預售屋驗屋：把當初的紙上承諾逐項對回現場

預售屋驗屋跟其他驗屋最大的差別，是你買的時候房子還不存在。簽約時拿到的廣告、圖面、建材設備表與客變單，就是驗屋當天要逐項對回現場的依據。

預售屋驗屋的特殊之處：買的時候房子只是圖面與承諾

買中古屋或新成屋，簽約前就能進屋看實際狀況；買預售屋，簽約時看到的只有模型、樣品屋、廣告與圖面。這代表預售屋驗屋的任務，和一般驗屋不太一樣：除了檢查施工品質，更重要的是確認交出來的房子，是不是當初承諾的那一間。坪數對不對、建材是不是同一個品牌型號、客變談好的隔間與插座有沒有照做、廣告上畫的公設是否真的存在。這些項目在別的驗屋情境裡不是重點，在預售屋卻是核心。所以準備預售屋驗屋，第一步不是買工具，而是把簽約以來所有的文件找出來，整理成一份對照清單。

廣告宣傳品也是契約的一部分，驗屋時要帶出來對

依預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項，賣方應確保廣告內容真實，預售屋的廣告宣傳品及其所記載的建材設備表、房屋與停車位平面圖、位置示意圖，都是契約的一部分，契約也不得約定廣告僅供參考。這對驗屋的意義很直接：當初的銷售手冊、平面圖、建材說明與公設示意，都可以當作驗屋的依據。建議在簽約時就把這些資料完整保存，包含紙本與電子檔，驗屋當天帶到現場逐項比對。如果發現現場與廣告不同，先拍照記錄並寫在驗收單上，再與建商討論處理方式，而不是當場口頭爭執。

建材設備表逐項核對：品牌、型號與同級品的界線

建材設備表是預售屋驗屋最重要的對照文件之一。定型化契約應記載事項規定，賣方應依核准圖說與建材設備表施工，除經買方同意，不得以同級品之名義變更建材設備，或以附件所列舉品牌以外的產品替代。驗屋時可以照著設備表，逐一確認廚具、衛浴設備、門窗、地磚與五金的品牌與型號，查看產品上的標示或包裝資料。如果發現替代品，先確認建商是否曾經徵求你的同意，有沒有書面紀錄。這一項的代價是時間：設備表上的項目很多，逐項核對要花上不少工夫，建議把清單事先分成空間，到現場一間一間確認。

面積誤差怎麼找補？超過多少可以解約

預售屋簽約時的面積是設計值，蓋好之後的實際面積可能有出入，所以定型化契約對面積誤差有明確規定。依應記載事項，土地、主建物或登記總面積不足時，賣方要全額找補；超過的部分，買方找補以百分之二為限；面積誤差超過百分之三時，買方可以解除契約。找補的單價以各項價款除以面積計算，並在交屋時結算。驗屋時你沒辦法用捲尺算出登記面積，但可以先確認格局、房間尺寸與圖面是否大致相符，再對照建物登記的面積資料。如果差異明顯，可以請地政士或專業人員協助確認，再依契約處理。

收到驗收通知之前，賣方應該先完成的事

定型化契約應記載事項規定，賣方在交屋前要完成主建物與附屬建物的設備、取得使用執照、接通水電、達到瓦斯可接通的狀態，並完成契約圖說所示的設施，然後才通知買方驗收。另外，賣方應於領得使用執照六個月內通知買方交屋，交屋通知日起三十日後，本戶的水電費與瓦斯基本費由買方負擔。這些規定可以當成驗屋前的檢查起點：收到通知時，先確認使用執照是否已經取得、水電是否接通，驗屋當天也要實際打開水龍頭、開關電燈與插座測試。如果水電還沒接通，很多項目根本無法驗，就應該跟建商確認時程再約驗收。

做過客變的戶別：客變簽認圖要變成另一張對照表

如果你在施工期間做過客變，驗屋時要多準備一份對照表。客變簽認的圖面與加減帳明細，就是建商答應照做的內容：隔間位置、門的方向、插座與開關的數量位置、退選或升級的建材。驗屋時建議把客變項目和一般項目分開檢查，逐項打勾，才不會被其他缺失分散注意力。常見的問題包括插座位置偏移、退選的項目仍被施作、新增的項目遺漏。發現問題時，把客變圖上的位置和現場拍照放在一起記錄，寫進驗收單。這也是為什麼客變過程中的每一版圖面都要保存，最後簽認的版本更是驗屋時不可缺的依據。

