潤泰華山松江格局：都更案的二房三房怎麼讀？

潤泰華山松江格局的判讀，跟一般預售屋最大的不同，在於它是都市更新案，契約裡的圖面版本、客變限制與交屋時程都有特別規定，讀格局圖之前要先把這幾份文件對齊。

潤泰華山松江的公開資料：中山區松江路巷內的都更住宅

依新建案平台資料，潤泰華山松江位於台北市中山區松江路四十五巷，由潤泰創新投資興建、潤弘精密營造，鋼筋混凝土結構，單棟地上十七層、地下三層，住家六十二戶。台北市地政局網站公開的預定買賣契約書則顯示，這是一個都市更新案，基地面積約四百七十五點五三坪，建造執照為一一〇建字第零零五一號。

這些資料讓我們知道它的基本尺度：單棟、六十二戶、樓層不高，屬於都會區小基地的都更住宅。豐聚沒有參與這個建案，以下不描述未經授權的平面圖內容，而是說明拿到華山松江格局圖與契約附件後，屋主可以怎麼判讀。

二房約三十五坪、三房約四十五坪：兩種主力格局的差距

平台列出的房型是二房約三十五坪、三房約四十五坪。兩種格局相差約十坪，多出來的面積不一定全部變成第三間房，也可能分配在客廳、主臥更衣或第二間衛浴。判讀時要逐一量出每個空間的尺寸，而不是只看房間數。

二房三十五坪在台北的新成屋裡屬於寬敞的二房，常見的規劃方向是加大主臥或保留一間書房；三房四十五坪則適合有小孩或長輩同住的家庭。選哪一種不只看預算，也要看未來五到十年的家庭變化，因為房間數在交屋後要增加，代價比減少高得多。

公設比三成四點八一，格局圖上的坪數要怎麼換算？

平台標示華山松江的公設比為百分之三十四點八一。契約書上也列出了全案主建物總面積與共有部分總面積，共有部分的面積比主建物還大，這在有地下停車場與大廳的都更住宅中並不罕見。

換算到室內，二房約三十五坪扣掉公設後，主建物加陽台的面積大約只剩六成多，再扣掉牆體厚度，才是實際能擺家具的空間。判讀格局圖時，請直接用圖上的公尺尺寸去量，確認沙發、餐桌、雙人床加衣櫃放不放得下，不要用總坪數去想像空間大小，否則交屋後常會覺得比預期小。

你拿到的是哪一張圖？銷售圖、契約附件與建照核准圖說

華山松江的契約第一條規定，廣告宣傳品中的建材設備表、房屋及停車位平面圖都是契約的一部分；附件四是購買當層的房屋平面圖。另外，第三十條規定房屋實際圖說以建造執照核准圖說為準，若審查機關要求變動，賣方會發函告知。

這代表你手上可能有三種圖：接待中心的銷售圖、契約附件的平面圖，以及建照核准的正式圖說。三者可能有細微差異，判讀時以契約附件為主，並留意建商是否寄來圖說變更的通知。建材設備表裡也用戶別代號區分不同戶型，先確認自己的戶別代號，再去對應正確的平面圖。

華山松江契約的客變條款：只限室內隔間與裝修

契約第十二條規定，買方變更設計的範圍限於室內隔間及裝修；建築主要結構、大樓立面、管道間、消防設施、公共設施、各戶大門、浴廁及廚房位置等，都不得變更。變更須經賣方同意，在指定期限內提出，並在工程變更單上簽認。

讀格局圖時，可以照這個條款把圖分成兩區：不能動的區域，包括外牆、結構柱、管道間、衛浴、廚房與大門；可以調整的區域，則是房間之間的隔間牆、門的位置與開向、插座開關與部分裝修。先畫出這條界線，客變的討論就能聚焦在真正可行的方案上。

浴廁與廚房位置不能動：格局圖上先圈出這幾格

既然浴廁與廚房位置不能變更，判讀時就要先接受它們是固定的，再思考其他空間怎麼配合。例如主臥衛浴的位置決定了床的方向與更衣室能放在哪裡；廚房的位置決定了餐桌是靠近廚房還是融入客廳。

如果廚房是封閉式，客變時能否把廚房隔間改成玻璃拉門或半開放，要看那道牆是否屬於隔間牆、而非結構或防火區劃，並以建商的回覆為準。代價是開放式廚房的油煙會影響客廳，台灣的烹飪習慣下要搭配排油煙設備的規劃。衛浴則可以在內部做配置調整，例如乾濕分離與收納，但不要期待把它搬到別的位置。

