裝潢發票抵稅怎麼做？房地合一要備齊哪些憑證

裝潢發票抵稅，多數人指的是賣房時把裝修費列為房地合一稅的成本。但光有發票不一定被認列，國稅局還會看修繕事實與金流。這篇整理憑證要件，稅務判斷仍以國稅局與會計師為準。

裝潢發票抵稅，多半指的是賣房時的房地合一稅

在網路上搜尋房地合一稅 裝潢，會發現大家討論的「抵稅」，多半不是每年報綜合所得稅時扣掉裝潢費，而是在出售房屋時，把持有期間的裝修支出列為成本，減少房地合一稅的課稅所得。依所得稅法第十四條之四，出價取得的房屋土地，以交易時的成交價額減除原始取得成本，與因取得、改良及移轉而支付的費用後之餘額為所得額。裝修費若屬於改良，就有機會列入。依報導整理，這套規則適用於個人出售二〇一六年一月一日以後取得的房屋土地。換句話說，裝潢發票的價值，可能要等到很多年後賣房時才會用到，所以從開工那天起就要開始保存。本文只說明規則與憑證，個案仍要向國稅局或會計師確認。

自住期間的裝潢發票，報綜所稅能不能用？

很多屋主以為自住裝潢的發票，可以在每年報綜合所得稅時列舉扣除，但綜合所得稅的列舉扣除額項目裡，並沒有自住房屋裝修費這一項，所以這些發票在年度報稅時通常用不上。這也是為什麼「裝潢發票要不要留」常被忽略：當下沒有感覺到好處，就隨手丟了。真正會用到的時機，是將來出售房屋申報房地合一稅；如果房屋是出租，修理費與租賃所得的必要費用另有規定，公司行號的辦公室與店面，則牽涉營業稅進項扣抵與營利事業所得稅，規則不同。不同用途的稅務處理差別很大，本站另有文章整理各種用途的抵稅差異，這裡專注在憑證本身該怎麼準備。

裝修費列入成本的前提：要有修繕事實

房地合一裝潢認列的第一個條件，不是發票，而是房屋真的有修繕或改良。國稅局說明，可列入成本的裝修費，必須是能增加房屋價值或效能，且不是兩年內就會耗竭的增置、改良或修繕費。報導中舉例，洗手台、浴缸、水電管線這類固著於房屋、能提升效能的工程可以列報；曬衣架、冷氣、家具這類可搬移或屬於一般使用的物品則不行。這代表一張寫著「裝潢工程」的發票，國稅局還會進一步看它實際做了什麼。如果發票內容與房屋現況對不上，即使發票本身是真的，也可能被剔除。所以發票品名與工程明細越具體，越能說明這筆支出屬於改良。

國稅局會一起看的憑證：合約、明細、發票、金流與照片

只拿發票申報，常常是不夠的。依報導整理國稅局的說明，申報裝修費時應保存修繕合約、施工或修繕項目明細、合法憑證、付款紀錄，以及修繕前後的照片，也可以附上估價單與工程承攬契約。這幾樣文件各自證明不同的事：合約說明雙方是誰、做什麼、何時做；明細說明材料、工資與數量；發票證明交易成立並已課稅；付款紀錄證明錢真的付出去了；照片則證明工程確實發生在這間房子裡。其中只要缺一塊，就可能被要求補件。實際案例中，國稅局曾要求申報人提示裝修契約與付款證明，申報人只拿得出裝修後的照片，最後被認定沒有裝修事實。

工班只開收據時，收據要載明哪些資料？

並不是每一個施工單位都會開統一發票。依營業稅法第三十二條，營業人銷售貨物或勞務應開立統一發票，但營業性質特殊的營業人及小規模營業人，得掣發普通收據，免用統一發票。所以房地合一稅裝潢收據不一定無效，關鍵在收據的內容是否完整。依報導整理，免用統一發票的商號應開立印有統一編號的正式收據；如果是個人工班，則需要載明收款人姓名、身分證字號與住址的合法領據。手寫一張「收到工程款」而沒有任何身分資料的紙條，很難作為憑證。如果你的工程由多個工班分別承接，每一位都要用同樣的標準留下收據，並搭配合約與付款紀錄。

發票買受人與產權人不同時，舉證會變複雜

裝潢發票上的買受人，最好跟房屋的產權人一致。實務上常見的狀況是：房子登記在一方名下，裝潢款卻由配偶或家人付；或者發票打了公司統一編號，房子卻是個人持有。這些情況不代表一定不能認列，但申報時就要多說明一層關係，例如為什麼是由別人付款、這筆錢跟產權人有什麼關聯。如果房屋是共有，也要想清楚將來出售時，裝修費如何在共有人之間分配。最簡單的做法，是在簽約前就決定好發票抬頭與付款帳戶，讓合約、發票、付款紀錄與產權登記的名字都對得起來。對抬頭的細節有疑問，可以先問國稅局或會計師，比事後補救容易得多。

