潤泰敦峰格局圖去哪拿？中古戶的圖面比對方法

潤泰敦峰格局圖不像預售屋有銷售中心可以拿，買中古戶的人手上通常只有仲介畫的圖，而且成交紀錄的房數從零房到四房都有。這頁說明該去哪裡找可信的圖面，以及怎麼用它比對前手改過哪些地方。

為什麼找潤泰敦峰格局圖比找新建案難？

預售屋與新成屋的格局圖，建商或代銷會提供，契約也會附上平面圖；但潤泰敦峰已經是屋齡約六年的社區，市場上流通的多半是中古戶，買方看到的圖，通常是仲介依現況重畫的版本。

重畫的圖方便看屋，但它反映的是前手裝潢後的樣子，不一定是建築原本的格局，也不會標示哪些牆是後來加的。如果你打算重新裝修，需要的不只是一張好看的圖，而是能分辨原始結構與後加隔間的圖面組合。豐聚設計沒有在潤泰敦峰做過案子，以下是圖面判讀的方法。

先對一次公開資料：市民大道四段、八十二戶的住宅大樓

依 591 實價登錄社區頁，潤泰敦峰位於台北市松山區市民大道四段、南京復興一帶，建物型態是住宅大樓，屋齡約六年，總戶數八十二戶，成交紀錄的權狀坪數大約在八十二到一百零一坪之間，車位為平面式。

這些資料能幫你確認手上的圖是不是同一個社區、同一種坪數帶。如果仲介給的圖面積明顯不在這個範圍內，或樓層標示對不上，就要先問清楚圖的來源，再進一步比對。

成交紀錄從零房到四房：同樣大坪數，房數為什麼差這麼多？

591 的成交紀錄顯示，潤泰敦峰的房數從零房到四房都有，但坪數集中在八十到一百坪。坪數接近、房數差很多，常見的原因有兩種：一是原始格局本來就有不同戶型；二是登記資料與現況不同，前手可能拆了隔間做成大空間，或另外加隔了房間。

實價登錄的房數來自登記資料，不能直接當成現場隔間的依據。看到零房或房數特別少的戶別，不要先假設是開放格局，也不要假設前手一定改過；正確的做法是把權狀附圖、竣工圖說與現況放在一起比對，才知道差異從哪裡來。

仲介銷售圖、權狀附圖、使照竣工圖：三張圖各自能信到哪裡

仲介銷售圖畫的是現況，好處是家具與隔間一目了然，缺點是比例與尺寸常常不精確，也不會區分原始與後加的牆。權狀附的建物平面圖，是登記用的圖，能確認主建物、附屬建物的範圍與外框，但室內隔間通常不完整。

使用執照的竣工圖說最接近建築原本的樣子，能看到結構牆、柱位、管道間與原始隔間，是判斷能不能改的主要依據。三張圖的用法是：用竣工圖確認原始條件，用權狀圖確認登記範圍，用仲介圖了解現況，再到現場丈量把三者對齊。

權狀上的平面圖是怎麼來的？建物測量成果圖的來源

依新北市淡水地政事務所的說明，建物位置圖與平面圖的來源有三種：實施建築管理前的建物由登記機關到現場實地測繪；其他建物可以由地政事務所依使用執照竣工圖說轉繪，或由建築師、測量技師、地政士等專業人員依竣工圖說轉繪。

潤泰敦峰是近年取得使用執照的大樓，權狀上的平面圖通常是依竣工圖說轉繪的版本。這代表它的外框與竣工圖應該一致，但轉繪的重點是登記面積，室內隔間與尺寸細節不一定完整。拿它來確認範圍很好用，拿它來決定拆哪一道牆就不夠。

竣工圖說怎麼申請複印？所有權人與管委會的管道

臺北市建築管理工程處訂有建築執照原圖與縮影圖的複印申請須知，可以申請的人包括建物所有權人、起造人、已向建管處備案的公寓大廈管理委員會，以及經建管處認定有必要提供圖說的利害關係人。

申請時要附申請書、身分證件影本與權利證明，例如建物登記謄本、所有權狀影本、買賣契約書影本或房屋稅單；申請書已填建號且查核無誤時，可以免附謄本或權狀。提供的範圍以申請人權利所及的部分為原則。實務上，已過戶的屋主最方便自己申請；還沒過戶的買方，可以請賣方協助，或向建管處詢問以買賣契約申請的可行性。

