新成屋交屋驗收：簽名之前要對照哪些文件？

新成屋交屋驗收不只是拿手電筒找裂縫，更重要的是拿契約附件、客變圖與現況確認書逐項對照現場，再決定驗收單怎麼寫、什麼時候簽名。這頁說明驗收要對照哪些文件、簽了之後還保有哪些權利。

新成屋交屋驗收的本質：拿文件對現場，而不只是找瑕疵

多數人準備交屋驗收時，注意力都放在磁磚空心、牆面裂縫、門窗是否密合這些看得見的瑕疵。這些當然重要，但驗收還有另一半常被忽略：現場交付的東西，是不是契約裡約定的東西。地板的材質、廚具的規格、客變時改過的插座與隔間，都要拿文件逐項核對。

所以驗收前要準備的不只是工具，還有一整套文件。契約本文與附件決定了你可以要求什麼，驗收單決定了哪些缺失會被記錄、由誰負責修繕。把這兩件事做好，驗收才不會只是一趟走馬看花的巡視。

先確認自己簽的是預售屋契約還是成屋契約

同樣叫新成屋，取得的方式可能不同。有的是在預售階段簽約、等到房子蓋好交屋；有的是房子完工後才向建商購買的成屋。兩種契約適用的定型化契約規範不同，驗收時能主張的權利也不一樣。

內政部公告的預售屋買賣定型化契約應記載事項，規定賣方應提供驗收單、記載瑕疵並限期修繕，買方可以保留交屋保留款；成屋買賣定型化契約應記載事項，則以建物現況確認書確認房屋現況，賣方於交屋時應維持原狀點交。驗收前先翻出自己的契約，確認適用哪一套規則，後面的步驟才有依據。

建材設備表是新成屋驗收的第一份對照表

預售屋買賣定型化契約應記載事項規定，施工標準應依核准的工程圖樣與說明書及契約附件的建材設備表施工，除經買方同意，不得以同級品的名義變更建材設備，或以附件所列舉品牌以外的產品替代。換句話說，附件上寫了什麼，現場就應該是什麼。

驗收時帶著建材設備表，逐一核對地板、門片、衛浴設備、廚具與五金的品牌與規格。若現場與附件不同，先問清楚是否曾經書面同意替代；如果沒有，就要記在驗收單上。這一步很花時間，但比交屋後才發現廚具型號不同來得好處理。

有做客變的戶：拿最後一版客變圖逐項核對

如果在預售階段做過客變，驗收時就要多帶一份文件：最後一版經雙方簽名的客變圖與加減帳明細。客變改過的插座位置、隔間、給水點與退料項目，都要逐項對照，確認有沒有照圖施作。

最常出現的落差，是插座高度或位置與圖面不同、退料的項目被照原配裝上、或是新增的預埋與隔音材找不到施工紀錄。牆內的東西驗收時看不到，可以請建商提供施工照片或說明。若客變圖有多個版本，一定要確認手上的是最終簽名版，避免拿舊版圖面核對而產生爭議。

成屋契約的建物現況確認書：寫了什麼就驗什麼

成屋買賣定型化契約應記載事項規定，房屋現況除水電、門窗等固定設備外，買賣雙方應於建物現況確認書互為確認。這份文件記載了房屋的現況與揭露事項，簽約時就應該拿到，驗收時正好用來對照。

做法是把建物現況確認書上記載的事項逐條到現場核對，例如有沒有滲漏水、附贈的設備是否都在、固定設備是否能正常使用。成屋契約的精神是依現況點交，所以簽約前看到的狀況，到交屋時應該維持原狀；若驗收時發現與確認書不同，要當場提出並記錄。

驗收單怎麼寫才有用：位置、狀況、照片與修繕期限

驗收單是日後要求修繕的依據，寫得太籠統，建商就可能只修一部分。每一項缺失建議寫清楚四件事：位置，例如主臥浴室淋浴間右側牆面；狀況，例如磁磚空心約一個手掌大小；照片編號，對應手機拍攝的照片；修繕期限，由雙方約定並寫在驗收單上。

預售屋買賣定型化契約應記載事項明定，驗收時發現瑕疵應載明於驗收單上，由賣方限期完成修繕。驗收單最好一式兩份，雙方簽名後各留一份。照片也要另外備份，並在檔名或相簿裡標上日期與位置，複驗時才能快速比對修繕前後的差異。

交屋保留款與複驗：預售屋契約才有的那筆錢

預售屋買賣定型化契約應記載事項規定，買方有權於自備款部分保留房地總價百分之五作為交屋保留款，於完成修繕並經雙方複驗合格後支付。這筆保留款的意義，是讓建商有誘因在約定期限內修好缺失。

複驗時要拿著第一次的驗收單與照片，逐項確認是否修繕完成。修得不完整的項目，要繼續記錄並約定下一次複驗時間。要注意的是，交屋保留款是預售屋契約的規定；若你簽的是成屋契約，付款與點交的安排依契約約定，驗收前就要先確認尾款與點交的條件。

