未申請室內裝修許可就施工了，現在該怎麼辦？

未申請室內裝修許可的案子，多半不是屋主故意違規，而是施工前沒有人判斷清楚。被檢舉或查報之後，重點是先弄懂主管機關會要求什麼、補辦要準備哪些東西、哪些工程可能必須回復原狀。

未申請室內裝修許可，通常在什麼時候被發現？

多數案子不是主管機關主動上門，而是在幾種時間點被發現：施工期間鄰居因噪音、粉塵或公共區域受影響而檢舉；管委會發現工程範圍超出原本申報；房屋出租、出售或改作營業使用時，被要求提出合法證明；或是發生漏水、火警等事故後回頭追查。台中市的統計也顯示，近三年室內裝修申請約三千七百零九件，其中五十八件因擅自施工被查報。也就是說，沒申請不一定立刻被發現，但風險會跟著房子一直存在，直到有人提出來為止。

先回頭確認：你的工程到底需不需要申請

慌張之前，先判斷這次工程是否真的屬於需要申請的範圍。依建築法第七十七條之二，供公眾使用建築物的室內裝修應申請審查許可，非供公眾使用建築物則在內政部認有必要時才需要；而管理辦法所稱的室內裝修，包括固著於構造體的天花板與內部牆面裝修、高度超過地板面一點二公尺的固定隔屏，以及分間牆變更，壁紙、窗簾、家具擺設不算在內。六層以上的集合住宅，依內政部函釋被認定為供公眾使用建築物。如果只是油漆、換燈具或擺放系統家具，可能根本不在範圍內，要先釐清再處理。

被查報後的第一封公文：通知限期補辦

從台北市的訴願案例可以看到一般的處理順序：有人檢舉後，主管機關派員到現場勘查，認定未經審查許可擅自室內裝修，接著發函要求在期限內補辦審查許可；逾期沒有補辦，才依建築法第九十五條之一裁處罰鍰，並再次限期補辦。也就是說，收到第一封公文時，通常還有補辦的機會。這個階段最重要的是看清楚公文寫的期限與要求事項，盡快找有資格的室內裝修業者或建築師評估現況，不要放著等下一封公文，那時候處理的就不只是補件了。

為什麼補辦之前，要先停止違規的施工？

台北市法規委員會的一份函釋說得很直接：申請人如果要補辦室內裝修許可，應先停止原本的違規行為，否則等於鼓勵先違規裝修、再申請許可。函釋中的案例也顯示，第二次以後的裁罰，是因為當事人沒有停止違規行為。對屋主來說，這代表一旦發現工程需要申請卻還沒送件，最實際的做法是先讓工班暫停會影響審查的項目，例如隔間、天花與牆面封板，把現況拍照留存，再由專業人員判斷哪些可以補辦、哪些必須調整。代價是工期延後，但比邊做邊被追著罰划算。

已經完工的案子，補辦時圖說要怎麼準備？

一般程序是先送圖審查、核准後才施工，完工的案子則是倒過來，要依現況把圖畫出來，再讓審查人員判斷是否符合規定。這時候最常遇到的困難是：牆裡、天花板裡的材料看不到，當時有沒有使用符合耐燃規定的板材、防火材料的證明文件有沒有留下，都會影響審查。如果原本的工班或設計公司還聯絡得上，先向他們索取施工照片、材料證明與圖面；如果找不到，可能需要局部開孔檢查。補辦的成本，往往比事前申請高，這也是為什麼專業人員總是建議施工前先判斷。

補辦時發現動到安全梯或防火區劃，可能要回復原狀

補辦不是把現況拍照送件就一定能過。建築法第七十七條之二明定，室內裝修不得妨害或破壞防火避難設施、消防設備、防火區劃及主要構造。如果過去的工程拆除了安全梯、封住逃生路線、移動了灑水頭或偵煙器、打掉了防火區劃的牆，補辦時就必須先改回符合規定的狀態。前面提到的台北訴願案，就是因為通往地下層的安全梯遭到敲除而被檢舉。這類情況的代價最高：已經做好的裝修可能要局部拆除重做，還可能牽涉消防設備的重新設計與簽證。

管委會不配合，不能當作免責的理由

同一個訴願案中，屋主主張安全梯位置要回復原狀，需要大樓管委會配合改善，但管委會一直沒有處理，因此認為處罰不公平。訴願機關的看法是，這屬於屋主與管委會之間的內部問題，不能據此免責，最後維持原處分。這個案例提醒屋主：如果補辦會牽涉到公共區域或共用部分，要盡早以書面向管委會提出協調需求，並保留往來紀錄。同時也要自己掌握主管機關給的期限，不能以等管委會回覆為由一再拖延。