疊圖比對：把前手的隔間畫回原始格局

拿到竣工圖與仲介圖之後，最有用的一個動作是疊圖：把兩張圖調成同一個比例、對齊外牆與柱位，再把差異用不同顏色標出來。多出來的牆、消失的牆、移動過的門、位置不同的衛浴與廚房，都會一眼浮現。

疊圖找出的差異，要再分成三類處理：輕隔間的增減，多半可以再調整；衛浴與廚房的移位，要追查排水與排氣是否合理；如果疑似動到結構牆或樓板，就必須請專業人員現場確認。這一步做完，你才真正知道這間房子的改造空間有多大。

前手改過的格局，當初有沒有申請室內裝修許可？

依建築物室內裝修管理辦法第三條，分間牆的變更、固定於構造體的天花板、超過一點二公尺的固定隔屏都屬於室內裝修；臺北市政府的訴願決定書引用內政部令釋，六層以上集合住宅屬供公眾使用建築物，室內裝修要先取得許可才能施工。

同一份決定書也說明，依建築法第九十五條之一，違反室內裝修審查規定，可處所有權人、使用人或從業者新台幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰，並限期改善或補辦。所以疊圖發現前手改過格局，可以向賣方詢問是否有室內裝修合格證明，這會影響你接手後要不要一併處理。

格局圖量不到的東西：樑深、天花高度與既有機電

不管哪一張格局圖，都是從上往下看的平面，看不到樑有多深、天花板離樓板有多高，也看不到前手留下的空調管線、新風設備與弱電配置。大坪數住宅的機電通常比一般住宅複雜，這些隱藏條件常常決定了天花能不能拉高、空調能不能換位置。

判讀方法是格局圖搭配現場：在格局圖上標出每一支樑的位置與深度，記下天花板的高度與維修孔的位置，再請前手提供設備的型號與保固資料。這些資訊越完整，設計師越能在保留既有機電與重新配置之間做出合理的取捨。

車位也要對圖：坡道平面車位的大小差異

591 社區頁的成交紀錄中，潤泰敦峰的車位坪數大約從十二坪到將近三十七坪都有，車位型態為坡道平面。車位登記坪數差這麼多，可能是車位本身大小不同，也可能是登記時分攤的公共面積不同，或一筆交易含多個車位。

對屋主來說，車位圖的意義在於：大型車輛能不能停進去、旁邊有沒有空間放置物櫃或充電設備。這些不是室內設計的範圍，但如果你打算在車位旁放大型收納或安裝充電設備，要先向管委會確認規約，並把車位圖一起帶去討論。

跨區承接台北的中古大坪數：豐聚怎麼先用圖面做功課

豐聚設計根留台中南屯，沒有在台北設點，台北的案件是跨區承接，公開作品有大直《鄭公館》、《The Return 歸嶼》與《Solis 富日居》。中古大坪數的經驗則可以參考《Symphonic Poem 交響詩》，那是兩百一十六坪、四房四廳六衛的中古屋豪宅，用木質天花、石材牆面與透光石重新整理空間。

跨區案件特別依賴圖面。豐聚的流程是先溝通、再到現場丈量放樣；在丈量之前，屋主若能先提供竣工圖與現況照片，第一次到場就能直接核對差異，減少往返次數。代價是前期的圖面準備要花屋主一些時間。

委託設計師之前，屋主可以先申請或整理的圖面清單

建議準備：一、權狀影本與建物登記謄本，確認登記範圍；二、向建管處申請的竣工圖說複印，至少包含你這一層的平面圖；三、仲介或前手提供的現況平面圖；四、前手的室內裝修合格證明或施工圖，如果有的話；五、社區的裝修規範與施工時段。

另外附上現況照片，特別是天花板、樑下、衛浴與廚房的照片，以及預計入住時間與預算範圍。豐聚的設計費為每坪新台幣一萬元，工程費要等平面配置與保留項目確定後才能估算。

拿潤泰敦峰格局圖給設計師看時，可以追問的問題

可以問：這幾張圖之間的差異，哪些是前手後加的？哪一道牆是結構牆、不能動？衛浴如果要移位，排水坡度夠不夠？前手的天花裡面藏了哪些設備，要不要整個拆掉重做？

也可以問：前手的改動如果沒有許可，接手後要怎麼處理比較穩妥？這次的改法需要走一般審查還是簡易審查？如果對方要求先看竣工圖、並說明哪些判斷要等現場拆開天花才能確定，通常代表他對中古大坪數的風險有概念。