施工期間就開始累積紀錄：預售屋買方可以提前做的功課

預售屋從簽約到交屋通常要等一段時間，這段時間其實可以為驗屋做準備。如果建商有安排工地說明或參觀活動，可以把握機會拍下施工中的照片，特別是管線預埋與防水施作的階段，這些部分完工後就看不到了。平時也可以把建商寄來的通知、客變往返的信件、口頭承諾後補的書面紀錄都歸檔在一起。另外，交屋前可以先閱讀社區的規約草約與管理相關文件，了解公設範圍與未來的裝修規範。這些功課不會讓房子變好，但能讓你在驗屋時知道該問什麼、手上有什麼證據，交涉時也更有依據。

交屋保留款百分之五：預售屋驗屋最實際的籌碼

預售屋驗屋發現的問題，要有機制讓建商確實修繕，這個機制就是交屋保留款。定型化契約應記載事項規定，驗收時發現房屋有瑕疵，應載明於驗收單上，由賣方限期修繕，買方並有權於自備款部分保留房地總價百分之五作為交屋保留款，修繕經複驗合格後再支付。這筆保留款的意義，是讓修繕不只停留在口頭承諾。要注意的是，保留款要用在有記錄的瑕疵上，所以驗收單上的每一項都要寫清楚位置與狀況，並請建商人員簽認。如果缺失只用口頭提出、沒有寫進驗收單，日後就很難以保留款作為要求修繕的依據。

保固從哪一天起算？結構十五年、固定建材一年

驗屋之後，保固期限也會開始計算。依定型化契約應記載事項，結構部分如基礎、梁柱、承重牆壁保固十五年，固定建材及設備如門窗、粉刷、地磚保固一年，起算日為買方完成交屋日，若有可歸責於買方的情形，則依賣方通知交屋日起算。這對驗屋與裝修都有影響：固定建材的保固期比較短，交屋後一年內出現的問題要盡快通報；如果交屋後馬上大規模裝修，拆改了建商施作的部分，保固責任就可能變得模糊。建議驗屋紀錄與照片完整保存，並在裝修前請設計師先確認哪些部分會更動，避免影響保固權益。

公設點交不在你家門內：起造人與管委會的移交檢測

預售屋驗屋多半只檢查自己那一戶，但廣告上的公共設施也是購屋時的承諾之一。公共區域的驗收另有程序，依公寓大廈管理條例第五十七條，起造人應在管理委員會成立或管理負責人推選或指定後七日內，移交共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備與相關文件，移交前要會同主管機關與管委會現場檢測水電、機械設施、消防設施及各類管線；檢測不合格的，可報請主管機關處理。身為住戶，你可以在驗自家時順便看看公設的完成狀態並拍照，如果有疑慮，提供給管委會作為點交的參考。

從預售屋階段參與到交屋：寶輝世紀莊園與澄心雅居

豐聚有幾個作品是從預售屋階段就開始參與。《Garden 寶輝世紀莊園》是四十二坪的住宅，從預售屋客變一路到交屋，規劃成三房二廳二衛的現代風；《Graceful 澄心雅居》是三十三坪的新成屋，從預售屋階段開始參與，規劃成二房二廳二衛。從預售屋就開始參與的好處，是設計師清楚客變談了哪些內容，驗屋時能協助對照圖面與現場。豐聚的服務流程中，預售屋會在交屋後進行二次丈量，設計變更以建設公司圖面為準。驗屋與丈量如果能在相近的時間完成，發現的問題也能及早納入設計考量。

預售屋驗屋前，要從檔案夾裡找出的文件

驗屋前一週，可以先把這些文件找出來並整理成冊。第一是買賣契約與所有附件，特別是建材設備表、平面圖與停車位圖。第二是銷售時的廣告資料與手冊，含公設示意與樣品屋照片。第三是客變的最終簽認圖面與加減帳明細。第四是建商寄來的驗收或交屋通知，以及使用執照的相關資訊。第五是施工期間自己拍的照片與往來紀錄。把這些文件依空間整理，驗屋時就能一邊走一邊比對。如果請驗屋公司或設計師陪同，也要提前把文件交給對方，讓他們知道這間房子當初承諾了什麼。

預售屋驗屋當天，可以向建商客服確認的問題

驗屋當天，除了檢查缺失，也可以向建商人員確認幾件事。使用執照是否已經取得，水電與瓦斯的接通狀態如何？建材設備表上的品牌型號，現場是否有任何替代，替代時是否有我的書面同意？客變項目是否全部照圖施作，有沒有尚未完成的部分？驗收單上登記的缺失，修繕期限是多久，複驗怎麼約？交屋保留款的處理方式與支付時點？保固起算日如何認定，報修窗口在哪裡？面積找補何時結算？這些問題的答案，最好都能以書面形式確認，並和驗收單一起保存，作為日後交涉的依據。