保固服務紀錄卡與使用維護手冊：驗收時一起確認

預售屋買賣定型化契約應記載事項規定，賣方應於買方辦妥交屋手續後，交付土地及建物所有權狀、房屋保固服務紀錄卡、使用維護手冊、規約草約，以及使用執照或使用執照影本與賣方代繳稅費的收據。

這些文件不只是交屋的程序，也和日後的維護息息相關。驗收時可以同步核對使用維護手冊上的設備型號是否與現場一致，保固服務紀錄卡上的聯絡窗口與報修方式是否清楚。交屋後遇到設備故障，第一個要找的就是這兩份文件，所以拿到時要確認內容完整。

成屋點交時要一併拿到的文件清單

成屋買賣定型化契約應記載事項也規定，賣方應於交屋時一併交付使用執照正本或影本、使用現況的分管協議、規約、大樓管理辦法、停車位使用辦法、使用維護手冊等文件。這些文件說明了社區的管理規則與共用設施的使用方式。

對準備裝修的屋主來說，規約與大樓管理辦法特別重要，裡面通常會寫到裝修的施工時間、保證金、搬運路線與垃圾清運規定。交屋時就把這些文件拿齊，設計師才能提早依照社區規定安排工程，避免開工後才被管委會要求停工調整。

簽了驗收之後才發現的瑕疵，民法怎麼保護買方？

很多屋主擔心，驗收簽了名就不能再主張瑕疵。依民法第三百五十六條，買受人應依通常程序從速檢查所受領之物，發現應由出賣人負擔保責任的瑕疵時，應即通知出賣人；依通常檢查不能發現的瑕疵，不在視為承認的範圍。第三百六十五條則規定，解除契約或請求減少價金的權利，於通知後六個月間不行使，或自物之交付時起經過五年而消滅。

所以交屋後發現隱藏的瑕疵，例如雨季才出現的滲水，仍然可以主張，但要盡快以書面通知並保留證據。成屋買賣定型化契約應記載事項也明定，不得約定交屋後賣方排除民法上的瑕疵擔保責任。

保固從哪一天開始算：交屋日與通知交屋日的差別

預售屋買賣定型化契約應記載事項規定，房屋自買方完成交屋日起，或如有可歸責於買方之原因時自賣方通知交屋日起，結構部分負責保固十五年，固定建材及設備部分負責保固一年。

這個起算點很重要。若是因為建商修繕延誤導致交屋延後，保固應從實際交屋日起算；但若是買方自己拖延交屋，保固就可能從通知交屋日起算。所以驗收與複驗的往返紀錄要保存好，證明延遲的原因。另外，固定建材及設備的保固期間相對短，交屋後的第一年要特別留意門窗、地磚等項目的狀況。

驗收紀錄留給裝修：設計師進場前的基準線

新成屋交屋後通常會接著裝修，驗收紀錄在這時候又多了一個用途：它是設計師與施工團隊進場前的現況基準。驗收時已經發現、尚未修好的缺失，要在裝修開工前與建商確認處理方式，否則日後很難分清楚是原本的問題還是裝修造成的損壞。

豐聚的《Graceful 澄心雅居》是三十三坪新成屋，豐聚從預售屋階段就開始參與；《Garden 寶輝世紀莊園》也是從預售屋客變一路到交屋。依豐聚的服務流程，預售屋會在交屋後二次丈量，設計變更以建設公司圖面為準，所以驗收時留下的照片與紀錄，也會是二次丈量時的參考。

新成屋交屋驗收前，屋主可以先整理的文件夾

建議準備一個專用的文件夾或雲端資料夾，裡面放：買賣契約本文與全部附件、建材設備表、最後一版客變圖與加減帳明細（若有客變）、建物現況確認書（成屋契約）、建商寄來的交屋通知，以及驗收用的空白紀錄表。

現場工具則可以帶捲尺、小水平尺、插座測試器、手機與行動電源。最重要的是預留足夠的時間，不要把驗收排在下班後匆忙進行。若擔心自己看不出問題，可以考慮委託專業驗屋，但文件對照這一段，還是需要屋主自己確認，因為只有你最清楚當初約定了什麼。

驗收當天可以向建商或代銷確認的問題

可以問的問題：這份驗收單一式幾份、誰負責保管？缺失修繕的期限是多久、修好後怎麼通知複驗？建材設備表上的品項，現場有沒有替代的情況、是否有書面同意紀錄？客變項目牆內的施工，有沒有照片可以提供？

也可以問交屋後的安排：保固服務紀錄卡與使用維護手冊什麼時候交付？報修窗口是誰？社區規約與裝修規定在哪裡可以取得？管理委員會成立了沒有，裝修申請要找誰？這些答案最好請對方寫在驗收單或另外以書面回覆，日後才有依據。