房地合一稅裝潢成本上限是多少？先弄懂三十萬元那條規定

房地合一稅裝潢成本上限，常被誤以為就是成交價百分之三或三十萬元。其實改良修繕費列在成本裡，條文沒有固定上限，真正卡住屋主的是定義與舉證，這篇把兩者分開講清楚。

房地合一稅裝潢成本上限：法令其實沒有寫一個金額

很多屋主搜尋房地合一稅裝潢成本上限，是因為聽說「裝潢最多只能列成交價的百分之三」或「最多三十萬元」。回到財政部的房地合一課徵所得稅申報作業要點，取得房屋後在使用期間支付、能增加房屋價值或效能且非二年內所能耗竭的增置、改良或修繕費，是列在「成本」裡減除，條文並沒有替這類支出訂一個固定的金額或比例上限。換句話說，能列多少，取決於這筆錢是否符合定義、有沒有真的施工、能不能拿出文件證明，而不是一個統一的天花板。代價是舉證責任在屋主身上，金額越高，被要求說明的機率通常也越高。

能列入成本的裝潢，先過「增加價值或效能、非二年內耗竭」這一關

這個定義是整件事的門檻。增加價值，指的是讓房屋本身變得更好用或更耐用，例如更新老舊的給排水管線、重做浴室；增加效能，則偏向功能上的提升；非二年內所能耗竭，排除了短時間就會消耗掉的東西。高雄國稅局舉過的例子是：洗手台、浴缸、水電管線屬於可以列報的裝修費，曬衣架、冷氣、家具則不能列入。從這組例子可以看出方向：跟著房子走、固著在建築上、使用年限長的工程比較有機會；可以搬走、屬於個人使用的物品則不在範圍內。所以談上限之前，要先把不符合定義的金額扣掉，剩下的才是真正有機會認列的部分。

成交價百分之三、最高三十萬元，管的是哪一種費用？

這是最常被誤會的一組數字。申報作業要點第十五點規定，個人交易房地所支付的必要費用，例如仲介費、廣告費、清潔費、搬運費、換約費，可以列為費用減除；如果沒有提示費用證明文件，或提示的金額未達成交價額百分之三，稽徵機關得按成交價額百分之三計算，並以新台幣三十萬元為限。也就是說，這組數字是針對賣房時「交易必要費用」的推計規定，條文沒有把它寫成裝潢改良費的上限，也沒有說沒有裝潢單據時可以用這個比例代替。如果手上的裝修單據不齊，不能期待用百分之三補上，比較穩妥的做法是把憑證找回來，或先向國稅局確認。

仲介費、代書費與裝潢費，在申報書上放的位置不同

把費用放對位置，才不會算錯。依申報作業要點，購入房屋時的契稅、印花稅、代書費等，以及房屋達到可供使用狀態前支付的必要費用，屬於取得成本的一部分；使用期間能增加價值或效能的改良修繕費，也列在成本中；賣房時的仲介費、廣告費、搬運費等，則是第十五點的「費用」。北區國稅局也提醒，取得後的房屋稅、地價稅、管理費、清潔費與金融機構借款利息，屬於使用期間的對價，不能列入。屋主整理資料時，可以先把單據依「買進時、住的時候、賣出時」三個時間點分袋，每一袋對應不同的申報欄位，跟會計師或國稅局溝通時會清楚很多。

沒有金額上限，為什麼大筆裝修費還是常被剔除？

沒有固定上限，不代表寫多少都會被接受。國稅局公布的案例裡，被剔除的原因幾乎都不是金額超過某個數字，而是「沒有修繕事實」或「證據對不起來」。高雄國稅局的案例中，一位屋主向建設公司買屋後隔年出售，申報修繕費一百五十萬元，也附了發票、估價單與合約，但國稅局向建設公司與買方查證後，發現房子是空屋，只有交屋時的原有設備，結果全數剔除，依百分之四十五稅率補徵六十七萬五千元，並另處罰鍰。可見真正的上限是證據能支撐的範圍：合約、明細、發票、金流與照片要互相對得上，金額才站得住。

高額裝修費被查核時，國稅局會找誰對照？

從公開案例看，國稅局不只看屋主自己交的文件，也會向第三方求證。台北國稅局曾處理一件案例：屋主在同一年買進又賣出，申報裝修費二百三十萬元，國稅局要求提示裝修契約與付款證明，屋主只提供幾張室內照片；國稅局再向買方詢問交屋時的狀況，買方表示屋內只有冷氣、床架與床墊，與申報內容不符，最後剔除並補稅處罰。高雄的案例則是向建設公司確認交屋設備。這代表屋主準備文件時，要假設每一項工程都可能被買方、建商或工班的說法交叉比對；照片、合約與現況說明，最好讓沒來過現場的人也看得懂施工範圍。

