房地合一稅裝潢抵稅能省多少？用持有年限與稅率來估

房地合一稅裝潢抵稅，常被想成花多少裝潢就少繳多少稅，其實裝修費是從所得裡減除，實際省下的稅要乘上稅率，還可能因自住優惠而沒有差別。這篇教你先估再決定。

房地合一稅裝潢抵稅，抵的是所得，不是直接抵稅額

一般說的「抵稅」，容易讓人以為裝潢費可以從應繳稅額裡直接扣掉。房地合一稅的計算其實分兩段：先算出房屋土地交易所得，再乘上適用稅率。依申報作業要點，取得房屋後使用期間支付、能增加價值或效能且非二年內耗竭的改良修繕費，是列在成本裡，從成交價額中減除，讓課稅所得變小。所以一筆可以認列的裝修費，實際少繳的稅大約是「認列金額乘上適用稅率」，而不是整筆金額。理解這一點，屋主在評估要不要花時間保存單據、要不要在出售前加做裝修時，判斷會實際很多。

課稅所得的計算順序：成交價減成本、費用與土地漲價總數額

依申報作業要點，個人的房地交易所得，是以交易時的成交價額，減除原始取得成本與因取得、改良及移轉而支付的費用，再減除依公告土地現值計算的土地漲價總數額，剩下的餘額按規定稅率分開計算稅額，不併入綜合所得總額。裝修費出現在「改良」這一段。這個順序說明兩件事：第一，裝修費和購屋價格、仲介費一樣，都只是減項之一；第二，如果成交價扣掉其他項目後所得本來就不高，甚至已經是負數，再多的裝修單據，對這次要繳的稅影響也有限，但可能影響損失的認定與日後的減除。

同一筆裝修費，持有兩年內和持有十年以上效果差很多

房地合一二點零的個人稅率依持有期間區分：持有二年以內百分之四十五，超過二年未逾五年百分之三十五，超過五年未逾十年百分之二十，超過十年百分之十五。因為裝修費是減少所得，同一筆可認列的金額，在持有兩年內出售時對稅額的影響，是持有十年以上的三倍。這也解釋了為什麼國稅局公開的剔除案例，多半是持有很短、申報裝修費很高的交易。對屋主來說，持有期間越短，單據越要完整；持有很久才出售的房子，裝修單據仍然有用，只是每一元裝修費換到的稅額較少，可以依此決定要花多少力氣整理舊資料。

自住房地優惠：課稅所得四百萬元以內免稅時，裝潢還要不要列？

符合自住房地優惠的交易，課稅所得在四百萬元以下免稅，超過的部分按百分之十課稅。如果估算後發現，即使不列裝修費，課稅所得也落在四百萬元以內，那這次交易的裝潢抵稅效果就趨近於零；只有當所得超過四百萬元，裝修費才會在超過的部分以百分之十的稅率發揮作用。不過，這不代表單據可以丟掉：申報時仍要計算所得，資料齊全才能正確判斷是否超過門檻，是否符合自住優惠也要經國稅局認定。先估再決定花多少力氣整理，是比較實際的做法。

自住優惠的三個條件，裝修規劃時容易忽略的地方

依地政機關整理的房地合一說明，自住優惠的條件包括：本人或配偶、未成年子女在該房屋設有戶籍，持有並居住連續滿六年；交易前六年內沒有出租，也沒有供營業或執行業務使用；本人、配偶與未成年子女在交易前六年內未曾適用過這項優惠。跟裝修最有關的是第二點：如果裝修時把一部分空間規劃成對外營業的工作室，或短期出租給別人，就可能影響條件。這類需求不是不能做，而是要在設計階段就知道代價，必要時先向國稅局確認，再決定空間要不要這樣配置。

為了賣房而加做裝潢，先用抵稅效果算一次划不划算

有些屋主想在出售前加做一輪裝修，一方面讓房子好賣，一方面覺得反正可以抵稅。用前面的算法檢查一下：可認列的裝修費只會以稅率比例減少稅額，花出去的錢不會全額回來，剩下的部分要靠成交價提高來彌補，而買方是否願意為你的裝修買單，是另一個問題。另外，可以搬走的家具家電本來就不能列入，短時間施作又馬上出售，還可能被要求說明修繕事實。所以出售前的整修，比較適合以修復屋況、處理漏水與老舊管線為主，讓房子回到可以正常使用的狀態；抵稅只是附帶效果，不應該是做決定的主要理由。

