潤泰三重捷六案格局圖：捷運基地住宅怎麼判讀

潤泰三重捷六案格局圖在網路上流傳的版本很多，但真正決定能不能住得舒服的，是你手上那一戶的圖與現場條件。這篇整理公開資料，說明捷運基地上的住宅格局該從哪裡看起。

三重捷六案指的是哪塊地？從環評文件與重訊回頭查

「捷六」這個名稱，最早出現在新北市環保局公開的環評現勘紀錄裡，案名是「新莊線三重站捷六基地聯合開發案」。那份民國九十九年的紀錄寫明，基地位在三重捷運路與後埔街交叉口，規劃集合住宅、商場、店面、公益設施與捷運轉乘停車場，當時描述為三座大樓、地上三十五層、地下五層。二〇二六年八月，潤泰新發布重大訊息，主旨是簽訂「三重捷六案主體工程」結算協議。也就是說，這個名稱比較像工程與開發上的代號，而不是對外銷售的案名。屋主在網路上搜尋時，會同時看到不同年份、不同說法的資料，先把資料來源與日期分清楚，再談格局，才不會拿十幾年前的規劃數字去比對現在的房子。

捷運系統用地上的住宅，和一般建案差在哪裡？

大眾捷運法第七條讓主管機關可以辦理捷運路線、場站土地及其毗鄰地區土地的開發，三重站周邊這類聯合開發基地，就是把車站、商場與住宅疊在同一個開發裡。對住戶來說，好處是出門就是車站，代價是建築要同時滿足捷運設施、商業空間與住宅三種需求：低樓層有商場與公共設施，地下室要容納大量車位，管線與排氣路徑也比一般純住宅大樓複雜。這些條件不會全部畫在銷售格局圖上，卻會直接影響室內能改的範圍。所以看這類格局圖時，不能只用一般新成屋的經驗去判斷，要多問一句：這面牆、這根管、這個天花高度，是不是因為下面樓層的用途而存在。

公開資料能確認的事：棟數、樓高、戶數與房型區間

以 591 新建案頁面登錄的潤泰CITY PARK 為例，它位在三重捷運路，土地分區標示為捷運系統用地，共三棟，地上三十、三十二、三十五層，地下五層，住家四百三十三戶，另有一戶辦公室與一、二樓商場；房型分為二房、三房與四房三類，頁面標示可隨時交屋。工商時報二〇二五年底的報導也提到，這個案子座落在捷運三重站與機場捷運三重站的交會點。對照環評紀錄的位置描述，兩者指向同一帶，但戶數與樓高和早年規劃不同，這很正常，開發案從環評到完工本來就會調整。本文不替建商認定案名對應，實際歸屬與戶別資料，請以銷售單位與謄本為準。

為什麼這篇不附格局圖？未授權的圖和你那一戶的圖不一樣

網路上的格局圖，多半是銷售時期的示意圖、翻拍或轉貼，常見的問題是比例不對、沒有樑位、沒有標示管道間，有時甚至是早期版本，與最後的使用執照圖面不同。我們不附未經授權的平面圖，一方面是著作與授權的問題，另一方面是那張圖對你的判斷幫助有限。真正有用的是三份資料：買賣契約附的平面圖、交屋時建商提供的竣工圖或使用執照核准圖說，以及你親自在現場量到的尺寸。如果你已經是屋主，可以向建商索取該戶的電子圖檔；如果還在評估，至少要請代銷提供同一戶別、標有尺寸的圖，而不是只看行銷用的彩色家具配置圖。

拿到格局圖，先看棟別與座向：同一房型的光線不同

三棟樓高不同，代表同一種房型在不同棟、不同樓層，看出去的景與進來的光差很多。工商時報的報導描述捷運三重站商圈位在新北大都會公園與淡水河的交會節點，所以有些戶別的主要開窗會面向開闊處，有些則面向鄰棟。看圖時先找指北針，標出客廳與主臥的開窗方向；再看同一層的相對位置，判斷是否有對窗、對視的問題。西向大面窗在夏天的下午熱得很快，窗簾盒的深度、遮陽與空調容量都要提前想；面向鄰棟的戶別，隱私比景觀更重要，窗簾與燈位的安排會跟著改。這一步不需要專業工具，卻常常決定之後整體預算要往哪裡放。

下方有商場的住宅：管道間與排氣路徑多看一眼

住宅疊在商場與公共設施之上，低樓層的管線轉換通常比較多，住宅樓層的排水立管、排風管與廚房排油煙路徑，位置大多在興建時就固定了。格局圖上的管道間常常只是一個小方框，但它決定了浴室能不能移、廚房能不能改成開放式。判讀的順序是：先在圖上圈出所有管道間與浴室、廚房的位置，再看要改的空間離管道間多遠。如果想把浴室挪到離管道間很遠的地方，就得把地板墊高做洩水坡度，代價是門檻、天花與整體高度都受影響。廚房也一樣，排油煙機的出風方向要接到既有的排氣口，硬拉長管線，排風效果會打折，清潔也更麻煩。