付款方式：匯款紀錄比現金更好說明金流

金流證明在裝修費舉證中非常重要。有報導引述房仲的整理，把匯款紀錄、轉帳明細或刷卡紀錄列為申報時最重要的一項，因為它能證明錢真的從屋主手上付到施工單位。用現金付款的話，除非有對方簽收的收據，否則很難事後證明。建議依工程合約約定的付款節點，每一期都用匯款或轉帳支付，匯款備註寫上工程名稱與期別，並把匯款單與該期的發票、請款單放在一起。如果有追加或減項，也要讓追加的金額有對應的書面確認、發票與付款紀錄。代價只是多花一點整理時間，卻能讓將來申報時的資料一目了然，不必再回頭找當年的工班補資料。

施工前後照片怎麼拍，才能當作修繕事實

照片是證明修繕事實最直接的證據，但拍法很重要。只拍完工後漂亮的角度，不足以說明房子做了什麼改變。比較好的做法是在施工前，把每個空間的原始狀況拍下來，包括浴室、廚房、牆面、地面與天花板；施工中拍下管線配置、防水層、骨架等封板前的狀態；完工後再從相同角度拍一次。照片檔案保留原始的拍攝日期，依空間與時間整理成資料夾。有報導提到，曾有屋主拿與裝修公司官網廣告高度相似的照片申報，國稅局函查後發現裝修公司只有估價、並未施工。照片若不是在自己家裡拍的，反而會成為不實申報的證據。

虛列裝修費的案例：補稅加罰鍰的代價

國稅局近年公布過多起裝修費虛列的案例。其中一例是屋主申報修繕費一百五十萬元，附上統一發票與估價單，國稅局依建商與買方提供的屋況照片，認定該屋為空屋，只有建商交屋時的設備，因此剔除這筆費用並補稅，同時依規定裁罰。另一例是屋主以估價單與統一發票列報裝修費二百三十萬元，國稅局要求提示裝修契約與付款證明，再向買方查證屋況，發現與申報照片不符，屋主最後承認沒有裝修。這些案例說明，國稅局會向買方與前後手查證，發票本身並不是保護傘；沒有修繕事實卻列報，代價是補稅與罰鍰，總額可能超過原本想省下的稅。

論壇上流傳的裝潢抵稅說法，哪些需要再查證

搜尋裝潢發票抵稅ptt，會看到各式各樣的經驗分享，有些正確，有些則需要再查證。例如「只要有發票就一定能抵」，從前面的案例來看並不成立，國稅局還會看修繕事實與金流；「家具家電也可以一起列」，報導中國稅局已說明冷氣、家具這類不能列入；「沒有單據也能用比例扣」，相關報導提到的比例計算，是針對移轉費用未提示證明的情形，裝修費是否適用、怎麼適用，最好直接向國稅局確認。網路經驗的價值在於提醒你有哪些問題要問，但每個人的取得方式、持有期間與工程內容都不同，最後還是要以國稅局的說明與會計師的判斷為準，不要直接套用別人的做法。

預售屋客變與交屋後裝修，憑證要分開保存

預售屋的屋主，常同時有兩種裝修支出：一種是交屋前向建設公司辦理的客變，另一種是交屋後找設計公司或工班做的裝潢。這兩筆錢的性質、付款對象與憑證可能都不同，客變款項可能併入房屋價款或另外開立，交屋後的裝修則有自己的合約與發票。建議把兩者分開建檔：客變的部分保留客變單、建設公司的確認文件與付款紀錄；交屋後的部分保留設計合約、工程合約、估價單、發票與施工照片。豐聚完成的《寶輝世紀莊園》是四十二坪的住宅，從預售屋客變一路做到交屋，這類案子的資料時間跨度長，更需要從一開始就按階段整理，將來需要時才找得到。

跟設計公司簽約時，可以先談好的發票與文件條款

要讓裝潢發票將來真的派得上用場，最好在簽約時就把條款寫清楚。可以約定：每一期請款都開立統一發票或合法收據，發票買受人寫誰；發票品名與工程明細要能對應合約附件的估價單；追加與減項以書面確認，並開立對應的發票；完工時提供完整的工程明細與施工照片。如果對方說不開發票可以比較便宜，要想清楚代價：將來申報時少了合法憑證，可能只能放棄列報這筆成本。報導中也提到，若業者收款後仍不開立發票，可以檢附合約書、估價單、支付證明及施工照片向國稅局檢舉。把這些條款寫進合約，比事後追討容易。

準備申報前，可以向國稅局或會計師確認的事

出售房屋前後，可以帶著整理好的資料，向國稅局或會計師確認幾件事：這些裝修項目屬於改良還是一般維修，能不能列入成本？收據的格式與內容是否足以作為憑證？發票買受人與產權人不同時，需要補什麼說明？分次施工、跨年度的裝修，資料要怎麼呈現？依所得稅法第十四條之五，個人應在房屋土地完成所有權移轉登記日的次日起算三十日內申報，時間不算寬裕，所以資料最好在賣房前就準備好。本文只說明規則與準備方式，不提供個案的稅務建議；實際能認列多少、怎麼申報，請以國稅局的核定與專業會計師的意見為準。