交屋後很快轉手：裝修金額與時間點要說得通

上面兩個案例有一個共同點：持有時間很短，就申報了高額裝修費。持有期間短的交易適用的稅率也高，國稅局對成本的關注自然會增加。如果你真的在短時間內做了大規模裝修又決定出售，例如工作調動或家庭變故，更要把施工過程完整留下：開工與完工日期、各階段的請款單、管委會的裝修申請紀錄、施工中的照片。這些資料能說明為什麼剛交屋就花這麼多錢、又為什麼很快出售。反過來說，如果只是想靠虛報裝修拉低所得，從案例看，補稅加上罰鍰的代價遠大於省下的稅，這條路並不值得走。

裝潢成本列多了，房地交易變成損失怎麼辦？

有些屋主的情況剛好相反：買價高、裝修花得多，賣出時反而虧損。依申報作業要點第十八點，個人房屋、土地交易損失，可以在交易日以後三年內，從依房地合一規定計算的房屋、土地交易所得中減除，而且不適用一般財產交易損失扣除的規定。這也是為什麼即使算出來沒有稅要繳，賣房後仍要依規定在期限內申報：如果沒有申報、沒有讓裝修成本被認列，未來三年內若再賣出其他房地，就難以主張這筆損失。實際能不能扣、怎麼扣，要依個案與最新規定，向國稅局或會計師確認。

預售屋客變、交屋前與交屋後的裝修，歸類可能不同

預售屋買方常同時有三種支出：客變期付給建設公司的變更款、交屋前請設計團隊做的規劃、交屋後的裝修工程。依申報作業要點，購入房屋達可供使用狀態前支付的必要費用，可包含在取得成本中；使用期間的改良修繕則是另一款。這幾筆錢在申報時可能落在不同款項，所需的證明也不一樣，例如客變款通常要有建設公司的客變單與收款證明。豐聚的服務流程寫明，預售屋待交屋後會二次丈量，設計變更以建設公司圖面為準；《寶輝世紀莊園》就是從預售屋客變一路做到交屋的四十二坪案子。這類案子從客變開始就分開保存單據，日後最容易說清楚。

一份裝潢合約裡，可列與不可列的金額要先拆開

裝潢合約常把工程、家具、家電寫在同一份報價裡，總價很清楚，申報時卻很難說明。既然冷氣、家具這類物品國稅局明確舉例不可列入，如果它們和水電、泥作、浴室工程混在同一行「一式」，整筆金額都可能被要求重新拆分說明。比較好的做法是在簽約時就請設計公司或工班把報價分成工程項目、設備項目與活動家具家電三大類，並在發票或請款單上對應同樣的分類。代價是報價單會比較長，請款時也要多核對一次，但換來的是日後不用回頭找人補明細。對方是否願意配合，也是判斷這個團隊做事是否有條理的一個訊號。

裝修期間每一筆款項，怎麼留下可以對帳的紀錄

國稅局列出的文件通常包括修繕合約、修繕項目明細表或估價單、修繕前後照片，以及合法憑證；合法憑證可以是統一發票、免用統一發票收據，或載有收款人身分證統一編號、收款金額及日期的收據。實務上，讓這些文件對得起來比數量多更重要：每一期請款金額要能對應合約的付款階段，每一筆匯款要能對應一張發票或收據，照片則依空間與日期命名。建議全程用匯款付款並保留紀錄，現金付款即使有收據，事後也比較難證明錢確實付給了施工方。豐聚的服務流程是依合約階段收費，屋主可以照合約上的階段建立資料夾，一期一夾。

裝修前就可以跟設計公司約定的文件條款

等到要賣房才回頭整理，往往已經找不到當年的工班。與其事後補救，不如在簽設計合約與工程合約時，就把文件需求寫進去：報價單分項到什麼程度、每一期請款開立哪一種憑證、發票買受人寫誰、完工時是否提供竣工照片與工程明細彙整。如果房屋是夫妻共有或家人出資，也要先想好付款人與發票抬頭的安排，避免日後舉證時多一層說明。這些要求不會增加工程成本，只是需要雙方在一開始講清楚；如果對方對開立憑證的方式含糊其詞，就要把這個風險一起放進比較，而不是只比總價。

向國稅局或會計師確認裝潢成本前，可以先問的問題

帶著整理好的資料去問，得到的答案才會具體。可以先問：我這幾項工程是否屬於能增加房屋價值或效能、非二年內耗竭的改良修繕？客變款與交屋後的裝修應該分別列在哪裡？發票與收據的格式是否足夠，缺件時有沒有替代的證明方式？如果交易可能出現損失，申報時要注意什麼，未來三年內怎麼主張減除？另外也要確認目前適用的法令版本。本文依據的申報作業要點與國稅局說明，是撰文時查到的公開資料，個案適用仍以國稅局認定為準，本文不構成稅務建議。