申報期限三十日：賣房前就要把裝修資料整理好

房地合一稅的申報期限很短，個人在房地完成所有權移轉登記日的次日起算三十日內，要向稽徵機關辦理申報。三十天裡要處理交屋、搬家、貸款清償，很難再回頭翻找多年前的裝修單據。建議在決定出售、開始委託仲介時，就把裝修資料拿出來檢查：合約與明細是否還在、發票或收據有沒有缺、付款紀錄能不能從銀行調出、施工照片有沒有備份。缺件的部分，趁時間還夠去聯絡當年的設計公司或工班補開證明。等到過戶後才發現資料不齊，能爭取的時間就非常有限。

虛報裝修費想多抵稅的代價：補稅之外還有罰鍰

國稅局近年公開的案例，可以看出虛報裝修費的後果。一件案例中，屋主出售持有未滿二年的房地，列報由關係人公司開立、但營業項目與修繕無關的裝修發票，買方看屋時也沒有看到相應的更新，國稅局剔除一百五十萬元費用，補徵六十七萬五千元，並處一倍罰鍰；台北國稅局也有向買方查證後，剔除二百三十萬元裝修費並補稅處罰的案例。國稅局同時提醒，申報有錯誤時，在未經檢舉或調查前自動補報補繳稅款及利息，可以免於處罰。換句話說，裝潢抵稅只能建立在真實的工程上，錯報時越早主動更正，代價越小。

裝潢抵稅和綜所稅、出租所得的扣除，不要混為一談

「裝潢可以抵稅」在不同稅目裡意思完全不同。財政部的節稅手冊中，跟裝修有關的說明主要有兩處：房屋出租時，修理費可以列在租賃所得的必要損耗費用，無法逐項舉證時可改以租金收入一定比例計算；出售房屋時，使用期間的修繕、改良與增置費用可作為成本。自住期間的裝修，網路上說法很多，若想在綜合所得稅主張任何扣除，請先向國稅局確認。同一筆裝修費也不宜在不同稅目重複主張，出租期間已列為必要費用的修理支出，出售時能否再列，要另外確認。曾經出租過房子的屋主，建議把出租與自住期間的單據分開保存。

換屋族：舊屋要賣、新屋要裝，兩邊單據分開管

換屋族最常遇到的情況，是舊屋準備出售、新屋同時在裝修，兩邊的設計費、工程款與家具採購交錯付款。如果發票與收據混在一起，舊屋申報時很容易誤列新屋的支出，或漏掉舊屋早年的改良工程。建議兩邊各開一個資料夾，請施工方在發票或請款單上註明工程地址，付款也在匯款備註寫明案名。新屋的裝修單據雖然這次用不到，日後若出售同樣需要。至於換屋時可能適用的其他稅務規定，條件與期限各有不同，請直接向國稅局確認，本文不展開說明，也不提供個案的稅務建議。

設計與施工團隊可以配合的部分：明細、分期請款與發票時點

裝潢抵稅能不能順利主張，有一半取決於施工方開出的文件。屋主可以要求的包括：報價單依工程項目分列，不要只寫「全室裝修一式」；每一期請款對應合約的施工階段，並開立對應金額的憑證；設備與家具家電分開計價；完工時提供工程明細彙整與施工照片。豐聚的服務流程中，工程合約會確認施工期限與付款方式，施工期間依合約階段收費，並有專人現場監工回報屋主，這些環節自然會留下對應的紀錄。不論找哪一個團隊，先問清楚對方能不能配合這些文件，比事後補件省事得多。

用自己的數字試算裝潢抵稅效果的五個步驟

想知道值不值得花力氣整理，可以先做一次粗估。第一步，找出買進的成交價，以及取得時的契稅、代書費等單據；第二步，估計可能的出售價格與仲介費；第三步，把裝修支出分成工程、設備與家具家電，只保留有機會認列的工程類金額；第四步，依持有期間找出適用稅率，若可能符合自住優惠，再看所得是否超過四百萬元；最後把可認列的裝修金額乘上稅率，就是這筆裝修大約影響的稅額。這只是幫自己判斷優先順序的估算，土地漲價總數額等項目需要專業計算，正式申報仍以國稅局核定為準。

拿去問國稅局或會計師的資料與問題清單

試算完之後，帶著資料去確認，效率最高。建議準備：買賣契約與登記資料、裝修合約與分項明細、發票收據與付款紀錄、施工前後照片、戶籍與居住期間的說明。可以問的問題包括：我的持有期間怎麼計算、適用哪一級稅率？是否符合自住房地優惠？哪些裝修項目可以列成本、哪些需要補充說明？如果有出租或營業使用的期間，要怎麼處理？本文依據撰寫時查到的財政部、地政機關與國稅局公開資料，稅率與條件若有修正，以主管機關最新公告為準，本文不構成稅務建議。