房子是剛買或租來的，前手沒申請的裝修算誰的？

依建築法第九十五條之一，違反室內裝修審查許可規定時，處罰對象包括建築物所有權人、使用人或室內裝修從業者。台北市的函釋案例中，主管機關也是分別處罰使用人與所有權人，並限期恢復原狀或補辦手續。因此，買到前手已經裝修好的房子，或承租一個裝修完成的空間，並不代表與自己無關。實際上會處罰誰、可不可以向前手主張責任，涉及個案事實與買賣或租賃契約內容，建議向主管機關與律師確認。買屋前能做的，是詢問前手是否有室內裝修審查合格的文件。

設計公司或工班說不用申請，責任要怎麼分？

建築法第七十七條之二規定，室內裝修應由經內政部登記許可的室內裝修從業者辦理，罰則也把從業者列為處罰對象之一。如果屋主委託的設計公司或工班當初明確表示不需要申請，事後卻被查報，屋主與業者之間的責任分擔，就要回到雙方的合約怎麼寫。很多糾紛的根源，是合約裡完全沒有提到審查許可由誰判斷、由誰送件、費用誰出。這也是為什麼簽約前要把申請責任寫進設計與工程合約，並確認對方具備合法登記，而不是事後才各說各話。

中古屋交易時，未申請的裝修會帶來哪些溝通成本？

未申請許可的裝修，在交易時不一定會被立刻發現，但買方或其委託的專業人員可能會詢問前次室內裝修的核准文件。如果拿不出來，可能面臨的情況包括：買方要求降價或約定由賣方負責補辦、要求在合約中寫明責任歸屬，或是在交屋後才發現需要拆改而產生爭議。這些都屬於交易條件的協商，具體效果要看合約與個案狀況，建議交給地政士或律師處理。對裝修中的屋主來說，現在把許可辦好、留下文件，就是日後處分房子時最省事的準備。

如果你還在施工中：暫停、拍照、找人評估的順序

假如你是在施工途中才發現工程應該申請許可，建議照這個順序處理。第一，請工班先暫停會影響審查的項目，特別是隔間、天花、牆面封板與消防設備的移動。第二，把現況完整拍照，包括尚未封板的骨架、管線與材料標籤，這些在日後補辦時很有用。第三，找具備登記資格的室內裝修業者或建築師到現場評估，確認是否需要申請、走一般程序還是簡易程序。第四，向管委會說明狀況，避免被誤認為刻意隱瞞。越早處理，需要拆改的範圍通常越小。

補辦完成之後的竣工查驗與文件保存

補辦程序並不是送件核准就結束。依管理辦法，許可文件應張貼在施工地點明顯處，並在期限內完工後申請竣工查驗；申請竣工查驗時，要附上申請書、原領的審核合格文件與竣工圖說等文件。查驗合格後取得的合格證明，是這次裝修合法的依據。建議把核准圖說、合格證明、材料證明與施工照片整理成一份資料，跟房屋權狀一起保存。日後再裝修、出租、出售或申請營業登記時，這份資料都能派上用場，不必再從頭追查。

屋主自我檢查：未申請室內裝修許可的情況整理

在找專業人員評估之前，屋主可以先自己整理幾項資料：建物謄本或權狀，確認樓層數與用途；使用執照與原始平面圖，看是否屬於需要申請的建築物類型；這次施工做了哪些項目，特別是天花、牆面、隔間與衛浴有沒有變動；有沒有動到消防灑水頭、偵煙器或逃生路線；當初的設計與工程合約，以及有沒有約定申請責任；施工照片與材料出貨單；如果已經收到公文，把公文原件與期限標記出來。這些資料準備好，評估的人才能很快判斷補辦的難度。

找設計師協助補辦時，可以先問清楚的問題

委託設計師或室內裝修業者協助補辦時，可以直接問：以我的建物類型與施工內容，你判斷需要走一般程序還是簡易程序？依據是什麼？現況中有沒有可能必須回復原狀的地方？補辦需要開孔檢查嗎？補辦期間工程要停到什麼程度？費用包含哪些項目，審查費、圖說、消防簽證分別怎麼算？主管機關給的期限來不來得及？如果對方能說出具體的判斷依據，並出示自己的登記證與專業技術人員資格，比較能放心交辦。豐聚具備內政部室內裝修專業技術人員設計與施工證照，也可以協助評估。