鋼骨構造與樑位：圖上看似能拆的線，現場不一定能動

591 頁面標示這個案子的結構為鋼骨鋼筋混凝土造與鋼筋混凝土造並存。超高層住宅的柱子大、樑也深，銷售圖為了好看，常把樑省略不畫，結果屋主以為天花可以做得很平，進場才發現大樑壓在客廳中央。判讀時要分清三種線：結構柱與剪力牆不能動；戶與戶之間、戶與公共走廊之間的牆，牽涉防火與隔音，也不要自行處理；戶內的分間牆，才是有機會調整的部分。即使是分間牆，裡面也可能藏著電線與弱電管路。最穩當的做法是拿竣工圖套到現場，用雷射儀把樑底高度與位置量出來，再決定天花要怎麼收，而不是先決定風格再去遷就樑。

雙捷運交會點的聲音：臥室要排在哪一側？

住在車站上方或旁邊，最常被問的是吵不吵。我們手上沒有這個基地的噪音或振動量測資料，所以不寫任何數字，只說判斷方法。第一，在不同時段到現場聽，尖峰通勤、深夜與清晨各一次，注意的是車站廣播、地面車流與商場的進貨時間，而不是只看白天的樣品屋。第二，看格局圖上臥室朝向哪一側，靠道路與車站出入口的那一面，適合放客廳、書房這類白天使用的空間，臥室盡量往內側。第三，若臥室只能面向聲源，窗戶的氣密與隔音、窗簾的厚度、床頭牆的位置都要一起規劃。代價是隔音窗與厚窗簾會影響採光與預算，要先決定優先順序。

公設比三成四到三成六：室內實際可用的空間怎麼回推？

591 頁面標示這個案子的公設比在百分之三十四到三十六之間，捷運聯開住宅有大廳、商場分隔、大量車位與各種公共設施，公設比偏高並不意外。對室內設計而言，重點不在這個比例本身，而在扣掉公設之後，你的主建物加上陽台到底剩多少，以及形狀是否方正。判讀的方式是看權狀上的主建物面積，再對照格局圖量出每個房間的淨寬淨深，算出實際能放家具的牆面長度。一樣是三房，方正的平面能放下完整的衣櫃與書桌，多角的平面就會出現難用的畸零角落。看圖時不要只看總坪數，而要看每一面牆能不能用。

把捷六案格局圖上的線分成三類：不能動、要送審、自己決定

為了讓討論有效率，我們通常建議屋主把格局圖上的元素分成三類。第一類是不能動的：結構柱、剪力牆、樑、管道間、外牆與窗框位置，外牆與鐵鋁窗還受公寓大廈管理條例第八條與社區規約的限制。第二類是要送審或要經管委會同意的：變更分間牆、改天花、增設浴室，以及任何會影響公共安全的項目。第三類是可以自己決定的：家具配置、活動櫃、燈具、窗簾、軟裝。分完之後你會發現，真正能大改的範圍比想像中小，但第三類做得好，一樣可以讓空間完全不同。把預算集中在第二、三類的交界，例如收納櫃體與照明，通常最有感。

超高層集合住宅：改格局前先過室內裝修審查與社區規約

依內政部令釋，六層以上集合住宅屬於建築法所稱的供公眾使用建築物，依建築法第七十七條之二，這類建築的室內裝修應申請審查許可。三十層以上的住宅大樓當然在這個範圍內，所以只要動到天花、牆面、分間牆，就要找具資格的設計或施工單位送件。新北市另有簡易室內裝修的申請管道，但適用條件要以新北市工務局公告為準，不要自己判斷。除了法規，大型社區通常有裝修管理辦法，會規定施工時段、電梯保護、保證金與垃圾清運方式，簽工程合約前先拿到這份文件，工期才排得準。這些程序的代價是時間，提早準備就不會卡在交屋後才開始等。

帶著格局圖來諮詢前，屋主可以先整理的資料

如果你已經拿到這個案子的戶別資料，來諮詢之前可以先準備幾樣東西：該戶的平面圖電子檔或竣工圖、權狀或謄本上的面積、交屋時程、社區的裝修管理辦法、現場照片與影片，最好包含天花樑位、管道間、陽台與窗外景觀。家庭成員的作息也很重要：誰在家工作、誰早出晚歸、有沒有長輩或小孩、會不會養寵物。再列出你想保留的建商配備，例如廚具、衛浴設備、地板，以及一定要改的地方。豐聚的初步溝通會先看這些資料，判斷哪些適合在既有格局上做加法，哪些值得重做，再說明設計費每坪新台幣一萬元的計算方式與後續八個步驟的流程。

請設計師看捷運聯開宅格局時，可以直接問的問題

跟任何設計團隊討論時，可以拿這幾個問題測試對方是否真的看懂這種建築：這間房子的管道間在哪裡，浴室能不能移、要墊多高；客廳上方那支大樑，天花打算怎麼收；臥室靠車站那一側，隔音有沒有比換窗更省的做法；哪些項目需要送室內裝修審查，誰負責送件、要多久；社區規約限制了哪些施工時段與材料進出方式。能具體回答、並說明代價的團隊，通常有處理過大型新成屋的經驗。豐聚是台中南屯的團隊，台北有大直《鄭公館》、台商屋主的《The Return 歸嶼》等跨區案例，新北則是依案件條件評估承接，不會假裝在當地設點，這點也應該在一開始就說清楚。