得更久。代價的差別很明顯：毛胚屋自由度高，但資金壓力大；新成屋省下部分工程，但要接受既有配置的限制。先評估自己能承受多久的重疊期，再決定裝修範圍。

預售新北豪宅：簽約到交屋之間，信用管制可能已經調整

預售屋從簽約到交屋往往要好幾年，這段期間央行的信用管制可能調整好幾次。依央行規定的過渡條款，修正生效前已錄案但尚未撥款的案件，適用錄案時的規定；但預售屋通常在交屋前才申請房貸，所以實際適用的是申請當時的規則。簽約時要預留彈性，不要以簽約當下的成數為準把自備款算得剛剛好。裝修方面，預售屋可以趁客變期調整格局與管線，減少交屋後的拆改費用，讓有限的資金用在真正需要的地方。

向銀行確認新北豪宅貸款條件前，先備齊的資料

去銀行之前，可以先準備幾份資料：買賣契約或預售契約，確認成交金額與付款時程；建物權狀或預售契約中的坐落與用途說明；目前全家持有的房屋清單，判斷是第幾戶；收入與財力證明；如果已有初步裝修規劃，也一併帶上預算範圍。

向銀行詢問時，可以直接問：這個物件的鑑價大約多少、是否適用高價住宅規定、可貸金額以哪個數字計算、撥款時點與第一期還款日。答案以書面或核貸通知為準，不要只憑口頭說明決定。

和設計師排新北豪宅裝修預算時，先講清楚的三個資金條件

找設計師討論時，先把三個資金條件講清楚，能讓規劃更務實。第一是裝修總預算的上限，包含設計費、工程款、家具軟裝與預留的追加款；第二是付款時程，例如哪一筆資金何時能動用，讓工程合約的階段付款對得上；第三是希望入住的時間，因為月付款已經開始，空屋期越短越好。豐聚的工程合約會確認施工期限與付款方式，並依合約階段收費，屋主可以據此對照自己的資金節點。貸款條件仍以銀行核定為準。