客變只能一次：送出工程變更單前要想清楚的事

契約明定客變以一次為限，口頭或電話申請不生效力。這代表你沒有機會先改一版、看看再改第二版。送出工程變更單之前，最好已經把家具尺寸、房間用途、插座需求都確認過。

另外，第十二條也規定賣方在一定期間內提出追加減帳，追加款要在簽認後十天內繳清，否則視為取消變更、照原設計施工。所以送出變更單前也要先準備好這筆費用。實務上，與其在客變時把所有細節都改到位，不如只處理交屋後要拆掉重做代價最高的部分，例如隔間牆位置與水電點位，其他的留給交屋後的裝修。

二樓露台約定專用範圍：低樓層戶別多一張圖要看

契約附件中有一張二樓露台約定專用範圍標示圖。這代表部分二樓戶別可能有約定專用的露台，格局圖之外，還要看這張圖確認露台的範圍與使用限制。約定專用不等於產權屬於你，使用上要遵守規約，不能任意加蓋或改變外觀。

如果你買的是有露台的戶別，室內規劃時可以把客廳或餐廳朝向露台，讓戶外空間成為延伸；但要注意露台的排水、防水與安全，也要確認哪些設施可以放、哪些不行。公寓大廈管理條例規定，外牆等共用部分的變更受規約或區分所有權人會議決議限制，露台上的任何固定構造物都要先問管委會。

面積誤差與找補：格局圖上的數字不是最後的數字

契約第五條規定，房屋面積以地政機關登記完竣的面積為準；不足的部分賣方全數找補，超過的部分買方找補以百分之二為限；誤差超過百分之三時，買方可以解除契約。雨遮面積依法不得計價，也不作誤差找補。

對室內規劃來說，這提醒我們格局圖上的尺寸是設計值，完工後的實際尺寸可能有些微差異。櫃體、系統家具這類需要精準尺寸的項目，最好等交屋後丈量再下單。豐聚的流程中，預售屋會在交屋後二次丈量，設計變更以建設公司圖面為準，就是為了處理這類差距。

預計二〇二七年上半年交屋：從客變轉到新成屋裝修的時間點

新建案平台標示華山松江預計二〇二七年上半年交屋，契約則約定取得使用執照的期限。但都更案的交屋還有一道程序：第十五條規定，賣方應在主管機關囑託登記完竣、換發權利書狀後的一段期間內通知交屋。使用執照下來，不等於馬上能交屋。

依這個時程，客變的窗口可能已經過去或即將結束，請以建商的通知為準。如果客變期已過，交屋後想改格局，就要走一般的室內裝修程序。依內政部令釋，六層以上集合住宅屬供公眾使用建築物，室內裝修應申請審查許可，改隔間、做天花都要先送審，時程要算進入住計畫。

用豐聚的台北作品對照二房與三房的配置

豐聚根留台中南屯，跨區承接台北案件。公開作品中沒有華山松江，但台北的作品可以作為尺度參考：大直的《鄭公館》是四十一坪的毛胚屋，三房二廳二衛；《Solis 富日居》是台北精華地段五十四坪的新成屋，二房二廳三衛；《The Return 歸嶼》是六十六坪的新成屋豪宅，處理過客變整合。

其中《鄭公館》的三房與華山松江的三房坪數接近，可以看到四十坪級的三房怎麼分配公共區與臥室；《Solis 富日居》則是選擇少房間、多衛浴的寬敞二房。參考時看的是房間數與坪數的取捨邏輯，而不是風格，再回頭對照自己的格局圖。

帶華山松江格局圖與契約附件來諮詢前的準備

請準備買賣契約中的購買當層平面圖、建材設備表、二樓露台標示圖（如果適用）、建商寄來的圖說變更或客變通知。並在平面圖上標出：每個房間打算給誰用、要帶過去的大型家具與尺寸、最在意的問題。

同時說明你目前的狀態：客變期是否還在、預計何時交屋、預算範圍與希望入住的時間。都更案的交屋時程可能比預期晚，設計師需要知道你的時間彈性，才能安排設計與施工的節奏，避免設計圖完成後長時間等待交屋。

對著華山松江格局圖，可以請設計師回答的問題

可以問：依契約的客變限制，我的格局裡哪些地方還能調整？客變只有一次，最值得改的是哪些項目？廚房能不能在不移位的前提下做半開放？面積誤差找補後，櫃體尺寸要怎麼保留彈性？交屋後如果還要改隔間，需要送審嗎？

也可以問費用的組成。豐聚的設計費是每坪新台幣一萬元，工程費依客變與交屋後的實際施工範圍另計。好的設計師會把每個建議的代價說清楚，例如客變時先改隔間可以省掉拆除，但要在看不到現場的情況下先做決定。